В імперії Каролінгів (династія утвердилася в 751 p.) надання бенефіціїв стало системою. В IX ст. васальна служба була визнана спадковою. Бенефіцій перетворився на феод (лен) — феодальну систему — розвинену форму землеволодіння доби Середньовіччя.
Одночасно з зростанням великого землеволодіння формувалося феодальне залежне селянство. До нього крім сервів, колонів, вільновідпущених, літів належали також вільні франкські алодисти та дрібні галло-римські землевласники. Цьому сприяли як економічні, так і політичні фактори: великі податки та примуси, борги, насильне захоплення громадських земель і алодів» натуральне господарство, що ставило селян у залежність від природних умов і унеможливило інші заняття, війни та міжусобиці. Перетворення вільних селян на залежних і втрата ними прав на землю відбувалися по-різному. Один з таких шляхів — насильний продаж землі, виконання певних господарських примусів на користь короля та його намісників. Стали поширенішими прекарні угоди, відомі з римських часів, їхнім змістом було відчуження алоду вільного дрібного землевласника на користь світського магната чи церкви, а потім повернення його селянинові в пожиттєве користування як прекарія ("землі, виданої на прохання"). Крім "прекарія поверненого" існував "прекарій нагороджений", коли селянин крім власної отримував додаткову ділянку землі. Селянські прекарії спочатку регулювалися договором, де зазначалися строки користування землею і розміри чиншу. Поступово прекарії стали спадковими, обумовлювалися сплатою натуральної та грошової ренти, панщинзняними роботами. Отже, селяни, втрачаючи землю як власність, зберігали ЇЇ як умову господарювання, прикріплювалися до неї як користувачі наділів. Разом з тим обмежувалася особиста свобода прекариста.
Звичайним явищем у Франкській державі стала комендація — подібний до патронату інститут особистої залежності, коли селяни потрапляли під покровительство короля, світського чи духовного феодала. З часом особиста залежність селян поширилася на їхні землі.
Протягом VIII—IX ст. нівелювалися майновий і соціальний статуси різних категорій залежного селянства. Однак вони неповністю уніфікувалися. Селяни різного походження відрізнялися забезпеченням землею, обов'язками щодо землевласника. У правовому відношенні селяни, які отримали загальну назву "серви" і були нащадками рабів, колонів, літів, перебували в особисто спадкові й залежності від сеньйора. Найістотнішою ознакою їхнього становища було обмеження або заборона відходу з землі. Більшість селян не була спадкове залежною. Їхні обов'язки зберігалися доти, доки вони користувалися наділом у цій сеньйорії та не були прикріплені до землі. Спроби Карла Великого (768—814 pp.) заборонити відхід селян з землі не мали успіху.
Темпи розвитку феодальних господарств визначалися політикою франкської держави Каролінгського періоду. Згідно з правовими нормами кожна вільна людина була зобов'язана знайти собі сеньйора. Дарування імунітетів, які розширили судово-адміністративну владу сеньйора, набули військово-політичного та територіального характеру. Посади намісників стали спадковими. Обмежувалися і скасовувалися громадянські права вільних селян у політичному житті. Військові реформи Карла Великого звільняли селян від військової служби, крім власників 3—4 наділів. Інші об'єднувалися в групи і споряджали одного воїна. Регламентувалися фізичні покарання залежних людей, їхні примуси.
Феодальне господарство утверджувалося в межах маєтку-сеньйорії. Земля поділялася на домен, де господарював сам землевласник, та селянські наділи. Сеньйорії "класичного" типу мали значні розміри (кілька сотень гектарів). Доменіальна оранка з зерновим виробництвом становила до третини її загальної площі. Селяни відбували регулярну польову панщину від одного до трьох днів на тиждень, різну примусову роботу, платили натуральну ренту. В кінці IX ст. у цих сеньйоріях було зосереджено не менше третини селян. Частіше зустрічалися сеньйорії з незначним доменіальним господарством, де переважали тваринництво й земельна рента продуктами.
Внаслідок слабкого зв'язку селянського господарства з ринком грошовому чиншу належала незначна роль.
Отже, протягом V—IX ст. у Франкській державі сформувалася класична форма феодального службового землеволодіння та сеньйоріально-селянських відносин. Дрібне господарство франків, що грунтувалося на алодіальній власності, витіснив феодальний маєток-сеньйорія. Швидкому утвердженню їх (порівняно з іншими країнами Європи) сприяла асиміляція римської господарської спадщини. В Італії, Іспанії римські господарські структури переважали над варварськими. Однак феодалізація господарств у цих країнах ускладнювалася тривалими вторгненнями германських племен та реконкістою — відвоюванням Піренейського півострова в арабів.
У Німеччині господарство феодалізувалося в VII—XI ст. За германськими "Правдами" у VII—VIII ст. панував алод, одночасно існувало церковне і світське землеволодіння. Особливістю аграрної еволюції було більше значення "внутрішньої" феодалізації громади-марки. Поширилися різні форми відчуження алоду: заповіт, дарування, обмін, продаж всередині марки. Поглиблювалася майнова та соціальна нерівність. Одні сім'ї бідніли, інші збагачувалися, перетворюючись на дрібних і середніх землевласників. У їхніх руках зосереджувалися права на громадські угіддя.
Приєднання в IX ст. території Німеччини до Каролінгської імперії сприяло синтезу громадського і романізованого господарства. Активізувало його утворення Німецької держави на початку Х ст. Це зумовило аграрний переворот, прискоривши розпад громади і швидке зростання великих земельних володінь. Король дарував землі, імунітетні привілеї феодалам. Характерною для Німеччини була така форма феодальної власності, як фогство. Фогти (дослівно захисники) — світські особи, які виконували в імунітетних церковних маєтках судово-адміністративні та фіскальні функції. Поступово їхні посади стали спадковими, вони привласнювали церковні землі та доходи. Структура феодальної сеньйорії мала деякі особливості, їй були властиві роздробленість і дискомпактність, розпорошеність у багатьох селах.
Складалася феодальна залежність вільних членів громади. Відчуження алоду, прекарні угоди призводили лише до їхньої поземельної залежності, перетворення на надільних селян з виплатою земельної ренти. Поступово встановлювалась особиста залежність вільних членів громади від землевласників. На початку XII ст. у Німеччині сформувалися феодальне землеволодіння, визнане спадковим і неподільним, та сеньйоріально-селянські відносини.
В Англії, яка належала до Римської імперії з І ст. н. е., рабовласницька система власності не сформувалася. В англосаксонський період (V—XI ст.) домінувала селянська вільна сусідсько-територіальна громада-марка. Значні за розмірами спадково-сімейні наділи-гайди на 120 акрів (48 га), колонізаційні можливості, примітивна агрокультура, взаємодопомога забезпечували тривале (порівняно з Франкською державою) збереження громадської власності. Англійський фолькленд — наділ, яким володіли за "народним правом", не став "класичним" алодом, вільно відчуженою власністю, оскільки певні права на землю зберігала громада. Більшість населення становили вільні селяни — керли. Невільне населення — раби та залежні літи з завойованого кельтського населення — використовувалося як челядь або "сиділо" на землі, відробляючи оброк і панщину її власникові. Проте поступово алодизація землі, вичерпування колонізаційних можливостей, соціально-економічна диференціація населення, збагачення родоплемінної (ерлів) та службової (тенів) знаті, які мали від п'яти до сорока гайдів землі, робили неминучим формування великого землеволодіння і перетворення дрібних власників на залежних селян. Вирішальне значення мали королівські дарування (з VII ст.) монастирям, ерлам, тенам земель з вільним населенням — боклендів (земля, придбана за грамотою) з правами на збирання доходів, фіску, суду, стягування штрафів. Фактично король дарував не землю, а владу над вільними селянами, право імунітету. Між власником бокленду 1 населенням встановлювалися особисті відносини залежності. Селяни зберігали право фолькленду на землю, але одночасно феодал мав на неї право бокленду. Поступово фолькленди зменшувалися, утворювалися помістя — манори, зростали примуси селян.
Надання землі для прожиття зросло після об'єднання в IX ст. англо-саксонських королівств у єдину державу і реформ короля Альфреда на зразок реформ Карла Мартелла. Королівська влада дарувала феодалам і монастирям імунітет, насамперед судовий. Прекарні відносини не поширилися. Розвивався інститут комендації. Великим землевласником стала католицька церква, володіння якої з'явилися в АНГЛІЇ наприкінці VI—VII ст. Процес феодалізації уповільнювали збереження рабства до XI ст. і датські завоювання, оскільки скандинавські поселенці зберігали особисту свободу і громадське зевлеволодіння.
Завершення процесу феодалізації господарств в Англії пов'язане з нормандським завоюванням у середині XI ст. Це була експансія більш розвиненого французького феодалізму. Як наслідок, права короля декларувалися на всі землі, вони надавалися на правах ленів, тоді ж склалися васальні відносини та ієрархія власності. Відбулася уніфікація соціального складу селян на дві головні групи — повнонадільних вілланів і малоземельних коттерів. Матеріали першого (1085—1086 pp.) перепису населення і землеволодінь в історії Англії та усієї Європи, які отримали назву "Книги Страшного суду", юридичне зафіксували панування феодальних відносин у англійському суспільстві.
Повільнішим і своєріднішим порівняно з Західною Європою було встановлення феодального господарства у Візантії, де зберігалася відносно міцна централізована влада. З завоюванням слов'янами Балканського півострова (VII—VIII ст.) утвердилася селянська громада. Особливістю аграрного ладу було співіснування приватної, генетичне пов'язаної з пізньоримською державної та громадської власності. Це ускладнювало процес формування великої феодальної земельної власності, що інтенсивно відбувався в IX—XI ст. Держава контролювала й розвиток. Умовна власність не набула особливого поширення. Залежність селян формувалася на грунті приватноправового домовлення (продаж, дарування, патронат, боргова кабала), насильницьких дій феодалів, державних дарувань земель разом з селянами. Земельна рента як форма приватновласницького гноблення селян поєднувалася з експлуатацією їх державою через податкову систему.