3. Градостроительная оценка территории
Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой. Это название неточно. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в стоимостной форме.
По условиям транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города – это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города минимальны. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.
Основные принципы градостроительной оценки территории [9]:
1. Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.
2. Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).
3. Из предыдущего пункта вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности. Этот учет должен быть достаточно точным, адекватно отражающим реальную сложность ситуации, что в свою очередь возможно только в рамках корректного математического моделирования и компьютерных расчетов по специально разработанным программам. Второе: любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.
4. Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл./м2). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления. В этом случае каждому интервалу оценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в виде рельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами, долинными понижениями и т.д.
3.1 Подходы к оценке территории
Подходы к оценке территории:
1. Традиционный подход к оценке территории
В практике градостроительного проектирования задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории. Распространены два подхода к решению этой задачи.
Первый подход состоит в дифференциации территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Вначале осуществляется пофакторная оценка. Применение этого подхода на практике является пересечением пофакторных ареалов пригодности. Применение этого метода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается. Второй подход состоит в том, что пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов – путем осреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. Бальный подход ничем принципиально не отличается от оценки по пригодности и наследует все его недостатки
Еще одной характерной особенностью проектной практики является безадресность оценки территории, т.е. отсутствие связи оценки с теми функциями, под которые возможно использование территории.
В таблице 1.1 представлена развернутая характеристика экспертных подходов к градостроительной оценке территории.
Задача оценки стоимости городских земель, как правило, не входит в число задач, решаемых при разработке генерального плана города. В советской экономике такая задача вообще не ставилась по идеологическим соображениям.
Таблица 1.1
Градостроительная оценка территории: экспертные подходы
| № п/п | Наименование подхода к оценке | Характеристика подхода к оценке | Специфические недостатки |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Оценка по степени пригодности | В начале осуществляется дифференциация территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Пригодность территории по совокупности факторов определяется пересечением пофакторных ареалов пригодности | Применение этого подхода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается. |
| 2 | Бальная оценка | Пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов - путем осреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. | Выбор той или иной шкалы (5, 10, 12 баллов) никак не аргументируется. Связь бальной оценки с натуральными значениями характеристик территории не обосновывается. Установление весов факторов для сводной оценки носит произвольный характер. Попытки применения бального подхода к фактору транспортной доступности ведут к непреодолимым трудностям и противоречиям. |
Общие недостатки экспертных подходов градостроительной оценки территории отражены в таблице 1.2.
Таблица 1.2 Общие недостатки экспертных подходов
| № п/п | Недостатки | Развернутая характеристика | Следствия |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Безадресность оценки | Оценка территории производится безотносительно к возможным видам функционального использования (базовым функциям). Это серьезная ошибка, т.к. каждая городская функция предъявляет свои специфические требования к территории. | Ближайшее следствие: неверные результаты оценки территории города, влекущие далее ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия: неверная информация конечных пользователей: оценки для налогообложения, управления развитием города, бизнеса; нерациональная функционально-планировочная структура города. |
| 2 | Недостаточная прозрачность и недостаточная объективность оценки | Основания, по которым осуществляется пофакторная оценка, никогда явно не предъявляются, поскольку четко не определены. Отсюда прямо следует недостаточная прозрачность и недостаточная объективность оценки. | 1.Оценка выглядит убедительной только для ее авторов и не выдерживает критики. Методика не может быть передана другому коллективу. 2.Неопределенность, непрозрачность и необъективность подхода к оценке влекут за собой прямые ошибки в результатах оценки и далее - ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия те же, что и выше. |
2. Стоимостной подход в градостроительной оценке территории