5. Складські та логістичні комплекси є невід'ємною частиною інфраструктури переробки вантажів. Без складів не обходиться жодна комерційна організація. Економічне зростання, що триває, породжує підвищений попит підприємців на складські приміщення.
Для ринку складських приміщень характерна стабільність і стійкість попиту, пропозиції, цін. На сьогодні спостерігаються такі форми користування складськими приміщеннями як оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страховкою. Так, за кордоном, набули широкого розвитку склади гарантійного забезпечення, консигнаційні склади. Основними ціноутворюючими факторами складських приміщень є рівень оснащення вантажно-розвантажувальною технікою, наявність стелажів, холодильного обладнання, місцезнаходження складу (наближеність до районів збуту), хороші під'їзні шляхи, а особливо віддаленість від транспортних вузлів. Але головним атрибутом професійних баз є рампа (залізобетонний "підмурівок", споруджений на одному рівні з кузовом вантажівки). Вона мусить оперізувати всю довжину складу і забезпечувати карам безперешкодне пересування.
Так, еталоном європейських складів фахівці вважають дистрибуційний центр АТ "Світоч" (9 тис. м2 старих приміщень і планується розширення ще на 12 тис. м2). Збільшення потреби в складських об'єктах зумовлено ростом кількості господарських суб'єктів.
Ринок виробничої нерухомості забезпечує потребу новостворених або перепрофільованих діючих підприємств у виробничих приміщеннях, які пропонуються у довгострокову оренду. Перспективи розвитку цього ринку залежать від перспектив розвитку національної економіки.
Логістичні термінали, не дивлячись на їх економічну важливість для економіки країни, поки що не користуються попитом.
Логістичні термінали - це перевалочні бази для переформовування великих партій вантажів, доведення вантажів до товарної кондиції (укладки, фасовки, розлив у дрібну тару). Термінали потрібні й великим універмагам, розташованим в центрі міст як периферійні бондові склади з продажем товарів за зразками дрібним оптом. Термінали можуть використовуватися як склади для зберігання та продажу великих партій товарів, розмитнювання у момент продажу. Розвиток міжнародного транспортного комплексу потребує розміщення в'їзних вантажних митних терміналів і сервісних комплексів, логістичних митно-транспортних комплексів (ЛМТК) поблизу транспортних коридорів і великих міст. ЛМТК виконує такі послуги:
- зберігання вантажів в режимі митного складу;
- зняття мита вантажів (власна брокерська служба);
- забезпечення температурного режиму зберігання, пожежної безпеки та охорони вантажів;
- доставки вантажів дрібними партіями автотранспортом у межах міста;
- обробки вантажів (сортування, пакування, маркування, розпаковування тощо);
- системи оперативного обліку;
- експедиції залізницею та автотранспортом;
- надання сучасного навантажувально-розвантажувального устаткування.
6. Промислові (індустріальні) об'єкти нерухомості. Останнім часом відбувається визначення власника основної маси об'єктів приватизації. Перш ніж укладати угоду, необхідно провести всебічний аналіз встановлюючих право документів, щоб переконатися в незаперечності прав продавця на пропонований об'єкт, можливості його законного відчуження. З розвитком формування реального власника обсяг операцій у цій сфері збільшуватиметься. З іншого боку, майже в кожному місті можна спостерігати 5-8 поверхові порожні корпуси заводів і фабрик в із застарілими інженерними мережами й вибитим склом. Вони не знаходять ефективного власника. Чому? Причин декілька:
1. Промислова забудова 60-80 рр. не відповідає вимогам сучасних технологій, а реконструкція вимагає великих капітальних вкладень.
2. В даний час основний споживач промислових об'єктів нерухомості - малі підприємства, для розвитку яких потрібні: високі потужності, наявність залізничних під'їзних колій, одноповерхові і бажано окремі будівлі з автономними комунікаціями.
3. Як правило, пропоновані промислові об'єкти вимогам потенційних орендарів не відповідають й мають завищену вартість.
4. Власники пропонують на ринок об'єкти, що знаходяться у поганому стані за завищеними цінами.
5. Повна та точна інформація про промислові об'єкти нерухомості, їх правовий статус, розміри, стан і т.д. відсутня.
Вимоги потенційних власників до придбаних приміщень залежать від особливостей конкретного підприємства. Для виробництва потрібні і 300-500-метрові приміщення, і будівлі в 2-3 тис. м2, і заводські комплекси до 10 тис. м2.
В індустріально розвинутих країнах (США, Німеччині, Франції) широко розвинута мережа технопарків. Суть її полягає в тому, що підприємцю немає потреби будувати свої підприємства, їх можна взяти в оренду й, розмістивши там необхідне устаткування, випускати продукцію.
Технопарки - своєрідні промислові зони, в яких зосереджуються промислові підприємства та різноманітні об'єкти інфраструктури, що забезпечують нормальний бізнес-процес (готелі, офісні центри, митні термінали, логістичні центри), з обов'язковою охороною й єдиними інформаційними мережами. Організація технопарку включає також забезпечення бізнесу консультантами різного профілю: юристами, фахівцями з фінансових питань тощо.
Схема участі в технопарках досить проста. Будь-яка приватна компанія може узяти на себе функції керування техно-парком або отримати статус агента з розвитку території, отримавши дозвіл адміністрації. Потім необхідно здійснити інженерну підготовку території, оскільки ділянки, призначені для технопарків розташовуються в районах, де відсутні достатні енергетичні потужності та мають слабку інженерну мережу. Наступним кроком стане спорудження об'єктів для створення промислових підприємств. Кожна компанія, що побажала налагодити власне виробництво, може подати запит на наявність інженерно підготовленої ділянки, на якій буде побудований завод "під замовника" - з виконанням усіх вимог промисловців. Інженерно підготовлену територію виробнича компанія може орендувати.
У вітчизняній практиці ще немає єдиної системи класифікації, промислових об'єктів нерухомості, що дозволяє враховувати основні "товарні властивості" цілісного об'єкта. В даний час за основу при обліку в активах організацій (підприємств) взято основні фонди і земельну ділянку.
1.4 Підприємство як особливий об'єкт нерухомості
Цілісний майновий комплекс або такий структурний підрозділ, який в установленому порядку відокремлюється в цілісний майновий комплекс (ЦМК) - це об'єкт, сукупність активів якого забезпечує здійснення самостійної підприємницької діяльності на постійній і регулярній основі.
Цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виділяються в самостійні об'єкти з подальшим складанням самостійного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні підприємства.
Класифікація об'єктів ЦМК здійснюється з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації відповідно до Державної програми приватизації:
Група А
Об'єкти приватизації, які не можуть бути перетворені у відкриті акціонерні товариства, а саме:
- цілісні майнові комплекси державних підприємств, та їх структурних підрозділів, виділені в самостійні підприємства, у тому числі ті, що знаходяться в оренді, та виділені в результаті реструктуризації державних підприємств із середньообліковою чисельністю працюючих до 100 осіб включно або понад 100 осіб, але вартість основних фондів яких недостатня для формування статутних фондів відкритих акціонерних товариств (далі - ВАТ), а також готелі;
- окреме індивідуально визначене майно (в тому числі таке, яке не увійшло до статутних фондів ВАТ), будівлі, споруди та нежилі приміщення; майно підприємств, ліквідованих за рішенням суду, та майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним майном, майно підприємств, які не буди продані як цілісні майнові комплекси, а також майно мобілізаційного запасу та мобілізаційного резерву, після прийняття рішення про передачу такого майна у приватизацію;
- майно підприємств охорони здоров'я, освіти, культури, фізичної культури і спорту, відпочинку та туризму, видавничої справи та преси, телебачення та радіомовлення, які не використовувались за прямим призначенням більше 3-х років або виключені з реєстру відповідної групи (закладів освіти, охорони здоров'я і т.п.)
Група В
- цілісні майнові комплекси підприємств, у тому числі ті, які знаходяться в оренді, із середньообліковою чисельністю працюючих понад 100 осіб (крім об'єктів групи Г);
- акції ВАТ (крім ВАТ, створених на базі підприємств групи Г), а також ВАТ, створених на базі підприємств агропромислового комплексу;
- науково-дослідні та проектно-конструкторські організації та установи незалежно від вартості основних фондів (крім віднесених цією Програмою до групи Г).
- Непродані акції ВАТ, продаж яких здійснювався до 2001 року включно (в тому числі підприємств групи Г, у випадку, коли продаж акцій здійснювався неодноразово і які не користуються попитом). Пакети акцій тих ВАТ, які вилучені з переліку підприємств групи Г.
Група Г
Цілісні майнові комплекси державних підприємств або ВАТ, які:
- на момент прийняття рішення про приватизацію є монополістами на загальнодержавному ринку товарів (робіт, послуг);