Банки, в свою очередь, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой обесценивания залогов и невозврата ипотечных кредитов и кредитов застройщикам, перестают кредитовать и население, и застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже в сентябре были даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов.
В результате многие компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты не открываются.
Недостаток денежной массы усилился возобновившимся оттоком капитала.
Уже в 1 полугодии 2008 года темпы притока иностранного капитала в Россию уменьшились: общий объем составил значительную сумму $46,5 млрд, но это на 23% меньше аналогичного периода прошлого года. Из них 15% получили предприятия, связанные с проектами в сфере недвижимости («Известия» от 15.09.08).
Приток продолжался и в июле-августе, но в сентябре, в связи с дальнейшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, грузино-югоосетинской войной и т.д., отток усилился (в основном в части портфельных инвестиций), и в 3 квартале составил $16,7 млрд. Баланс по итогам трех кварталов +$0,8 млрд.
Логический анализ показывает, что финансовые трудности в наименьшей степени возникли у компаний, работающих в соответствии с ФЗ214, то они преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.
Те компании, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен, хотя и в неблизком будущем.
Еще один, дополнительный, шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобной ситуации.
Наконец, финансовые трудности возникают в наибольшей степени у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП (около $500 млрд), и в этой сумме есть и значительная доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу весов финансового благополучия этих компаний.
В сентябре-октябре власти приняли ряд своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, а также застройщиков. Объем выделенных на это средств превысил 1,5 трлн руб. Но мировой финансовый кризис продолжается, и он уже начинает переходить в экономический. Это не может не отражаться на состоянии финансового сектора и экономики России, в том числе и рынка недвижимости.
3.4 Сценарный прогноз перспектив развития рынка недвижимости
Выполненный анализ ситуации на рынке недвижимости городов России показывает, что наш сегмент экономики – управляемый и саморегулируемый кибернетический объект, как самолет, 8 лет подряд уверенно набирал высоту, но в середине с.г. вступил в зону турбулентности. Она характеризуется чрезвычайно большой неопределенностью и непредсказуемостью внешних условий функционирования рынка. В этой ситуации поиск определенности связан с применением сценарного метода прогнозирования - попыткой вычленить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается, затем дать оценку вероятности каждого сценария и на этой основе рассчитать средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта.
Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости мы сводим к четырем сценариям.
Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен.
Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.
Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.
Первые признаки такого развития событий обнаружились к лету 2008 года: после трехлетнегоуверенного роста объемов ввода жилья во всех регионах и по России в целом, в 1 полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус 7%. Аналогична ситуация и в ряде регионов.
С начала осени с.г. стало ясно, что фактически реализуется именно этот сценарий: в 3 квартале (а реально в сентябре) произошло усиление оттока капитала ($16,7 млрд), потеря ликвидности банками, задержки ряда строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, усиление процесса слияний-поглощений, перераспределение объектов и иных активов (ПИК заявил о начале переговоров с Михаилом Прохоровым о вхождении в акционерный капитал), появление новых обманутых дольщиков и т.д.
Финансовые трудности возникают в первую очередь у компаний, которые бюджет проекта рассчитывают исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен.
Компании, работающие в соответствии с ФЗ214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.
Дополнительный шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят углубление этого процесса.
Наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.
При таком сценарии с октября-ноября возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены могут снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Развитие этого сценария в течение 2009 года возможно - при условии высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.
Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 40-50%, а восстановление начнется за пределами 2010 года.
Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использование региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.