Сутність та характеристика об'єктів нерухомості (стр. 1 из 5)

Вступ

Перехід до ринкових відносин, пов'язаний з появою реальних господарів на засоби виробництва, неможливий без розвитку ринку нерухомості. Приватизація державних підприємств і організацій та виникнення різних організаційно-правових форм власності в країні призвели до якісної зміни інвестиційної сфери й до виділення самостійного елемента - ринку нерухомості, який найбільш активно почав розвиватися як споживче благо, оскільки цей процес здійснювався практично безкоштовно. Поступово ринок нерухомості як споживче благо із стадії формування перейшов на стадію функціонування.

Нерухомість є базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. В Україні вже протягом декількох років триває бурхливе формування ринку нерухомості зі своїми проблемами, спадами та піднесеннями, викликаними як економічною ситуацією, так і локальними подіями. Нерухомість житлового, комерційного та некомерційного призначення є головним предметом дискусій та суперечок під час приватизації, оренди державного майна, купівлі-продажу будівель, споруд і приміщень офісного, торговельного, складського і виробничого призначення, квартир, будинків тощо. Підручник економіка нерухомості" призначено для заповнення тих прогалин, які мають місце сьогодні у сфері нерухомості; отримання студентами необхідних теоретичних знань про суть об'єктів нерухомості, їх роль в економіці України та практичних навичок в області здійснення основних операцій з нерухомістю.

Основна мета підручника - дати студентам - майбутнім економістам-менеджерам різних сфер і рівнів управління - систематизовані відомості про економічні процеси, пов'язані з об'єктами нерухомості фізичних і юридичних осіб, про методи та кошти, що забезпечують ефективність цієї сфери діяльності.

В зв'язку з цим у книзі послідовно розкривається сутність та характеристика об'єктів нерухомості, їх основні ознаки, специфіка визначення їх вартості, в залежності від обраного предмета оцінки (земельної ділянки, житла, будівлі чи споруди виробничого призначення, комерційної нерухомості тощо), особливості інвестування та фінансування об'єктів нерухомості.

Для перевірки знань студентів у підручнику передбачені завдання, представлені в такій формі контролю як тестування, а також практичні завдання - в ситуаційній формі контролю. Разом завдання і вправи - це відпрацьований багаторічною педагогічною діяльністю практикум. Наголошуємо, що у вправах пропонується відповісти на питання для самоперевірки.

У зв'язку з тим, що автори зробили спробу розглянути всі питання економіки нерухомості в підручнику, - для деяких студентів він може виявитися достатнім для освоєння цієї дисципліни. Разом з тим автори приклали зусилля й для того, щоб скласти списки рекомендованих джерел після кожного розділу підручника, враховуючи сучасні засоби Інтернету, й рекомендують скористатися вже виконаною роботою всім, хто буде вивчати дисципліну за книгою, яка у Вас в руках.

Доповненням до даного видання може стати й перший наробок авторів - навчальний посібник "Ринок нерухомості".

Авторський колектив прагнув викласти й узагальнити складний та різноманітний матеріал щодо економіки нерухомості, щоб він був корисний не лише студентам економічних спеціальностей, а й на науковцям, аспірантам, викладачам вищих навчальних закладів, у яких цей курс пропонується для вивчення, працівникам підприємницьких структур, агентств нерухомості та державних установ.

Підручник підготовлений авторським колективом у складі д. е. н., професора, заслуженого будівельника Росії А.М. Асаула; д. е. н., професора, заслуженого економіста України В.І. Павлова; д. е. н., професора, заслуженого економіста України І.І. Пилипенка; к. е. н., доцентів І.В. Кривов'язюка та Н.В. Павліхи.

Розділ І. Сутність та характеристика об'єктів нерухомості

Тема 1. Суть і основні ознаки об'єктів нерухомості

При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язане життя та діяльність людей в усіх сферах підприємництва, управління й організації.

Володіння нерухомістю має позитивний матеріальний і духовний вплив на громадян:

дає людині почуття впевненості, бажання вкласти в розвиток економіки свою працю і капітал;

викликає в людей інтуїтивні мотиви й духовні стимули до збереження та покращання майна, не шкодуючи своїх сил і засобів;

розкриває людині внутрішню глибину економічних процесів;

створює потребу у сильній державній владі;

Пробуджує та виховує у громадян право усвідомлення необхідності порядку і законності в усіх сферах життя і діяльності, в тому числі й на ринку нерухомості [14, с.9].

Поняття "нерухоме майно" вперше сформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в суспільний обіг земельних ділянок і інших природних об'єктів. В той час вже була відома така форма права власності з обмеженням як сервітути. До них відносилися такі права: проходити або проїжджати через сусідню територію, перевозити вантаж, проводити воду від сусідських водоканалів, пасти худобу на сусідніх ділянках, підпирати споруду об стіну сусіда і т.д. [21 с.30].

В дореволюційній Росії це поняття було застосоване в указі Петра І від 23 березня 1714 р. "Про порядок спадкоємства на рухоме і нерухоме майно" для обмеження обороту нерухомості і її спадкоємства. В радянський період після відміни приватної власності на землю поділ об'єктів на рухомі і нерухомі трансформувався в поняття основних і оборотних фондів, а земельні ділянки враховувалися окремо по видах і тільки у натуральних одиницях виміру за площею. Сьогодні поняття "нерухомість" стало загальноприйнятим в усіх країнах світу [122].

Будь-яка нерухомість - являє собою певне майно. Майном як особливим об'єктом права власності визначається: окрема річ, сукупність речей, а також майнові і немайнові права та обов'язки. В Законі України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" говориться, що майном вважаються об'єкти в матеріальній формі, до яких відносяться земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності. На відміну від попереднього, поняття нерухомого майна є набагато вужчим.

Будь-який об'єкт нерухомості насамперед існує не тільки у правовому розумінні, а й у єдності фізичних, економічних, соціальних властивостей, кожна із яких може у відповідних випадках виступати як основна, визначальна залежно від життєвих ситуацій, цілей та стадій аналізу [14, с. 19].

В класичній теорії поняття "нерухомість" включає не тільки землю або ґрунт, але і все, що пов'язано із землею, незалежно від характеру природи, наприклад: дерева і рослини, вплив суспільства, будівлі, споруди і інші будови. Нерухомість включає не тільки земну поверхню, але і все те, що знаходиться під і над нею. Згідно з юридичною теорією ділянка землі це багатогранна піраміда, вершина якої вміщена в центр землі, а бічні грані тягнуться через земну поверхню і йдуть вгору до безкінечності. В практиці оцінки нерухомість - це, перш за все, будови (будівлі і споруди) і земельні ділянки розташовані як над, під цими будовами, так і окремо [62, с.11]. Проте економіку цікавить цей термін як ефективний матеріальний актив, предмет інвестування і надійний інструмент генерування доходу.

§ 1.1 Особливості віднесення матеріальних об'єктів до нерухомих

До введення в дію чинних законодавчо-нормативних документів у вітчизняній економічній теорії та господарській практиці поняття "об'єкт нерухомості" було відсутнє, а використовувалося поняття "основні фонди ". До основних фондів віднесені предмети виробничого та невиробничого призначення (будівлі, споруди, житлові приміщення, машини, устаткування, доросла робоча і продуктивна худоба, багаторічні насадження і т.д.), які в своїй натуральній формі функціонують й використовуються в народному господарстві багато років і протягом усього терміну служби не втрачають своєї споживацької форми. Основні фонди (без машин і устаткування) - складова частина нерухомого майна, але це поняття є більш вузьким, оскільки до основних фондів не входить земля. Виведення землі за рамки товарно-грошових відносин призвело до трансформації поняття "об'єкт нерухомості" в поняття "основні фонди".

Основні фонди слід поділяти на матеріальні й нематеріальні (рис.1.1).

До матеріальних відносять будівлі, споруди, машини й устаткування, житло, транспортні засоби, багаторічні насадження, продуктивну худобу і т.д. Не є основними фондами тимчасові споруди, пристосування та пристрої, витрати на зведення яких відносять до собівартості будівельно-монтажних робіт. Ця класифікація подає практично всі типові об'єкти основних фондів.

Будівлі (окрім житлових). До складу будівель входять будівельно-архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу, соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей. Основними конструктивними частинами будівель є стіни і дах.

Якщо будівлі примикають одна до одної та мають загальну стіну, але кожна з них є самостійним конструктивним цілим, їх вважають окремими об'єктами. Зовнішні прибудови до будівлі мають самостійне господарське значення, окремими об'єктами є будівлі котельних, а також надвірні споруди (склади, гаражі, огорожі, сараї, колодязі тощо). Вбудовані приміщення, призначення яких інше, ніж призначення будівлі, входять до складу цієї будівлі.

Вбудовані приміщення можуть призначатися для магазинів, їдалень, перукарень, ательє, пунктів прокату, дитячих садів, ясел, відділень зв'язку, банків або інших організацій.