3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.
Vзем = Yзем / Rзем, (22)
где, Vзем - остаточная стоимость земли;
Yзем - остаточный чистый операционный доход от земли;
Rзем - коэффициент капитализации для земли.
Оценщиком под рыночной стоимостью земельного участка при оценке квартиры понимается оценка местоположения.
Стоимость сдачи оцениваемую трехкомнатную квартиру в аренду в г. Новосибирске ул. Урицкого на момент оценки (с учетом технического состояния) составляет порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).
1. Расчет чистого операционного дохода относимого к зданиям, сооружениям и земле
ЧОД = ПВД - Н - ЭР, (23)
где, ЧОД - чистый операционный доход;
ПВД - потенциальный валовой доход;
Н - недозагрузка;
ЭР - эксплуатационные расходы.
Таблица 8 - Расчет ЧОД.
| Показатели | Ед. изм. | Кол-во |
| Арендная плата | руб./мес. | 16000 |
| Кол-во платежных периодов | мес. | 12 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД) | руб./год | 192 000 |
| Недозагрузка | % | 35 |
| Эксплуатационные расходы (ЭР) | руб./год | 19 200 |
| Чистый операционный доход (ЧОД), приходящийся на земельные участки, здания и сооружения | руб./год | 105 600 |
2. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на здания и сооружения
Yзд = Vзд х Rзд
Таблица 9 - Расчет ЧОД, приходящегося на здания и сооружения.
| ЧОД на здания и сооружения, рублей | Yзд. | 44 722 |
| Текущая стоимость зданий и сооружений, рублей | Vзд. | 688 026 |
| Коэф. капитализации для зданий и сооружений* | Rзд. | 0,065 |
*Коэффициент капитализации для зданий и сооружений получен методом прямой капитализации (ЧОД/Рын.ст-ть)
Таблица 10 - Расчет коэффициента капитализации.
| Наименование | ПВД (аренда в год), рублей | Затраты на содержание, рублей | Недозагрузка, рублей | Рын. стоимость, рублей | ЧОД, рублей | Расчет |
| г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина | 168000 | 16800 | 25200 | 1 850 000 | 126000 | 0,068 |
| г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина | 180000 | 18000 | 27000 | 2 100 000 | 135000 | 0,064 |
| г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина | 180000 | 18000 | 27000 | 2 100 000 | 135000 | 0,064 |
| Коэффициент капитализации | 0,065 | |||||
Таким образом, ставка капитализации для зданий и сооружений равна 6,5 %. Чтобы получить ставку капитализации для земли рассчитали ставку возмещения капитала.
Нормативный срок жизни объекта - 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100). Оставшийся срок жизни объекта 98 лет. Тогда ставка возмещения капитала в конце года составит:
СSFF=1/ (98 - 1) = 0,010= 1,0%
Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% - 1,0% = 5,5%.
3. Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле
Vзем = Yзем/Rзем
Таблица 11 - Расчет ЧОД, относимого к земле.
| Общий чистый операционный доход | Y | 105 600 |
| Чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям | Yзд. | 44 722 |
| Остаточная стоимость земли | Vзем. | 1 106 873 |
| Остаточный чистый операционный доход от земли | Yзем. | 60 878 |
| Коэффициент капитализации для земли | Rзем. | 0,055 |
Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 1 106 873 рубля.
В настоящий момент рыночная стоимость объектов оценки по затратному подходу равна:
С = Сземли + С зам.
Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определили в предыдущем параграфе. Она составила 1 106 873 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:
Таблица 12 - Расчет итоговой стоимости по затратному подходу
| Расчетный параметр | ед.изм. | Расчетноезначение | Примечание |
| Стоимость земельного участка | руб. | 1 106 873 | - |
| Стоимость нового строительства объекта оценки | руб. | 1 207 063 | - |
| Накопленный износ | руб. | 519 037 | - |
| Стоимость объекта оценки затратным подходом | руб. | 1 794 899 | - |
Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом
На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом (таблица 21). Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и их параметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованные сведения агентств недвижимости в журнале "Справочник по недвижимости" от 23 - 30 ноября 2009г.
В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.
Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.
| Параметры сравнения | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | ||||
| Источник информации | Объявление в справочнике по недвижимости, НИАН (www.nian.tv), т.3357005, Ольга Анатольевна | Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89139288148, Ирина Николаевна | Объявление в справочнике по недвижимости, АН "Клбч-Информ, т.2540147, Людмила Анатольевна | Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89137440916 | |||||
| Цена продажи (предложения), руб/м2. | 30 833 | 35 000 | 35 593 | 39 655 | |||||
| Передаваемые права | помещ. -собств. | помещ. -собств. | помещ. -собств. | помещ. -собств. | помещ. -собств. | ||||
| Корректировка на передаваемые права | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная цена | 30 833 | 35 000 | 35 593 | 39 655 | |||||
| Условия продажи | продажа на открытом рынке | продажа на открытом рынке | продажа на открытом рынке | продажа на открытом рынке | продажа на открытом рынке | ||||
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная цена | 30 833 | 35 000 | 35 593 | 39 655 | |||||
| Торг | торг | торг | торг | торг | |||||
| Корректировка | -5% | -5% | -5% | -5% | |||||
| Скорректированная цена | 29 291 | 33 250 | 33 813 | 37 672 | |||||
| Дата | ноябрь 2009 г. | ноябрь 2009 г. | ноябрь 2009 г. | ноябрь 2009 г. | ноябрь 2009 г. | ||||
| Корректировка на дату | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная цена | 29 291 | 33 250 | 33 813 | 37 672 | |||||
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная цена | 29291 | 33250 | 33813 | 37672 | |||||
| ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ | |||||||||
| Тип помещения, конструктивное решение, и т.д. | 5 - этажный панельный жилой дом | 5 - этажный панельный жилой дом | 5 - этажный панельный жилой дом | 5 - этажный панельный жилой дом | 5 - этажный панельный жилой дом | ||||
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная цена | 29291 | 33250 | 33813 | 37672 | |||||
| Общая площадь, кв. м. | 57,6 | 60 | 60 | 59 | 58 | ||||
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная цена | 29291 | 33250 | 33813 | 37672 | |||||
| Наличие балкона (лоджии) | есть | есть | есть | есть | есть | ||||
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная цена | 29291 | 33250 | 33813 | 37672 | |||||
| Этаж | 5/5 | 2/5 | 4/5 | 2/5 | 5/5 | ||||
| Корректировка | -2% | -2% | -2% | 0% | |||||
| Скорректированная цена | 28705 | 32585 | 33137 | 37672 | |||||
| Техническое состояние | удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома) | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | ||||
| Корректировка | -10% | -10% | -10% | -10% | |||||
| Скорректированная цена | 25776 | 29260 | 29756 | 33905 | |||||
| Удельный вес | 0,2 | 0,2 | 0,2 | 0,4 | |||||
| Скорректированная цена | 5155 | 5852 | 5951 | 13562 | |||||
| Средневзвешенное значение за 1кв.м | 30 520 | ||||||||
| Рыночная стоимость, рублей | 1 757 952 | ||||||||
1) Права собственности.
Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.