Экономика недвижимости (стр. 48 из 54)
По одной из двух указанных ставок (Al или Alc) и площади участка S определяется потенциальный валовой доход Ipgl, - как правило, включающий в себя только одну статью дохода (скользящие и прочие доходы обычно не планируются): Ipgl=AlS, или Ipgl=AlcS. Учитывая, что земля в аренду сдается обычно на сроки в десятки лет, а также то, что в условиях жесткого земельного законодательства неплатежи по договорам аренды караются санкциями с невосполнимыми потерями для бизнеса, обычно потери от недозагрузки и неплатежей отсутствуют и могут приниматься равными нулю.
При расчете операционных расходов El в их составе обязательно учитываются платежи Tl по налогу на землю. В тех редких случаях, когда арендодатель включает в арендную ставку компенсацию предстоящих ему или уже понесенных расходов по развитию инфраструктуры или благоустройству прилегающей территории, в составе операционных расходов появляется сумма соответствующих годовых расходов, определяемая в результате распределения по годам (с учетом стоимости денег во времени) сумм упомянутых «разовых» платежей. Заметим, что в состав арендных платежей за землю обычно не включаются платежи за пользование ресурсами и вывод отходов, так как обеспечение таких платежей возлагается на собственника улучшений и относится к операционным расходам по эксплуатации этих улучшений. В случае, если на арендуемом участке коммуникации проложены поставщиком ресурсов, то затраты на прокладку коммуникаций компенсируются потребителем ресурсов путем включения соответствующих платежей в тарифную ставку за поставляемый ресурс.
Полученный таким образом чистый операционный доход (чистая земельная рента) Il=Ipgl –El=Ipgl (1-Koel) пересчитывается в рыночную стоимость полного права собственности на земельный участок техниками методов капитализации (здесь Koel - коэффициент операционных расходов). Если оценивается стоимость права застройки (заключения договора аренды) участка, то капитализируется разность двух величин чистого операционного дохода ΔIl=(Al –Alc)Sl(1-Koel), рассчитанных соответственно по рыночной и по контрактной ставкам арендной платы за землю на период после завершения строительства.
Заметим здесь, что, как указывалось выше, право застройки имеет стоимость, большую нуля, только при условии Al > Alc. Для примера укажем, что стоимость права застройки свободного земельного участка, выставляемого на торги от имени государства, может быть оценена с учетом обычно устанавливаемого 30%-го превышения рыночной ставки над контрактной ставкой: ΔIl ≈0,3AlSl(1-Koel). Следует иметь в виду, что в этом случае при расчете и назначении государственным органом контрактных ставок в качестве рыночной принимается ставка, определяемая по нормативной методике, обычно базирующейся на результатах массовой оценки методом моделирования рынка аренды, менее точным в сравнении с методом сравнительного анализа рыночных сделок.
При реализации доходного подхода к оценке земельного участка методом прямой капитализации могут использоваться как техники мультипликаторов равных между собой потенциального и эффективного валовых доходов (Mpgl= Megl), так и набор техник коэффициентов капитализации Rl. Из набора этих техник наилучшим образом рыночную ситуацию учитывает техника сравнительного анализа сделок:
(5.9)Здесь γj - весовые коэффициенты (удовлетворяющие условию ∑γj =1), введенные для учета степени близости элементов сравнения для скорректированных цен сделок купли-продажи Pjls единицы площади (на дату сделки) и ставок арендной платы Ali для земельных участков-аналогов, а также арендных доходов Il планируемых к получению годом позже даты сделки. Величина рыночной стоимости участка, найденная с использованием (5.9), окажется весьма близкой к величине стоимости, найденной сравнительным анализом цен сделок Pj из того же набора k сделок купли-продажи земельных участков. Это означает, что в данном варианте реализации метод прямой капитализации фактически конкурирует с методом сравнительного анализа сделок, а не дополняет его, но, тем не менее, может использоваться в процедурах затратного подхода, если целью оценки является выделение вклада стоимости земельного участка (El, Vl) в стоимость объекта (например, в случае, если у земли и у улучшений разные собственники).
В рамках метода прямой капитализации оценки земли в составе объекта недвижимости возможно использование техники инвестиционной группы, если известна информация о практике ипотечного кредитования сделок с земельными участками, используемыми в качестве обеспечения возвратности кредита. Что касается техники остатка, то ее мы относим к комбинированному подходу, поскольку существенную роль в ее реализации играют техники оценки рыночной стоимости улучшений из затратного подхода оценки недвижимости.
Однако более предпочтительным в этом случае оказывается применение метода капитализации доходов (Il и ΔIl) нормой отдачи, поскольку он реализуется без привлечения данных о сделках с земельными участками, используя равенство общей нормы отдачи на капитал Yo для земли и для объекта в целом. При этом для целей реализации затратного подхода интересным оказывается вариант использования модельных техник указанного метода.
Рассмотрим два крайних приближения для реальных ситуаций с изменением цен на земельные участки и их доходности, определяемой арендными отношениями. В первом приближении (нередко соответствующем реальной российской практике) полагаем, что чистая земельная рента Il почти не меняется во времени, но цены на земельные участки могут изменяться, так что через n периодов относительное приращение стоимости участка определится соотношением Δl=(Vln-Vl)/Vl ≠0. Тогда:
(5.10)Оценка земли методом выделения
Суть метода состоит в использовании базового постулата затратного подхода, предполагающего возможность выделения рыночной стоимости Vl земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости всего объекта Vo рыночной стоимости улучшений Vb: Vl=Vo-Vb=Vo-Eb(1+Pr)(1-D); Pr=f(El, …). (5.17)
Здесь Vo определяется методами доходного или сравнительного подходов, а рыночная стоимость улучшений Vb - техниками затратного подхода. При этом используется предположение о пренебрежимо малой взаимозависимости стоимостных характеристик земли и улучшений. Обратим внимание на условность этого допущения, поскольку в общем случае надлежит учитывать зависимость прибыли предпринимателя как составной части стоимости улучшений - от стоимости земельного участка.
Метод реализуется техниками: оценки вклада, сравнительного анализа сделок, распределения.
Техника оценки вклада предусматривает оценку земельного участка в составе конкретного объекта недвижимости с использованием (5.17) - только для выявления стоимости интереса собственника земли в конкретном объекте недвижимости (оценка вклада земли в стоимость объекта в случае принадлежности земли и улучшений разным собственникам). Используется техника при отсутствии или при недостатке данных о сделках с земельными участками, аналогичными оцениваемому.
Очевидно, что реализация метода выделения такой техникой не представляет интереса с точки зрения потребностей реализации затратного подхода, так как здесь предусмотрено определение рыночной стоимости всего объекта методами других подходов (теряется независимость затратного подхода).
Техника сравнительного анализа сделок предполагает подбор данных о сделках с объектами недвижимости, для которых ННЭИ участка с существующими улучшениями совпадает с ННЭИ оцениваемого земельного участка. Для каждого i-го объекта-аналога, проданного по цене Pi, техниками затратного подхода рассчитывается рыночная стоимость улучшений Vbi (по (5.17)). Далее для каждого такого объекта рассчитываются цена: Pli участка земли в составе объекта-аналога (Pli=Pi - Vbi) и единицы сравнения - цена единицы площади участка Sl (Plis=Pli /Sl) и длины фронтальной границы L (PliL=Pli /L). Теперь для удельных цен PliS, PliL может быть реализован метод сравнительного анализа сделок - с корректировками, касающимися только различий характеристик земельных участков - без учета различий характеристик улучшений.
Очевидно, что величину рыночной стоимости земельного участка, полученную этой версией техник, целесообразно применять только для оценки свободного земельного участка - при отсутствии данных о рыночных сделках со свободными участками земли.