Стоимостной подход к оценке территории состоит в аккуратном подсчете суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию. Градостроительная оценка территории представляет собой матрицу с числом строк, равным числу элементов территории (кварталов) и числом столбцов, равным числу базовых функций.
Компоненты стоимостной затратной оценки:
1. Локализационные компоненты – учет физико-географических, инженерно-геологических, экологических факторов и инженерные особенности территории.
2. Коммуникационные компоненты – учет существующего ФИТ, системы препятствий, мостов и путепроводов, системы УДС и городского транспорта.
3. Буферные компоненты – учет ущербов реципиентам со стороны источников загрязнения окружающей среды.
Методические принципы:
1. Для расчетов все карты и планы представляются в дискретной, гридовой форме, т.е. в отображении на сетку с квадратной ячейкой.
2. В качестве конечного оцениваемого элемента территории принимается городской квартал, в качестве промежуточного - ячейка гридовой сетки.
3. Оценка территории является адресной, т.е. выполняется с точки зрения каждой из базовых функций.
4. Оценка территории и произвольного варианта ФЗ выполняется непосредственно в стоимостной форме.
5. Адекватность и точность учета всех факторов обеспечиваются расчетами по математическим моделям и компьютерным программам.
6. Промежуточные и конечные результаты работы представляются в максимально прозрачной, обозримой и наглядной форме.
7. Обеспечивается высокий уровень автоматизации, трудосбережения и ресурсообеспеченности технологии проведения работ.
3.2 Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок территории города
Согласно постановления Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999 г "О кадастровой оценке земель" в России в 1999-2003 гг. проводится государственная кадастровая оценка земель.
Постановлением правительства начало работ предусмотрено в 1999 г., несмотря на это отсутствует не только законодательно утвержденная методика оценки, но и нет четкого, однозначного определения самого понятия "кадастровая оценка городских земель" ее целей и задач. Эта неопределенность недопустима с научно-методологической точки зрения. Но основной вред при этом наносится практическим исследованиям и работам по кадастровой оценке. Происходит постоянное смешение понятий "кадастровая оценка" "экономическая оценка" "градостроительная оценка", хотя это различные по подходам и задачам виды оценки.
Свой вклад в эту путаницу внесло земельное законодательство.
Статья 8 закона "О плате за землю" определяет "Налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок,… Средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории... Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов."
"Правила проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденные постановление правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 не содержат определения кадастровой стоимости земли. Только пункт 5 "Правил" определяет, что "Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений... осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости".
Таким образом, в основных законодательных актах, регулирующих вопросы кадастровой оценки земель, нет определения кадастровой стоимости, нет четкого разграничения терминов "кадастровая оценка", "экономическая оценка", "градостроительная ценность".
Только в ведомственном документе есть четкое и ясное определение кадастровой стоимости. Оно содержится в пункте 9.1. "Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков" (письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240).
Этот пункт определяет, что:
Пункт 9.1.1. "Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления".
Пункт 9.1.2. "Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них)".
Здесь содержится весьма точное и полное определение кадастровой стоимости, но эти рекомендации не имеют силы федерального закона, обязательного к всеобщему исполнению.
Основные характеристики кадастровой и градостроительной оценок представлены в таблице 1.3.
Таблица 1.3
Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок
| № п/п | Градостроительная оценка территории города | Кадастровая оценка территории города |
| 1 | 2 | 3 |
| Цель | ||
| 1 | Градостроительная оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию (5). | Проводится в целях налогообложения и оценивает землю по ее текущим рыночным ценам. Таким образом, цель кадастровой оценки - оценка текущей рыночной стоимости земли как финансового актива. |
| Различия | ||
| 1 | Оценка ведется с позиции предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию. | Оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. |
| 2 | Градостроительная оценка первоначально была предназначена для определения баланса затрат и выгод при осуществлении альтернативного, существующему, варианта землепользования. | Кадастровая оценка призвана оценить реальную рыночную стоимость земли в настоящее время. |
| 3 | Для градостроительной оценки определение значений факторов ценности городской территории является основной целью. | При кадастровой оценке земли проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли. |
| Сходство | ||
| 1 | Оценивается функциональная стоимость городских земель, определенные уникальные функции и возможностью единого методического подхода. | |
Главное отличие кадастровой стоимости от градостроительной ценности проходит по линии разграничения двух фундаментальных понятий экономической теории - ценности (стоимости) и цены.
Градостроительная оценка осуществляется в двух вариантах. Первый вариант - оценка выгод и потерь (затрат) при освоении новых участков под застройку и перепланировке старых территорий. Второй вариант - оценка существующего использования земли. Для существующего использования земли определение ценности сводится по сути дела к оценке затрат - капитальных вложений в обустройство городской инфраструктуры.
При таком подходе оцениваются предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемой территории ("зарытый капитал"): чем выше стоимость этих элементов, тем выше ценность земли. В этом случае ценность (стоимость) земли далеко не всегда переходит в рыночную цену, воспринимаемую рынком.
Прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребуются застройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те из них, которые ему требуются для обеспечения его деятельности. Для землепользователя существенно только то, чтобы все виды инженерного обеспечения исправно работали. С этих позиций стоимость инфраструктуры не увеличивает стоимости земель, то есть землепользователю неважно по чугунным или золотым трубам поступает вода к нему на участок.
Также градостроительная оценка не учитывает фактор престижности отдельных участков городской территории. При градостроительном подходе считается, что элитные коттеджные поселки на окраинах городов имеют низкую ценность, так как расположены на значительном удалении от центра города, не обеспечены школами, больницами и общественным транспортом. Тогда как на самом деле цена земли в таких поселках намного выше цен многих городских районов с развитой инфраструктурой.
Кроме этого ценность участка земли далеко не обязательно адекватна его рыночной стоимости в силу проблемы неполной информированности участников рынка. Например, при градостроительной оценке фактор состояния окружающей среды влияет на величину ценности района города. Чтобы этот фактор ценности трансформировался в рыночную цену земли, необходимо, чтобы он был воспринят "средним" покупателем. Но опыт показывает, что рядовой покупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полной информацией о реальном состоянии окружающей среды.