Начнем анализ с характеристики бюджета объекта, доходная часть которого определяется на основе рыночных данных об аренде объектов, аналогичных анализируемому объекту
| Наименование | Обозначение | Символ | Примечание |
| Потенциальный валовой доход = Potential Gross Income | ПВД = PGI | Ipg | Контрактная арендная плата Iрс |
| Платежи за перерасход ресурсов Iph | |||
| Рыночная арендная плата Ipm | |||
| Прочие доходы Iра | |||
| Потери дохода = Vacancy & Collection Loss | ПД = V&L | IpgKvl | Потери от недозагрузки IpgKv |
| Потери от неплатежей IpgKl | |||
| Эффективный валовой доход = Effective Gross Income | ЭВД = EGI | Ieg | Ieg=Σ Ipgi(1-Kvi)(1-Kli) |
| Операционные расходы = Operation Expences | ОР = ОЕ | Еo | Постоянные Еc. |
| Переменные Еv | |||
| Чистый операционный доход = Net Operating Income | ЧОД = NOI | Io | Io = Ieg - Е0 |
| Выплаты по обслуживанию долга = Mortgage Debt Service | ОД = DS | Im | Im= Vm Rm |
| Чистый валовой доход = Pre-Tax Cash Flow | ЧВД = PTCF | Ie | Ie= Io - Im= Ve Re |
| Налог на прибыль = Tax | Нал = Tax | Tpr | Tpr = KT(Ie-Am) |
| Чистый доход = After-Tax Cash Flow | ЧД = ATCF | Iat | Iat = Ie(1- KT)+ KT Am |
| Доход от продажи объекта = Reversion | ДПО = Rev | Vn | За вычетом расходов на сделку |
«Стартовой» характеристикой доходности объекта является потенциальный валовой доход (ПВД = Ipg). Этот вид дохода определяется как максимально возможная денежная сумма, планируемая к получению в течение предстоящего года (после даты оценки или даты приема объекта в управление) – при наиболее эффективном коммерческом использовании всего потенциала всех элементов объекта. ПВД включает в себя четыре составляющие:
- контрактную годовую арендную плату Iрс - выплаты по договорам аренды, остающимся действующими в течение всего или части соответствующего года;
- платежи за перерасход ресурсов Iph - надбавки за превышение норм использования временных, энергетических и других ресурсов, процентные надбавки к арендой ставке при превышении оборота бизнеса над оговоренным базовым уровнем, другое;
- рыночную годовую арендную плату Ipm - арендные платежи за планируемую сдачу в аренду по рыночным ставкам всех не занятых арендаторами основных помещений, в том числе занятых собственником или нанятым им персоналом;
- прочие доходы Iра за год, включая: арендную плату за землю под автостоянкой, платежи за размещение рекламы на фасаде здания или на стенах внутри здания и пр., предназначенного исключительно для арендаторов основных помещений объекта.
Первые три составляющие отражаются в действующих или планируемых к заключению договорах аренды, связанных, так или иначе, с использованием основных помещений, в то время как четвертая составляющая относится к свободной части земельного участка, а также к помещениям и к элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.
Отметим обязательность учета всех названных компонентов потенциального валового дохода, значимость которых должна проверяться при анализе с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Здесь нужно учитывать, что управляющий объектом в интересах собственника старается реализовать все мыслимые и доступные возможности извлечения доходов при эксплуатации объекта.
Все перечисленные выше доходы, как правило, не могут быть получены в полном объеме:
- из-за потерь, связанных с недозагрузкой - вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;
- из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.
С учетом предположения, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, можем рассчитать эффективный валовой доход (ЭВД = Ieg) как разность ПВД и потерь от недозагрузки и неплатежей.
Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные Еc и условно переменные Еv формируемые из довольно полного общего перечня расходов. В табл. представлен примерный перечень операционных расходов, соответствующий «полной» аренде, при которой предусматривается включение в арендную ставку всех видов операционных расходов, связанных с функционированием арендуемых элементов объекта недвижимости.
Заметим, что в «классической» теории оценки операционные расходы группируются в три блока: постоянные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта; переменные расходы, зависящие от уровня загрузки помещений, и резерв замещения (ресурсы на отложенный ремонт). Указанное разделение недостаточно логично, так как в состав ресурсов на отложенный ремонт включаются как переменные, так и постоянные расходы. В частности, в резерв замещения включаются:
- расходы, зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия полов, внутренней отделки стен, оборудования и сетей газоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования);
- расходы, связанные с компенсацией разрушительного влияния природных сил (кровля, наружная отделка стен), а также затраты на восстановление эксплуатационных качеств систем теплоснабжения и обеспечение безопасности, планируемые даже для объекта, временно выведенного из эксплуатации.
| Вид расходов | Постоянные Еc | Переменные Еv |
| Налоги | На недвижимость | На зарплату персонала |
| Страховка | Страховка | – |
| Управление | Управленческий учет | Зарплата управляющих с накладными расходами |
| Бухгалтерские и юридические услуги | Бухгалтерский учет основных фондов и постоянные платежи | Бухгалтерское и юридическое обслуживание арендных и подрядных отношений |
| Маркетинг и работа с арендаторами | Исследование рынка и реклама | Работа по удержанию арендаторов |
| Энергоснабжение | Антиаварийное теплоснабжение здания | Теплоснабжение арендуемых помещений |
| – | Электроснабжение | |
| – | Газоснабжение | |
| Коммунальные услуги | – | Водоснабжение |
| – | Канализация | |
| – | Удаление мусора | |
| Эксплуатация | – | Вентиляция, кондиционирование |
| – | Расходные материалы | |
| – | Обслуживание лифтов | |
| – | Дезинсекция | |
| Уборка территории | Уборка помещений | |
| Техническое обслуживание | Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждений | Мелкий и отложенный ремонт облицовки, оборудования и сетей |
| Обеспечение безопасности | Автоматизированная система оповещения | Служба безопасности |
| – | Надбавки за сверхурочные услуги | |
| Прочие расходы (из прочих доходов) | Обслуживание рекламных носителей | – |
| Обслуживание телесистем и сетей | Обслуживание телеприемников | |
| Энергоснабжение и ремонт автостоянки и торговых площадок | Автосервис для пользователей | |
| Обслуживание мастерских | Индивидуальные услуги | |
| Другое | Другое |
Например, к постоянным расходам следует отнести: