Вот как комментирует сложившуюся ситуацию главный редактор еженедельника «Дом.Строй» Денис Абраков:
Еще в конце августа президент страны Дмитрий Медведев заявил, что нормальная ипотечная ставка, при которой люди с удовольствием берут кредит, должна составлять 6-7%. Когда ждать столь привлекательной стоимости займов, неизвестно. По мнению главы государства, к докризисным уровням ипотека вернется лишь через 2-3 года, но и при нынешней ставке рефинансирования банки могли бы выдавать кредиты под 14%. Часть финансовых институтов, похоже, услышала пожелания президента.
Банкиры закрутили гайки.
Если оценивать ипотеку, как это у нас принято, с точки зрения ее доступности, то она и до кризиса не была доступна абсолютно всем. Но можно сказать, что до сентября прошлого года российский ипотечный рынок находился на подъеме – к тому времени ипотека все-таки еще не стала массовым продуктом, но развивалась очень активно. Редкий банк не предлагал никаких ипотечных программ. Процентные ставки по ипотеке в среднем составляли 12-15% в рублях и 10-11,5% в валюте.
Работающие граждане могли получить кредит независимо от формы подтверждения доходов. По ипотеке можно было приобрести и квартиру на вторичном рынке, и новостройку, а в некоторых случаях и загородный дом. Первоначальный взнос снизился до 10% от стоимости приобретаемой квартиры, а в некоторых случаях и вовсе не требовался.
В конце 2008 года ситуация изменилась. Большинство банков частично или полностью свернули ипотечные программы (в основном закрывались программы приобретения жилья в новостройках). Оставшиеся на рынке банки подняли процентные ставки до 18-20% и ужесточили требования к заемщикам, что было, в общем, логично: так как ставки сильно выросли, критерии отбора платежеспособных и благонадежных заемщиков у банков изменились.
К концу года, пишут наши коллеги из журнала «Эксперт», количество выдаваемых кредитов сократилось вдвое, а за период с января по сентябрь 2009 года – еще в пять с половиной раз. Взять ипотечный займ могли себе позволить в основном люди, располагающие крупной суммой для внесения первоначального взноса и имеющие высокий стабильный доход. Для большинства же ипотека стала совсем недоступна. Еще более досадным фактом было то, что жилье, напротив, оказалось относительно доступным – предложение выросло в несколько раз, а цены снизились во всех сегментах рынка.
До последнего времени все попытки банков как-то оживить ипотечный рынок не приносили результата.
Оттепель или новый поворот?
Во II квартале наметилась положительная динамика, кредитов было выдано больше – на 30,8 млрд руб., но по сравнению с прошлым годом это тоже меньше примерно в 6 раз. Всего за I полугодие 2009 г. банки выдали 44 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 213 тыс., что практически в 5 раз меньше.
По данным ЦБ, ни в июле, ни в августе предоставлять больше займов банки не стали ни по объемам, ни по количеству: все лето они ежемесячно выдавали 9-10,5 тыс. рублевых ипотечных кредитов на 10,5-11 млрд руб. При этом общий объем таких кредитов (с учетом валютных) сокращался: в августе, по данным ЦБ, он уменьшился на 0,4%, до 1 трлн руб., приблизительно то же самое было и в июле.
Согласно прогнозу АИЖК, за весь 2009 г. будет выдано ипотечных кредитов на сумму 100-120 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем в 2008 г., а в количественном выражении 117 тыс. штук – это в 4 раза меньше по сравнению с прошлым годом.
Как выглядел «средний» ипотечный кредит в последние месяцы 2009 года?
Вновь воспользуемся данными АИЖК и ЦБ РФ. Подавляющее число ипотечных займов выдается в рублях. Доля валютных кредитов – всего 7%. А ставки достигли уровня 2005-2006 года, в среднем по рублевым кредитам они составляют 14% годовых, а в долларах – 13,4% годовых. Срок, на который выдаются ипотечные кредиты, в I квартале по кредитам в рублях составлял 16,9 лет, во II – 16,5 лет. По валютным ипотечным кредитам – 10,6 и 11,9 лет соответственно. В Рязани наблюдается сходная картина.
Сегодня ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке в областном центре предлагают порядка 10 банков. Средняя рублевая ставка – 15-16% годовых, лишь единичные банки могут выдать займ меньше чем под 14%. Первоначальный взнос, как правило, составляет 30%, максимальный срок – от 20 до 30 лет, минимальная сумма – от 200 до 500 тысяч рублей.
Основное препятствие для реанимации ипотеки кроется не столько в размере ставки, сколько в стоимости жилья, которая в несколько раз превышает платежеспособный спрос. Кроме того, почти все предложения банков предполагают наличие у клиента высокого первоначального взноса – на уровне 30-40%. В результате большинство получателей выдаваемых сегодня кредитов – это те, кто хочет улучшить свои жилищные условия за счет продажи уже имеющейся квартиры или дома. Такие заемщики лишь «добирают» кредитными средствами сумму, необходимую для доплаты.
Во многом благодаря снижению ставки рефинансирования до 10%, произведенного Центробанком в сентябре, некоторые кредитные организации объявили о снижении рублевых ставок по ипотечным займам.
В целом наблюдается тенденция увеличения банковских предложений, а именно: расширение линейки кредитных продуктов, таких как кредиты на покупку коммерческой недвижимости, нецелевые кредиты под залог недвижимости, в том числе на развитие бизнеса, кредиты на покупку строящегося жилья.
Многие представители риэлторского бизнеса подтверждают, что показатели по выдаче ипотечных кредитов за последние месяцы в 1,5-2 раза превышают показатели начала года.
Однако банкиры тщательно оценивают надежность заемщика с точки зрения не только его текущей деятельности, но и перспектив ее развития.
Портрет заемщика.
На сегодня портрет потенциального заемщика таков: это работник по найму, имеющий опыт работы как минимум один-два года, стабильную занятость (нежелательно частое прерывание трудовой деятельности), располагающий иными активами в собственности. Это может быть, например, квартира, дача, гараж. Также очень важна положительная кредитная история.
Первое, на что обращает внимание банк при рассмотрении заявки на ипотечный кредит в сегодняшних условиях, – сфера деятельности компании, в которой работает потенциальный клиент, срок ее существования, пользуется ли организация-работодатель поддержкой государства. Положительный фактор – подтверждение клиентом дохода официальными документами, стаж на последнем месте работы более полутора лет и трудовая деятельность в рамках своей специальности.
Группами повышенного риска, утверждает интернет-журнал Metrinfo.ru, считаются предприятия и физические лица, работающие в сфере финансовых услуг, развлечений, туризма, т. е. те сферы, деятельность которых сегодня, с учетом экономической ситуации, можно охарактеризовать как нестабильную.
Большое внимание уделяется проверке кредитной истории заемщика. Зачастую наличие даже небольшой технической просрочки является для банка стоп-фактором при принятии решения о выдаче кредита.
Таким образом, наиболее желательными заемщиками для банков являются сотрудники среднего и высшего звена компаний реального сектора экономики и государственные служащие, имеющие официальный доход свыше 25 тысяч рублей и положительную кредитную историю.
Практически идеальным заемщиком является наемный сотрудник, проработавший на предприятии три года и более, имеющий стабильный, желательно постоянно растущий доход. Большинство банков преимущественно рассматривают заемщиков с белым доходом и в обязательном порядке требуют справку по форме 2-НДФЛ.
Впрочем, ряд банков все-таки готов рассматривать заемщиков с серым доходом и тех, кто владеет собственным бизнесом, – в том случае, если они предоставляют полную бухгалтерскую и управленческую отчетность.
Кстати, некоторые отказы могут быть связаны с компанией-работодателем, если, например, в открытых источниках есть информация о том, что она проводит массовые сокращения и есть риск, что клиент останется без источника дохода.
Аналитики сходятся во мнении, что сроки восстановления докризисного уровня развития рынка ипотеки в РФ взаимосвязаны со сроками восстановления экономики страны в целом.
Топливо для локомотива
Дальнейшее понижение ставки рефинансирования ЦБ также может сделать возможным кредитование на более выгодных условиях: чем меньше ставка рефинансирования, тем ниже ставка выдачи кредитов. Корректировка ставки будет определяться инфляционными тенденциями, а также кредитной активностью банковского сектора.
Восстановление объемов ипотечного рынка будет зависеть в первую очередь от восстановления платежеспособного спроса и цены ресурсов для банков. На сегодня государство для кредитных организаций чуть ли не единственный источник получения ресурсов, но краткосрочных и дорогих. А от цены привлекаемых ресурсов напрямую зависят ставки, по которым банки будут кредитовать население.
Ипотека – это локомотив не только рынка недвижимости, но и экономики в целом. Без доступных кредитов покупательский спрос на недвижимость падает, застройщики испытывают дефицит ликвидности, снижают закупки стройматериалов. Соответственно, объемы продаж в других отраслях существенносокращаются.
Субсидирование затрат на ипотеку для отдельных групп клиентов, рефинансирование на адекватных условиях выданных кредитов и предоставление гарантий по отдельным кредитам государством, безусловно, может помочь активному развитию рынка жилищного кредитования и дать мощный созидательный импульс строительной отрасли.
Есть мнение:
Олег Владимирович Сычев, заместитель начальника управления кредитования частных клиентов Рязанского отделения Сбербанка России: – Я думаю, что ситуацию на региональном рынке ипотеки в целом можно охарактеризовать как позитивную. По многим оценкам жилищный рынок достиг своего «дна», и люди активно начали реализовывать отложенный спрос. Так, в сентябре число поданных в Рязанское отделение Сбербанка заявок на получение жилищных кредитов более чем в 2 раза превысило аналогичные показатели начала 2009 года.