МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Московский Государственный Университет Экономики, Статистики и Информатики
Курсовая работа
«Текущее положение и тенденции развития в российском рынке недвижимости в условиях экономического кризиса»
Выполнил студент:
Группы: ДНФ – 402
Проверил:
Осоргин А.Н.
Москва 2009
Содержание
Введение
Глава 1. Основные понятия рынка недвижимости
Глава 2. Состояние рынка жилья на середину 2009 года и как оно было достигнуто
2.1 Стадии становления и развития рынка жилья в новейшей истории России
2.2 Цены на недвижимость в настоящее время
2.3 Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье
2.3.1 Внешние факторы рынка жилья
2.3.2 Внутренние факторы рынка жилья
2.4 Математическая модель
2.5 Закономерность долгосрочного развития региональных рынков
Глава 3. Угрозы и риски и возможные сценарии перехода к стабилизации
3.1 Сценарии перехода к стабилизации в 2004 и 2007 годах
3.2 Замедление объемов строительства и ввода жилья
3.3 Угрозы и риски и оценка возможности их преодоления
3.4 Сценарный прогноз перспектив развития рынка недвижимости
Глава 4. Изменения ситуации и корректировка прогноза
4.1 Нефть
4.2 Доллар
4.3 Отток капитала
Литературные источники
Приложение
Введение
Финансовый кризис уже внес сумятицу на рынок недвижимости. Застройщики, риэлторы и кредиторы пытаются найти ответ на вопрос: что будет с рынком и с ценами на недвижимость? Пришло ли время покупать? Как долго будет продолжаться падение цен. Задача данной работы попытаться найти ответы на эти вопросы. В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Вкладывать денежные средства в ценные бумаги достаточно рискованно. Быстрое падение акций связано с недоверием участников рынка к экономической и политической ситуации в нашей стране.
На сегодняшний день российская финансовая система разбалансировалась и только возрастающие вливания денежных средств ЦБ РФ и Минфина спасают банковский сектор от кризиса ликвидности, а валютные интервенции Центробанка удерживают рубль от стремительной девальвации. Напряженность в отношениях с Западом и рост геополитических рисков вызвали бегство капитала из России. Инвесторы избавляются от российских активов, в первую очередь наиболее ликвидных - облигаций и акций. Полученные от их продажи рубли конвертируются в валюту, которая выводится за рубеж. Бегство капитала привело к росту спрэдов облигаций, обвалу Индексов ММВБ и РТС, девальвации рубля и снижению международных резервов ЦБ РФ. Угроза кризиса ликвидности становится доминирующей для России, проблема роста инфляции отходит на второй план. Следует сказать, что за последние месяцы 2008 года, как на московском рынке недвижимости, так и во многих городах и регионах России установился четкий нисходящий тренд цен на жилье. В сложившихся условиях этот тренд абсолютно уместен и имеет доминирующий характер. С одной стороны недвижимость в Москве и России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.
В настоящее время иностранные инвесторы продают российские ценные бумаги. Основным фактором, оказавшим давление на российские фондовые индексы, по мнению аналитиков, стало обвальное падение цен на нефть. Ожидается, что ведущие биржевые индексы России будут падать и дальше. С начала текущего года индекс ММВБ потерял уже 60.2 %. Как это отразилось на гражданах России? Купив ПИФы или ОФБУ подавляющее большинство таких граждан оказалось в больших убытках. В результате было подорвано доверие к фондам, особенно, у тех, кто пришел в фонды только в этом году. Кроме этого сложнее будет получить кредиты. С этим уже столкнулись многие организации. Придется столкнуться и населению. Эксперты проецируют падение фондового рынка на рынок недвижимости. Достаточно многие инвесторы, вкладывавшие средства и в недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потери последнего времени, продают инвестиционное жилье. К этому решению инвесторов подталкивают наметившиеся кризисные явления в самой строительной отрасли – сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результате предложение на рынке жилья растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозам экспертов, цены на недвижимость будут падать.
В условиях наступившего финансового кризиса, на фоне падения акций сырьевых компаний, снижения стоимости нефти и золота люди ищут тот самый «хороший» объект для инвестирования. По этому поводу в мире недвижимости очень любят цитировать Марка Твена, который рекомендовал покупать землю, поскольку ее больше не производят. Земля не может обесцениться, так как это ограниченный ресурс – больше ее не станет, а необходимость в ней не отпадет никогда.
Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов. В курсовой сформулированы общее виденье ситуации и приведены основные аргументы.
Глава 1. Основные понятия рынка недвижимости
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).
Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».
В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос– это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов
· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
· социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
· природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
· административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
· окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
· национальные и культурные условия, традиции населения.