К субъектам рынка относятся строитель, потребитель, инвестор. На пересечении интересов (баланс интересов) основных субъектов рождается рыночная стоимость. Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место потребителя, из настоящего, поставив себя на место строителя, и наконец, из будущего, поставив себя на место инвестора.
| Прошлое | Потребитель | Сравнительный подход |
| Настоящее | Строитель | Затратный подход |
| Будущее | Инвестор | Доходный подход |
Только одновременное использование всех трех подходов позволяет определить рыночную стоимость недвижимости. При стабильной экономике затратный подход указывает нижнюю границу рыночной стоимости недвижимости. Доходный подход определяет рыночное поведение типичного инвестора и указывает на максимальную рыночную стоимость объекта на данном рынке в данное время. Результат сравнительного подхода при надежной информации о рыночных сделках дает некий промежуточный результат.
Стоимость и цена – понятия принципиально разные. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой имущество перейдет из рук в руки в условиях свободного открытого и конкурентного рынка (такой рынок определяется условиями «чистой сделки»), т.е. рыночная стоимость – категория гипотетическая (предполагаемая, вероятностная). Цена – фактическое количество денег, за которое имущество перейдет из рук в руки в данном месте в данное время, т.е. цена – исторический факт.
Виды стоимости
Рыночная стоимость является основным стандартом стоимости.
Инвестиционная стоимость – это наивысшая цена, которую готов заплатить инвестор за имущество, исходя из его способности удовлетворять индивидуальным инвестиционным требованиям. В отличие от всех других видов стоимости, инвестиционная стоимость оценивает не то, что есть, а то, что может быть.
Ликвидационная стоимость – это денежная сумма, которую собственник имущества может получить при ликвидации этого имущества. Существуют 3 подвида ликвидационной стоимости.
1й подвид – планомерная ликвидационная стоимость. Определяется как типичная сумма, которую ожидают получить от открытой продажи имущества при условии, что у продавца имеется некий период времени для проведения комплекса мероприятий по максимизации прибыли от реализации имущества и повышения его ликвидности.
2й подвид – вынужденная ликвидационная стоимость. Здесь накладывается дополнительное условие срочной продажи имущества «в том виде, как оно есть, и в том месте, где оно находится». Принудительная ликвидация означает, что имущество распродается настолько быстро, насколько это возможно.
3й подвид – ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Очевидно, что такая стоимость является отрицательной величиной.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) – это либо стоимость воспроизводства в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), как и оцениваемый, либо стоимость приобретения в текущих ценах на свободном рынке нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам. В этом случае «восстанавливаются все недостатки и несоответствия», наличие которых неизбежно в устаревшем объекте.
Остаточная восстановительная стоимость (или текущая стоимость объекта) – определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом совокупного обесценения.
Полная стоимость замещения – это минимальная стоимость приобретения в текущих ценах на свободном рынке объекта, аналогичного оцениваемому по функциональному назначению, имеющему эквивалентную полезность, но построенного из новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Балансовая стоимость – это стоимость основных фондов предприятия в ценах приобретения или стоимость ввода в эксплуатацию. Балансовая стоимость не является экономической – это нормативная стоимость, необходимая для учета и определения налогооблагаемой базы.
Ипотечная (залоговая) стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту.
Принципы и методы оценки недвижимости
Принципы оценки стоимости формируют и определяют те позиции, с которых анализируется собственность. Они имеют свою структуру и внутреннюю взаимосвязь. Данные принципы – это интерпретация экономических законов с точки зрения оценки имущества. Все принципы, используемые при оценке недвижимости можно отнести к трем группам: 1) принципы, основанные на представлениях пользователя: 1.1 принцип полезности (доходности), 1.2 принцип замещения, 1.3 принцип ожидания; 2) принципы, отражающие связь компонентов собственности: 2.1 принцип добавочной продуктивности, 2.2 принцип предельной производительности (предельной доходности), 2.3 принцип вклада, 2.4 принцип сбалансированности (равновесия или пропорциональности), 2.5 принцип экономического размера, 2.6 принцип экономического разделения; 3) принципы, обусловленные действием рыночной среды: 3.1 принцип альтернативности, 3.2 принцип изменчивости, 3.3 принцип зависимости, 3.4 принцип предложения и спроса, 3.5 принцип конкуренции, 3.6 принцип соответствия.
Результатом анализа недвижимости, основанного на перечисленных принципах, является определение наиболее эффективного использования земли, которая призвана обеспечить собственнику получение наибольших выгод. В этом воплощается главный принцип оценки – принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). «Стоимость подобно красоте определяется точкой зрения судящего о ней»
Полезность – способность конкретного объекта удовлетворять потребности пользователя.
Замещение –
Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой возможно приобретение другого объекта эквивалентной полезности. Любые объекты оценки, несмотря на их разнообразие сопоставимы с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.
Принцип ожидания – прошлое и настоящее состояние объекта важны как исходная база, ключ к пониманию его будущего развития. Стоимость недвижимости определяется выгодами, которые, как ожидается, она принесет своему владельцу в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени (теория капитализации).
Принцип добавочной продуктивности – при надлежащем использовании основных факторов производства (труд, земля, капитал и управление) для получения дохода после возмещения затрат на них обычно остается добавочная стоимость, которую принято относить к земле. Добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление.
Принцип предельной производительности – увеличение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого вытекает еще один принцип оценки недвижимости. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и предельных издержек и называется принципом предельной производительности.
По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться более быстрыми темпами, чем рост затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше чем затраты на добавленные ресурсы.
Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую изменяется стоимость недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Стоимость каждого элемента объекта оценки определяется вкладом этого элемента в общую стоимость объекта, т.е. стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшается общая стоимость собственности в отсутствии этого элемента.
Принцип сбалансированности (равновесия) – стоимость недвижимости определяется степенью равновесия между её парными элементами – землей и улучшениями.
Принцип «Экономический размер» - на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.
Экономическое разделение – имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Разделение может применяться к различным имущественным правам: 1) физическое разделение; 2) разделение по правам пользования (ограничение прав пользования); 3) разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, акционирование и т.п.); 4) разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное владение, будущие права – опционы).
Альтернативность как принцип и его формулировка
В условиях свободного рынка покупатель и продавец имеет ряд альтернатив приобретения и продажи объектов собственности за определенную цену.
Изменчивость Стадия жизненного цикла имущества социальные, экономические, политические и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость имущества.
Фундаментальный принцип – принцип наиболее эффективного использования земли. Наиболее эффективное использование – это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводит к его наивысшей стоимости.
Методы оценки недвижимого имущества
1. Затратный подход: 1.1 Метод сравнительной единицы; 1.2 Метод разбивки на компоненты (определение затрат по укрупненным видам работ; 1.3 Метод количественного обследования (актуализация сметной стоимости).