Федеральное агентство по образованию
Байкальский государственный университет экономики и права
Кафедра Экономики и управления инвестициями и недвижимостью
Специальность 060811
Экономика и управление на предприятии (строительство)
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ")
Заведующий кафедрой: Солодова Н.Г.
Нормоконтролер: Солодова Н.Г.
Руководитель дипломной работы: Жижко И.Б.
Студент: Гаравская А.В.
Иркутск, 2009г.
Содержание
Введение
1. Формы и методы управления недвижимостью
1.1 Функции управления недвижимостью, понятия недвижимости
1.2 Рынок недвижимости
1.3 Формы и методы управления недвижимостью
2. Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске
2.1 Характеристика инфраструктуры рынка
2.2 Нормативное регулирование деятельности, связанной с инвентаризацией недвижимости
2.3 Анализ состояния деятельности по инвентаризации недвижимости
3. Предложения по совершенствованию инвентаризации на рынке недвижимости
3.1 Основные проблемы, связанные с инвентаризацией недвижимости
3.2 Направления решения поставленных задач
3.3 Использование результатов по совершенствованию инвентаризации в управлении недвижимостью
Заключение
Список литературы
Введение
Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.
Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.
В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки.
Известно, что основой системы управления недвижимостью является технический учет объектов недвижимого имущества: земельных участков, зданий, строений, сооружений, в отношении которых осуществляется управление. Т.е. необходима действенная система учета, призванная отслеживать состояние объекта с момента его проектирования до конца жизни объекта с целью информирования различных структур управления.
На сегодняшний день такая система учета создана. С 1 июля 2008 года Федеральное агентство кадастра (Роснедвижимость) и его территориальные органы в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 146 начали создавать Единый государственный реестр объектов капитального строительства на территории трех субъектов РФ – Кемеровской, Самарской и Тверской областях. К, так называемым, "пилотным" проектам поэтапно с 1 июля 2009 года подключились Калужская, Калининградская, Нижегородская, Иркутская, Ростовская области, Красноярский край, Краснодарский край, Республика Татарстан и Республика Башкоркостан.
В дипломной работе подробно рассмотрены цели и задачи создания ЕГРОКС, правила его ведения, а также схема взаимодействия между организациями, участвующими в процессе постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
1. Формы и методы управления недвижимостью
1.1 Функции управления недвижимостью, понятия недвижимости
Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.
Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий. В то же время, сложившаяся система управления недвижимостью является неэффективной, что обусловливает необходимость ее совершенствования.
Определение недвижимости закреплено в Гражданском кодексе РФ, ч. 1.: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения..." (ст. 130).
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество: "Право собственности и другие вещные права... подлежат государственной регистрации..." (ст. 131).
С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 130 определение применительно к "недвижимой вещи, недвижимому имуществу", а недвижимость определить как "недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы".
Понятие недвижимого имущества содержится и в ст. 1 Закона № 122-ФЗ. Однако следует обратить внимание, что в названном Законе не упоминается о судах и космических объектах, а также о возможности отнесения к недвижимости иного имущества. Иными словами, в названной статье определена сфера применения Закона только к тем объектам недвижимости, которые в нем поименованы. Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, то к ним на основании п. 1 ст. 33 Закона № 122-ФЗ до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст. 131 ГК РФ, применяется ранее действующий, (то есть до вступления в силу Закона № 122-ФЗ) порядок регистрации.
Таким образом, к недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с вышеназванным Законом, относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- леса, многолетние насаждения;
- здания, части зданий, сооружения, сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;
- нежилые помещения, части помещений;
- предприятия как имущественный комплекс;
- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;
- жилые дома и их части, квартиры, части квартир, служебные, жилые помещения, комнаты;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
- кондоминиумы.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой — выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.
Российские законы и указы Президента РФ, выпущенные в течение 1990-1996 гг., обеспечили включение рыночных механизмов в сфере недвижимости и сегодня уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается, то есть обращается на рынке.
В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый может более разумно и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства наших граждан принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.
Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством окружающих нас вещей. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания, но это уже относится к криминальным аспектам рынка недвижимости. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание, но это уже не обычный ход событий, а нечто выходящее за рамки нормального бытия.