Экономика недвижимости (стр. 4 из 5)
(11)где:
– остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.; 
– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).
= 158531,20 тыс. руб. 
=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб. = 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб. = 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб. = 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году
(12)NI1 = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.
NI2 = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.
NI3 = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.
NI4 = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.
NI5 = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.
Налог на прибыль NU определяется по формуле:
(13)NU1 = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.
NU2 = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.
NU3 = (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.
NU4 = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.
NU5 = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.
5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3 определяется по формуле
NOI3 = (EGI-COE)-NI-NU + A (14)
NOI3= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.
NOI3 =(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.
NOI3=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.
NOI3=(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.
NOI3=(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.
5.5.Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе
CF = NOI3 + NOIK, (15)
где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
CF1 = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.
CF2 = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.
CF3 = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.
CF4 = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.
CF5 =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.
5.6. Коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания
определяется по формуле: 
(16)где ik - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.
kdnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84
kdn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69
kdn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55
kdn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44
kdn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35
5.7. Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле
DCF = CF*kdn (17)
DCF1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.
DCF2 = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.
DCF3 = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.
DCF4 = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.
DCF5 = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.
Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.
5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:
где:
- дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;R - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:
R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)
Таблица 4. Объекты-аналоги.
| Показатели | Объекты | |||
| А | Б | В | Г | |
| Цена продажи, тыс. руб. | 47250 | 19820 | 35960 | 21730 |
| Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. | 6960 | 5950 | 12200 | 6950 |
R=0,28
PVR = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.
5.9. Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле
, (19)где:
– единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.PVB = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.
Результаты расчетов представляют в таблице 5.
5.10.Стоимость объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI=PVB+VL, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).
VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
| Наименование показателей | Значение показателей по годам | ||||
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | |
| Полезная площадь здания, кв.м. | 3516 | 3516 | 3516 | 3516 | 3516 |
| Полезная площадь подвала, кв.м. | 666 | 666 | 666 | 666 | 666 |
| Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб. | 0,37 | 0,41 | 0,45 | 0,49 | 0,54 |
| Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб. | 0,22 | 0,24 | 0,26 | 0,29 | 0,32 |
| Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб. | 11708,28 | 17298,72 | 18986,40 | 20674,08 | 22783,68 |
| Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб. | 1318,68 | 1918,08 | 2077,92 | 2317,68 | 2557,44 |
| Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб. | 13026,96 | 19216,80 | 21064,32 | 22991,76 | 25341,12 |
| Коэффициент заполняемости | 0,6 | 0,85 | 1 | 1 | 1 |
| Действительный валовой доход тыс.руб. | 7816,18 | 16069,68 | 20773,80 | 22851,60 | 25136,88 |
| Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб. | 540,00 | 756,00 | 793,80 | 833,49 | 875,16 |
| Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб. | 145,80 | 204,12 | 214,33 | 225,04 | 236,29 |
| Плата за коммунальные услуги, тыс.руб. | 2215,08 | 3174,95 | 3413,07 | 3669,05 | 3944,23 |
| Прочие расходы, тыс.руб. | 1423,98 | 2041,04 | 2194,16 | 2358,67 | 2535,57 |
| Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб. | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 |
| Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб. | 6220,71 | 8071,96 | 8511,21 | 8982,10 | 9487,10 |
| Остаточная стоимость здания, тыс.руб. | 158531,20 | 156635,35 | 154739,50 | 152843,65 | 150947,800 |
| Налог на имущество, тыс.руб. | 1585,31 | 1566,35 | 1547,39 | 1528,43 | 1509,47 |
| Налог на прибыль, тыс.руб. | 2,44 | 1543,53 | 2571,65 | 2961,86 | 3393,67 |
| Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб. | 1903,57 | 6783,69 | 10039,40 | 11275,06 | 12642,49 |
| Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб. | 360,59 | 552,91 | 635,85 | 731,23 | 840,91 |
| Реальный денежный поток, тыс.руб. | 2264,16 | 7336,60 | 10672,25 | 12006,29 | 13483,40 |
| Ставка дисконтирования, % 1 | 19,0 | 22,0 | 24,0 | 25,0 | 25,0 |
| Коэффициент дисконтирования | 0,84 | 0,69 | 0,55 | 0,44 | 0,35 |
| Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. | 2265 | 5062,25 | 5869,74 | 5282,77 | 4719,19 |
| Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. | 2466 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб. | 16 854,25 | ||||
| Текущая стоимость здания, тыс. руб. | 38 135,38 | ||||
| Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб. | 44 676,10 | ||||
6. Согласование результатов оценки
Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:
1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.
2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.