К загородному рынку можно применить тот же принцип разделения на две категории, как выше было сделано для рынка квартир. В результате оптимальные предложения по разумным ценам испытают незначительную коррекцию стоимости, а также будут пользоваться спросом. Сюда можно отнести как недорогие дома эконом-класса, так и действительно качественные дорогие предложения без недостатков в сегменте бизнес и элит. А дома или коттеджные поселки с недостатками, либо при несоответствии цены и качества может оказаться серьезным неликвидом.
Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье. А следовательно, на ближайший год рынок аренды квартир обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этого есть достаточно причин: аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем цены купли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе она вряд ли превысит 10%-15%.
Коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя.
Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Но в Москве нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной.
Кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.
Отметим, что стремительное развитие общего финансового кризиса и коррекции цен на недвижимость имеет свои положительные стороны. По мнению аналитического центра www.irn.ru, после 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года. А значит, худшее уже позади.
С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.
2.3 Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье
Внешние факторы
Политические
Макроэкономические
Факторы взаимодействия со смежными рынками
Внутренние факторы рынка жилья
Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости
Повышение жилищной мобильности населения
Развитие Национального проекта «Доступное жилье»
2.3.1 Внешние факторы
Политические
(Рост) Предвыборная кампания: дополнительное финансирование президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса.
(Снижение) Некоторый риск усиления напряженности в обществе в период президентских выборов, смены губернаторов в некоторых регионах, формирования правительства.
Макроэкономические
(Рост) Продолжение (хотя и меньшими темпами – 6-6,5% против 7,7% в 2007 году) роста ВВП, рост бюджетных расходов и реального располагаемого уровня доходов населения.
Продолжение роста притока капитала, прежде всего в виде корпоративных займов (чистый приток в 2005 г. впервые стал положительным и достиг $0,1 млрд., в 2006 г. вырос до $42,0 млрд. и в 2007 г. до $82,3 млрд.).
Дальнейшее повышение цен на энергоносители (по некоторым прогнозам, до 200 $/баррель).
Процесс вступления России в ВТО, а также низкие политические риски, способствующие притоку капиталов иностранных компаний, банков и фондов в страну, особенно в условиях начинающейся рецессии экономики в США.
Продолжение укрепления рубля и повышение темпов инфляции.
(Снижение) Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения.
Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций.
Возможное уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе (при условии понижения ставки рефинансирования в США до 3,25-3,0% и ликвидации ипотечно-жилищного кризиса).
Факторы взаимодействия со смежными рынками
(Рост) Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости.
(Снижение) Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).
Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья.
Увеличение невозврата задолженности по потребительским кредитам с нынешних 10% до 1-15%, что может привести к трудностям с ликвидностью у банков и снижению темпов роста объемов ипотечного кредитования.
2.3.2 Внутренние факторы рынка жилья
Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости
(Рост) Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья.
(Снижение) Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы, развлекательно-рекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки и др.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства.
Повышение жилищной мобильности населения
(Рост) Приток покупателей из отдаленных регионов – в регионы Урала, Поволжья, Центра, Северо-Запада, из регионов – в Москву и область, из Москвы – в менее дорогую Московскую область, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве и в других регионах
(Снижение) Отток низко- и среднедоходного слоя населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве.
Конкурентоспособное предложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах (Петербург и Сочи), в среднеевропейских и южноевропейских городах, приводящее к снижению платежеспособного спроса в Москве.
Развитие Национального проекта «Доступное жилье»
(Рост) Повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, в первую очередь на рынке новостроек.
Сохранение или даже снижение объемов предложения жилья в Москве (при некотором увеличении объема ввода с 4,8 млн. кв. м в 2007 г. до 5,0-5,3 млн. кв. м в 2008 г.), за счет того, что около половины площадей будут переданы на муниципальные программы.
(Снижение) Увеличение объемов жилищного строительства в регионах (всего по России в 2007 г. – на 15%, в 2008 г. – на 30% - дл 66 млн. кв. м) и предложения жилья на первичном рынке.
Замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымыванием предложения, а также с ростом банковских ставок на 1-2% (при том, что АИЖК намеревается увеличить объемы рефинансирования ипотечных кредитов в 2008 году до 65 млрд. руб.).
2.4 Математическая модель
Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений:
Y = y1+ Δy2 + Δy3 + Δy4 + …. + Δyn, (1)
y = a3 x3 +a2x2 +a1x +a0, (2)