Ипотека. — это залог недвижимого имущества. Доверительное управление — осуществление доверительным управляющим от своего имени и за вознаграждение в течение определенного договором срока любых правомерных юридических я фактических действий с имуществом, переданным в доверительное управление.
Аренда — соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.
Действия (сделки), влекущие за собой возникновение, изменение, прекращение или передачу прав, также подлежат государственной регистрации. Однако не для всех она является обязательной. Как правило, при регистрации сделок действует принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право. Кроме того, не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется.
27. Единый гос. реестр прав на недвижимое имущество
Вся информация об объектах недвижимости, о существующих и прекращенных правах на них, сведения о правообладателях, заключенных сделках, ограничениях (обременениях) в процессе государственной регистрации записывается в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Единый государственный реестр прав, а также дела, содержащие правоустанавливающие документы и книги учета документов, являются вечными, то есть их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.
Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Разделы располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Это означает, что разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.
28. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
В мировой практике принято различать два основных подхода к регистрации недвижимого имущества: европейский и англо-американский. Они принципиально отличаются системой фиксирования данных о сделках с недвижимостью и моментом перехода прав.
| Показатели | Европейская | Англо-американская |
| Момент перехода прав на недвижимое имущество | При регистрации объекта в органах государственной регистрации | При совершении сделок у нотариуса |
| Система хранения информации о сделках | В едином государственном реестре | В нотариальных конторах |
| Наличие государственных гарантий | Государство несет ответственность при выявлении ошибок регистрации | Все последствия неправильно оформленной сделки ложатся на нового владельца или на страховую компанию (в случаях, когда риски застрахованы) |
| Информация о заключенных сделках | Выдается всем желающим по запросу в едином государственном реестре | «История* объекта недвижимости составляется по описям в нотариальных конторах специализированными юридическими фирмами |
| Плата за регистрацию | Производится уплата пошлины в регистрационной палате | Оплачиваются только услуги нотариуса, юридических и страховых компаний |
Англо-американская система регистрации предусматривает, что возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется непосредственно после заключения сделки в нотариальной конторе. Вся информация о сделках с объектами недвижимости также хранится в нотариальных конторах. Для того чтобы гарантировать сделку от ошибок и обезопасить себя от мошенников новый владелец вынужден пользоваться услугами страховых и юридических компаний. В случае возникновения ошибок в договоре, неправильно оформленных документов и т.д. ответственность несет либо новый владелец объекта, либо страховая компания {если риски застрахованы). К основным достоинствам англо-американской системы регистрации прав можно отнести:
уменьшение периода экспозиции объектов недвижимости;
« увеличение ликвидности объектов недвижимости.
К недостаткам англо-американской системы регистрации можно отнести следующие:
повышается вероятность мошенничества на рынке недвижимости;
необходима развитая система страхования рисков как продавцов, так и покупателей на рынке недвижимости;
повышается уровень трансакций иных издержек (издержек обмена), поскольку для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки, клиент должен оплачивать дорогостоящие услуги юридических и страховых компаний;
трудно найти информацию об уже заключенных сделках с объектом недвижимости
Более распространенной является европейская система регистрации. Она основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При применении европейской системы регистрации возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется в момент проведения регистрации недвижимости специальными государственными органами. Вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней. При выявлении ошибок в регистрации ответственность несет уполномоченный правительственный орган.
29. Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий
Определение стоимости предприятия с помощью доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его использования. Собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестора, поскольку он, вкладывая деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.
Для оценки предприятия могут использоваться и метод прямой капитализации прибыли, и метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дископтированния денежных потоков можно использовать для оценки любого действующего предприятия. Применение его наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития, В меньшей степени пригоден для оценки предприятий, терпящих систематические убытки. Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих, поскольку отсутствие ретроспективной информации о прибылях затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.
Метод прямой капитализации применяется, как правило, для небольших предприятий со стабильными доходами и расходами. Существует множество разновидностей метода. Например, можно выделить: капитализацию чистого дохода до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат; капитализацию чистого дохода после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат;
капитализацию фактических дивидендов;
капитализацию потенциальных дивидендов
30. Оценка предприятия методом сделок. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100% капитала либо контрольного пакета акций.
Ценовый мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности. И в качестве таких показателей можно использовать прибыль предприятия, его денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Целесообразно рассчитать ценовый мультипликатор по нескольким предприятиям аналогам — в •том случае оценка будет более точной. Ценовые мультипликаторы подразделяются на интервальные и моментные.