На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Законы, ставшие платформой для реализации Программы, в целом направлены, с одной стороны, на увеличение объемов жилищного строительства, с другой – на расширение платежеспособного спроса населения. Среди них, в частности:
· Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости», направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей;
· Федеральный закон от 30.12..2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
· Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;
· Федеральный закон от 30.12.2004 № 207-ФЗ «Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг».
Новый Жилищный кодекс от 29.12.2004 № 188-ФЗ обеспечивает поддержку частной собственности и социальные гарантии для тех, кто не способен оплачивать жилье. Кодекс вводит понятие социального найма, который дает возможность людям переезжать в те места, где они смогут достойно трудиться и жить, предусматривает создание маневренного фонда для переселения граждан, сохраняет договор найма специализированного жилого помещения (служебное жилье, жилое помещение в общежитии) в случае смены его собственника (владельца), закрепляет исключительное право на создание и предоставление жилищного фонда социального использования только за государством и муниципалитетами, то есть за публичной властью.
Среди законов, ориентированных на увеличение строительства, основным является Градостроительный кодекс от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Он направлен на снижение существующих административных барьеров при строительстве, на установление прозрачных процедур землепользования и застройки.
Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности» требует доработки для обеспечения большей детализации особенностей осуществления инвестиций в разных отраслях, в частности, в жилищном строительстве и ипотеке, поскольку законодательными актами определены порядок участия в ипотеке и права на обеспечение граждан жилищем с учетом категорий льготников, но не известны механизмы финансового обеспечения таких затрат.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» разрешил многие вопросы, связанные с ипотекой жилой недвижимости, но одновременно создал новые проблемы. Одной из таких проблем является статус закладных и порядок их обращения на рынке ценных бумаг, другой – отсутствие четкого механизма обращения взыскания на заложенное имущество.
Развитию рынка жилья и ипотеки содействовали Федеральный закон от 11.06.1998 № 97700253-2-ФЗ (ред. от 24.05.2005) «О риэлтерской деятельности в РФ», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.01.2006) «Об оценочной деятельности» и законы о страховой деятельности, создавшие базу для страховой защиты ипотеки.
Дальнейшее совершенствование этих аспектов законодательства связано с совершенствованием механизмов лицензирования оценочной и страховой деятельности.[10]
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают обязательную государственную регистрацию недвижимости. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека сервитуты, а также иные права.
Новый Земельный кодекс от 25.10.2001 № 136-ФЗ направлен на устранение административных барьеров при оформлении земельного участка под застройку. Согласно изменениям этого документа, земельные участки под жилищное строительство предоставляются только на открытых аукционах.
К нормативно-правовым актам, регламентирующих жилищное строительство относят Федеральный закон от 19.06.1995 № 89-ФЗ «О стандартизации», определяющий четыре основные вида нормативных документов: государственные стандарты (ГОСТ), отраслевые стандарты (ОСТ), стандарты предприятия (СТП), стандарты научно-технических обществ (СТО). К федеральным нормативным документам относятся строительные нормы и правила (СНиП), ГОСТ, своды правил по проектированию и строительству (СП) и руководящие документы системы (РДС). Для субъектов РФ введен новый нормативный документ – территориальные строительные нормы (ТСН), а СТП и СТО относят к производственно-отраслевым нормативным документам.
В развитие законов о формировании системы ипотечного кредитования разработана Инструкция Минюста России о порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам. Центральный Банк РФ разработал и утвердил изменения в Инструкцию Банка России от 30 июня 1997 г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».
Кроме этого, к документам законодательной базы РФ в части ипотеки можно отнести: Письмо Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования» от 9 августа 1999 г. №СК-2725/19, Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. №28, Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28), Постановление Правительства «О создании Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию».
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в РФ» создан орган (жилищная инспекция), осуществляющий контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению ЖКУ, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.
В настоящее время 77 % жилищного фонда в стране находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется именно на покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой).[11]
Для удовлетворения потребностей страны объемы строительства должны существенно превышать предусмотренные федеральной целевой программой «Жилище» – 80 млн. м² в текущем 2010 году. По международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 м² на человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объем строительства по результатам 2009 года составил 1,3 млрд. м²). Соответственно, Россия должна строить как минимум 145 млн. м² в год – то есть почти в 2 раза больше, чем сейчас.
Ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.
Объем ввода жилья в России в расчете на 1 млн. руб. реальных доходов населения (в ценах 2008 г.) составил в 2009 году 3,7 м² против 4,7 м² в 1999 г. Уменьшение значения этого показателя свидетельствует о росте неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилье, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Эго является одним из факторов роста цен на жилье и способствует снижению уровня его доступности.
В 2009 году общий объем жилищного фонда России составил 2,996 млрд. м² (это примерно 20 млн. строений), а средняя обеспеченность граждан жильем – 21,3 м² на человека.
Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% – из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.[12] Высокий износ мощностей предприятий ЖКХ определяет растущий тренд эксплуатационных затрат. Ныне они практически в полном объеме ложатся на собственников и съемщиков жилья. Таким образом, большинство граждан России вынуждены все больше расходовать на оплату коммунальных услуг и содержание жилья, имея при этом реальную перспективу вывода его из эксплуатации в ближайшие 10-20 лет.
В советский период государство финансировало не только строительство жилья, но и его эксплуатацию. Из-за кардинального сокращения финансирования жилищной сферы в период рыночных реформ сроки ремонта откладывались. В результате масштабы износа сегодня оцениваются на уровне 50-70% жилищного фонда, а объемы ветхого и аварийного жилья достигли 3,1%. По официальным данным, в ветхом и аварийном фонде проживают около 2 млн. человек. Тенденция увеличения доли жилья, непригодного для проживания, уже в ближайшее время может приобрести угрожающие масштабы, когда критическим станет уровень износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства.