Экономика недвижимости (стр. 36 из 54)
Эта техника полезна для оценки объектов недвижимости в пригородах, где, как правило, достаточно развит рынок земельных участков, но труднее определяются величины рыночной стоимости улучшений.
Сравнительно легко реализуемыми (как и ТИГ в группе техник коэффициентов капитализации), оказываются две другие техники этой группы.
Техника остатка для собственного капитала (ТОСК) реализуется при известной сумме кредита Vm и неизвестном размере собственного капитала Ve: Vo=Vm+(Io-VmRm)/Re. (4.18)
Техника остатка для заемного капитала (ТОЗК), напротив, опирается на известную величину собственного капитала, вкладываемого в анализируемый объект: Vo=Ve+(Io-VeRe)/Rm.(4.19)
Обе эти техники весьма редко используются в оценочной практике, но оказываются полезными при обосновании решений о структуре капитала, инвестируемого в оцениваемый объект.
Сравнительный анализ техник метода прямой капитализации доходов
В табл. основные базовые и расчетные соотношения приведены в столбцах, соответствующих группам техник и индивидуальным техникам соответственно. При этом следует иметь в виду отмеченные в разделе 4.2.1 условия признания универсальности инструментов капитализации (перечень условий «а-d»). Как отмечалось ранее, при переходе от первой группы ко второй исключаются только два условия («b» и «с») из четырех: условие идентичности функционального использования помещений (условие «а») и условие примерного совпадения динамики изменения со временем доходов, рисков и величины стоимости (условие «d») для объектов-аналогов и для объекта оценки остаются в силе.
Принимая во внимание отмеченный выше общий недостаток трех первых техник в табл. (их применение лишает доходный подход независимости от сравнительного подхода), будем рассматривать их как дополнительные техники метода сравнительного анализа сделок (именно в таком качестве они и применяются в оценке жилых объектов).
Что касается ТСА, то ее целесообразно использовать для решения обратных задач теории оценки, комментируемых ниже. Потенциально полезная техника коэффициентов операционных расходов (ТКОР) сегодня в российской оценке не применяется из-за запаздывания развития рынка доверительного управления и отсутствия систематизированных данных о типичных для рынка величинах Koe.
Однако эта техника - вместе с техникой ТСА - уже сегодня может оказаться полезной в консалтинге. В самом деле, определяя посредством ТСА и накапливая рыночно обоснованные значения величин Meg и Ro для разных типов объектов недвижимости, оценщик-консультант может поставлять учредителям доверительного управления и управляющим компаниям информацию о приемлемых для современного рынка величинах операционных расходов, используя (4.7) и (4.8).
В течение длительного времени останется неприменимой в российской оценке и техника группы компонентов собственности. Однако, оценщик-консультант, накапливая информацию о характерных для разных сегментов рынка величинах Ro, Rl и Rb, полученных из (4.7) и (4.10) или с помощью модельных техник, может получить полезную для градостроительной деятельности информацию об экономически обоснованном варианте застройки присоединенной или освобождающейся городской территории, определяя L сравнением (4.7) и (4.9).
В сегодняшних условиях появляются возможности использования в оценке техники инвестиционной группы (ТИГ). Дело в том, что банки все смелее кредитуют инвестиции в коммерческую недвижимость, открывая оценщикам информацию о рыночно обоснованных величинах Rm и М. В то же время фондовый рынок, открывающийся для операций с инструментами закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), обнадеживает оценщиков перспективами появления открытой информации о рыночно обоснованных величинах Re. Однако, активы многочисленных ЗПИФН пока что далеки от оптимальных параметров инвестиционного портфеля недвижимости, будучи представленными всего лишь небольшими трастовыми комплексами. Это означает, что в ближайшие несколько лет будет актуальным предложение оценщиков-консультантов услуги учредителям, пайщикам и потенциальным участникам сделок с инструментами ЗПИФН об оценке приемлемой для нынешнего рынка доходности этих инструментов – сравнением (4.7) и (4.12).
| Группа техник | Базовые соотношения | Техника | Соотношения для расчетов искомых величин |
| ТМВД | Vo = IpgMpg Vo = IegMeg | ТМПВД |  |
| ТМЭВД |  | ||
| ТКК | Vo=Io/Ro Vo=Vm+Ve Vo=V1+Vb Io= Im+Ie Io=I1+Ib Io=Ieg-OE | ТСА |  |
| ТКОР | Ro=(1-Koe)/Meg; Koe=OЕ/Ieg | ||
| ТГКС | Ro=RlL+Rb(1-L); L=V1/Vo | ||
| ТИГ | Ro=MRm+(1-M)Re; М=Vт/Vo | ||
| ТКПД | Ro = Rm M DCR; DCR=Io/Im | ||
| ТО | Vo=V1+V2 Io=I1+I2 I1=V1R1 V2=(Io-I1)/R2 | ТОЗ | Vo=Vb+(Io-VbRb)/Rl |
| ТОУ | Vo=Vl+(Io-VlRl)/Rb | ||
| ТОСК | Vo=Vm+(Io-VmRm)/Re | ||
| ТОЗК | Vo=Ve+(Io-VeRe)/Rm |
Привлекательной для целей оценки в ближайшее время будет и техника коэффициентов покрытия долга (ТКПД), т.к. расширение ипотечного кредитования коммерческой недвижимости потребует от банков углубленного анализа рисков и принятия решений о рекомендуемых величинах коэффициентов покрытия долга DCR. В этом им сегодня могут помочь рекомендации о рыночно обоснованных и приемлемых для заемщиков величинах DCR, получаемых оценщиками-консультантами в результате сравнения (4.7) и (4.13).
Анализируя достоинства техник остатка, обратим внимание на то, что, например, в технике остатка для земли ТОЗ удалось избавиться от недостатка техник группы компонентов ТГКС собственности, заменив пока что недоступную величину L относительно легко определяемой величиной рыночной стоимости улучшений Vb. В случае доступности информации о рыночных сделках с земельными участками, можно решать и обратные задачи: например, сопоставляя с (4.15) найденную сравнительным анализом сделок рыночную стоимость земли, можно оценить величину потерь стоимости из-за всех видов износов или из-за трудно определимого внешнего устаревания улучшений в составе Vb.
Завершая раздел, обратим внимание на то, что все техники метода прямой капитализации просты в употреблении, но не учитывают динамику изменения доходов и цен на рынке недвижимости. С этой задачей более успешно могут справляться техники метода капитализации доходов нормой отдачи на капитал, описываемые в следующем разделе.
15. Метод капитализации доходов нормой отдачи на капитал- [1]-стр. 227-243
Метод капитализации доходов нормой отдачи устанавливает (с использованием общей нормы дохода на капитал Yo в качестве нормы дисконта) связь искомой рыночной стоимости Vo с величинами чистого операционного дохода Ioj, вычисленными для каждого j-го года всего прогнозного периода в n лет, и стоимостью реверсии Von на конец последнего года прогнозного периода - в соответствии с (4.1):
, (4.20)Заметим, что в общем случае Yoj в (3.17) обозначает общую норму отдачи - среднюю для первых j периодов из горизонта планирования.
Техники непосредственного дисконтирования
Данная техника обеспечивает дисконтирование потоков чистых операционных доходов и реверсии по (4.1) с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Yo, найденных обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.