Обратим внимание на проблему определения расходов на подготовку и стимулирование работы персонала, предназначенного для маркетинговой кампании и работы с арендаторами. При этом необходимо позаботиться о целесообразном распределении маркетинговых «забот» между собственными специалистами и привлекаемыми профессиональными брокерами, об уровне требований к практическому опыту претендентов, об источниках «поставки» опытных профессионалов и системе повышения их квалификации, о режиме и системе оплаты труда сотрудников.
В расходы на маркетинговые исследования могут входить:
- договор с маркетинговой фирмой на проведение первичного исследования целевого рынка с анализом его текущей емкости и ближайших перспектив развития - от $3000 до $8000 (разработка программы исследования и анкеты, тиражирование и рассылка анкеты, проведение опроса или интервью, представление полного отчета со всеми первичными материалами),
- ежеквартальный мониторинг рынка на базе первичного исследования - до $3000,
- договор на разработку оптимальной программы рекламной кампании и разработка рекламной информации - до 83000/квартал,
- обеспечение персоналом и техникой собственных исследований и мониторинга рынка, а также сопровождения рекламной кампании (телефоны, письма) с накладными расходами - до $1000 на одного сотрудника в месяц.
Расходная часть бюджета маркетинга формируется не процентным, а целевым методом, имея в виду модельную ситуацию, в которой используются рекомендации маркетинговой фирмы по оптимальной программе и содержанию рекламной кампании.
Предполагается, что такая программа разрабатывается и ежеквартально уточняется специализированной фирмой с затратами в размере $3000/квартал. Разработке такой программы предшествует маркетинговое исследование по договору стоимостью $8000, повторяемое не реже одного раза в год, что в пересчете на один квартал составляет $2000. Кроме этого, исследовательской фирмой или собственным сотрудником обеспечивается непрерывный мониторинг рынка с затратами ~$3600/квартал. Таким образом, на разработку программы и маркетинговые исследования может быть израсходована сумма $8600 в квартал.
Из средств наружной рекламы целесообразно использовать не самый дорогой и наиболее широко распространенный вариант рекламного щита (1,3><0,7м2), установив его по одному экземпляру на девяти основных магистралях города и один непосредственно вблизи объекта (затраты составят $ 13 500/квартал). Кроме того, целесообразно установить таблички-указатели (стоимостью $80) как на ближайших пересечениях улиц (4 шт.), так и на территории самого объекта (4 шт.) - всего расходов $640 в год или $160 на квартал.
На радио рекомендуется использовать эфирное время 07.00-10.00 и 19.00-22.00 как наиболее слушаемое деловыми людьми во время езды в автомобилях. Предполагается смена сценария - два раза в квартал, 46 выходов в эфир в течение квартала и продолжительность в эфире 45 секунд - всего $1830.
Хотя прямая рассылка менее эффективна в сравнении газетами (менее одного контакта на $1 затрат против $91- для газеты), ее, как вспомогательное средство поддержки, целесообразно использовать для - 1500 адресатов с комбинацией рассылок первого и второго типов в соотношении 5:1.
Теперь видно, что расходы на маркетинг составят ~5% от ЭВД, из них ~1,4% (против 2%) должны быть использованы на проведение маркетинговых исследований и 3,6% - на рекламу.
С увеличением размера объекта и с ростом размера комплекса или портфеля недвижимости, в составе которого находится анализируемый объект, доля затрат на маркетинг в составе ЭВД уменьшается и это должно быть учтено при расчете данной статьи операционных расходов.
В заключение заметим, что представленное выше обсуждение проблем оценки расходов на управление, бухгалтерию, юридические услуги и маркетинг не является исчерпывающим, но позволяет избежать некоторых ошибок в практической деятельности оценщиков, консультантов и управляющих недвижимостью, обеспечив в то же время определение направлений дальнейшего поиска. Нужен мониторинг устанавливаемых рынком норм оплаты труда управляющих, бухгалтеров, юристов, специалистов по маркетингу, а также анализ размеров накладных расходов. Требуется и накопление данных, определяющих эффективность рекламы, а также тенденции развития маркетинговых исследований.
В современной практике чаще всего применяются три подхода к планированию эксплуатационных затрат. Первый подход основан на анализе бухгалтерской отчетности по объекту. Однако бухгалтерские данные, касающиеся, как правило, комплексов объектов и бизнеса в целом, не позволяют обеспечить разделение затрат по видам для конкретного объекта. Этот подход не может быть использован и при планируемом изменении функционального назначения объекта или изменении интенсивности его эксплуатации.
Второй подход к оценке эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов, нормированных на единицу объема или площади объекта с учетом типа недвижимости, технических характеристик и функционального назначения объекта. В частности, этот подход может быть реализован путем сравнения изучаемого объекта с объектами-аналогами, для которых известны и доступны указанные укрупненные показатели расходов ресурсов. Преимуществом данного подхода является возможность его применения при изменении функционального назначения недвижимости, а недостатком - ограниченность нормируемых видов ресурсов.
Третий подход предусматривает расчет расходов либо по мощности имеющихся на объекте потребителей ресурсов, либо с использованием расчетных моделей и нормативов, учитывающих современные требования к уровню эксплуатации и комфорта среды обитания человека. Эти требования достаточно полно представлены в документах системы государственного и ведомственного нормирования расхода ресурсов. К таким документам следует отнести, прежде всего, строительные нормы и правила (СНиПы). Представленные в этих источниках нормативы вполне могут использоваться для прогнозирования расходов воды, тепла и электроэнергии при эксплуатации объектов недвижимости.
Кроме затрат на обеспечение объекта ресурсами необходимо оценивать расходы на обслуживание объекта, используя нормативы расчета численности персонала и рыночные данные об уровне оплаты труда работников, обеспечивающих оказание коммунальных услуг, а также расчета расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание зданий, сооружений и территории.
Расходы на уборку территории можно рассчитать по нормативам, которые разработаны для уборки тротуаров и дворовых территорий. Эти участки территории классифицируются по интенсивности пешеходного движения, измеряемой в чел./час. При этом уборка в холодное время года должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта и включает подметание или сдвигание снега, устранение скользкости, удаление снега и снежно-ледяных образований. Уборка в теплое время года включает подметание пыли и мусора с поверхности покрытий, поливку территорий для уменьшения пылеобразования и увлажнения воздуха, мытье покрытий. Затраты времени на поливку газонов определяются путем умножения нормы времени на уборку 1 кв. м газонов (максимальное время можно принять равным 0,15 мин.) на повторяемость уборки газонов и на площадь газонов. Расходы компании на уборку территории в среднем можно принять равными ~$3 за кв. м территории в год.
Кроме затрат на уборку территории в расходы на эксплуатацию включаются затраты на уборку помещений (~$2 на кв. м в год), обслуживание мусоропроводов (~$1 на кв. м в год) и лифтов (~$1-2 на кв. м в год), ремонтные столярные, сантехнические, электромеханические работы (~$6-8 на кв. м в год), расходы на материалы (до 1% от ЭВД).
Отдельной строкой учитываются расходы на техническое обслуживание помещений - комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов здания, сооружения, по обеспечению заданных им параметров, а также режимов работы их технических устройств - со своевременным производством различных видов текущего и капитального ремонтов.
Текущий (профилактический - ТПР или непредвиденный - ТНР) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в конструкциях и в оборудовании в процессе эксплуатации здания. Капитальный ремонт жилых и общественных зданий заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций, а также инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением. Для большинства типов общественных зданий установлена периодичность: ТПР - один раз в три года, ТНР - ежегодно, выборочные капитальные ремонты (ВКР) - каждые шесть лет, комплексные капитальные ремонты (ККР) - один раз в тридцать лет. Таким образом, расходы на ТПР, ВКР и ККР относят к резерву на замещение (финансируются из средств амортизационных фондов). Расходы на ТПР нормируются в процентах от восстановительной стоимости зданий: для жилых домов – 0,75-1,0%, для общественных зданий – 1,25-1,35%.
В состав технического обслуживания здания входят также работы: периодический осмотр конструкций с оценкой их технического состояния и одновременно - наладка систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального использования их по назначению. К этому перечню можно добавить также работы по подготовке к сезонной эксплуатации - весенне-летней и осенне-зимней: в первом случае это работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания, а во втором, наоборот, герметизация, утепление. По оценкам расходы на такое техническое обслуживание здания составляют ~$4-6 на кв. м в год, уменьшаясь с увеличением площади здания.