При определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.
2 Анализ лучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости
Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.[ ,с.39]
Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:
· предполагаемая доходность;
· местоположение объекта недвижимости;
· конструктивные особенности;
· экономическая целесообразность;
Экономическая целесообразность означает обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.
Доходность от сдачи в аренду:
Административное 700*418*12=3.511.200
Складское 250*418*12=1.254.000
Производственное 300*418*12=1.504.800
Общ. Питания 1000*418*12=5.016.000
Торговое 900*418*12=4.514.400
При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под здание общественного питания (ресторан).
Оцениваемый объект расположен в центре города, где ежедневно ведется активная как деловая, так и культурная жизнь и является привлекательным для использования его под ресторан, в связи с высокой потребностью элиты нашего города в заведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта является расположение его на одной из центральных магистралей города.
Таблица 2.1
Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2 [6,с.7]
| Тип здания | Назначение | Площадь | Местоположение | ||
| Отд. | с/о | Цен. | |||
| Административное | Офис, банк | До 200 | 320 | 500 | 800 |
| 200-500 | 300 | 450 | 700 | ||
| 500-1000 | 250 | 400 | 600 | ||
| Более 1000 | 160 | 350 | 550 | ||
| Складское | Склад, автогараж | До 200 | 400 | 350 | 280 |
| 200-500 | 380 | 300 | 250 | ||
| 500-1000 | 280 | 250 | 180 | ||
| Более 1000 | 260 | 240 | 160 | ||
| Производственное | Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка | До 200 | 350 | 400 | 350 |
| 200-500 | 360 | 350 | 300 | ||
| 500-1000 | 320 | 300 | 200 | ||
| Более 1000 | 300 | 280 | 180 | ||
| Общественного питания | Столовая, ресторан, кафе | До 200 | 300 | 450 | 1100 |
| 200-500 | 280 | 400 | 1000 | ||
| 500-1000 | 220 | 350 | 800 | ||
| Более 1000 | 150 | 330 | 700 | ||
| Торговое | Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека | До 200 | 380 | 600 | 1000 |
| 200-500 | 350 | 500 | 900 | ||
| 500-1000 | 250 | 400 | 700 | ||
| Более 1000 | 180 | 380 | 600 | ||
Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое помещение под ресторан, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 1000 р./м2. ( выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 418 м2, расположение – центральная магистраль города).
3 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.
3.1. Использование затратного подхода
Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).
В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).
Основная расчетная формула:
Сзп = Сз + Снс - Ин, (1)
где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках
затратного подхода, тыс. р;
Сз – стоимость земельного участка, тыс. р;
Снс – стоимость нового строительства здания, тыс, р;
Ин – накопленный зданием износ, тыс.р; [6, c.8]
Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1.
Таблица 3.1
Данные о продажах земельных участков
| Характеристики | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 |
| Цена продажи, тыс.р, | 1650 | 4500 | 6020 | 4200 | 4375 | 2025 |
| Размер, м2. | 1000 | 5000 | 4300 | 2800 | 3500 | 1500 |
| Права собственности | частная | сервитут | Государст. | сервитут | Государст. | частная |
| Условия финансирования | типичные | кредит | типичные | типичные | типичные | кредит |
| Условия продажи | Срочная продажа | Срочная продажа | типичные | Особые 1* | типичные | Особые 2* |
| Дата продажи | 3 мес. назад | 9 мес. назад | Наст. время | 6 мес. назад | 3 мес. назад | 6 мес. назад |
| Местоположение | Цен. | Отд. | с/о | Цен. | Отд. | с/о |
| Асфальтобетонное покрытие | До 10 % | До 30 % | До 50% | До 30% | До 50% | До 10% |
| Несущая способность грунтов | Низк. | Выс. | Сред. | Сред. | Низк. | Выс. |
* Сделка между партнерами по бизнесу.
** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.
После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1м2.
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.
Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.
Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.
При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.
Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]