Применительно к объекту недвижимости или к комплексу объектов мы будем говорить о конкретных видах управленческой деятельности, обеспечивающей функционирование и развитие объекта управления с целью максимально полного удовлетворения потребностей субъектов права пользования, владения и распоряжения этим объектом. В то же время, имея в виду комплексный и разноплановый характер деятельности субъектов управления, обеспечивающей не только деятельность подчиненных, но и развитие отношений с собственником объекта, с органами власти, с подрядчиками и партнерами, мы будем называть саму эту деятельность и совокупность субъектов управленческой деятельности менеджментом, именуя менеджерами субъектов управления – физических лиц.
Описывая систему управления объектами и комплексами недвижимости, обратим внимание, прежде всего, на то, что любой объект недвижимости за время своей жизни проходит все представленные выше этапы жизненного цикла - от выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка до утилизации улучшений. В течение всего этого времени может неоднократно сменяться собственник объекта (на этапах «обращения») или/и изменяться назначение объекта («реконструкция», «перефункционализация»). Смена собственника и (или) изменение назначения объекта связаны с капиталовложениями, так что каждое такое изменение судьбы объекта означает смену одного инвестиционного цикла другим. В течение срока жизни улучшений объект проходит через несколько инвестиционных циклов и в пределах каждого из них оказывается целесообразным привлечение к управлению объектом команды профессионалов:
- при «внешнем» управлении - путем привлечения профессиональной управляющей компании по договору;
- при «внутреннем» управлении - путем создания собственником своего структурного подразделения.
Профессиональная управляющая компания обеспечивает решение задач, поставленных собственником, в пределах цикла третьего типа, называемого трастовым циклом, и реализуемого в три стадии, представленные в таблице.
| Стадия 1. Прием объекта в управление | Формирование целей и разработка концепции |
| Подготовка задания и подписание договора | |
| Прием объекта в управление | |
| Стадия 2. Управление деятельностью | Разработка планов и программы деятельности |
| Организация функционирования объекта | |
| Обеспечение контроля исполнения планов | |
| Стадия 3. Передача объекта собственнику | Подготовка итогового отчета |
| Организация передачи-приемки объекта |
При некоторых обстоятельствах реализация трастового цикла может несколько отличаться от варианта, представленного выше: собственник может поручить управляющей компании подготовить объект к продаже и организовать сделку. В этом случае покупатель имеет возможность высоко оценить качество управления объектом в предшествующем периоде, и предложить управляющей компании продолжить управление объектом - теперь уже по договору с новым собственником. Для выполнения заказа на организацию сделки купли-продажи управляющая компания должна приобретать соответствующий опыт, имея, например, в своей структуре брокерский отдел. При реализации такой схемы цикла существенно упрощается процедура приемки-передачи объекта.
Объектами управления могут быть:
- единичный объект, состоящий из земельного участка и строения (здания или сооружения), предназначенный для автономного использования;
- имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок (или множество участков) с совокупностью функционально связанных между собою зданий и сооружений, предназначенный для предпринимательской деятельности (бизнеса);
- инвестиционный портфель доходных объектов недвижимости, представляющий собою совокупность земельных участков со зданиями, сооружениями или имущественными комплексами разного функционального назначения, обеспечивающий достаточно высокую отдачу на вложенный капитал при сниженном уровне риска - за счет функциональной и территориальной диверсификации, учитывающей динамику развития отраслей и регионов.
Во всех случаях «внешнего» управления нанимаемая собственником управляющая компания озабочена, прежде всего, проблемой обеспечения максимально полного удовлетворения интересов Заказчика, но при этом она стремится оптимизировать и доходность своего (управленческого) бизнеса. Реализуя последнюю цель, управляющая компания отбирает для приема в управление объекты, комплексы и инвестиционные портфели, формируя диверсифицированный «трастовый» портфель повышенной доходности и минимальной рискованности. В этом случае компания действует по принципам, используемым при формировании инвестиционных портфелей, но старается минимизировать свои потери, связанные с дополнительными рисками досрочного прекращения договорных отношений по инициативе Заказчика (учредителя управления или выгодоприобретателя).
В системе управления трастовым портфелем может предусматриваться выделение групп территориально близких и (или) функционально единообразных объектов, называемых «трастовыми» комплексами и управляемых менеджерами компании.
Инвестиционные и трастовые портфели формируются, как правило, из объектов следующего назначения:
- офисного - объекты разного уровня сервиса;
- торгового - объекты разного профиля и масштаба;
- гостиничного - гостиницы, доходное жилье, мотели;
- складского - автономные и встроенные помещения.
Гораздо реже в портфель включаются объекты производственного назначения.
Определим теперь роли менеджеров на разных уровнях управления и их функциональные обязанности применительно к объектам, упомянутым выше.
Управляющим недвижимостью (менеджером недвижимости) будем называть человека, осуществляющего управленческую деятельность в интересах Заказчика (собственника или выгодоприобретателя) с учетом общественных ценностей и интересов пользователей в отношении какой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости. Такой управляющий должен удовлетворять набору требований, предъявляемых к уровню образования и специальной подготовки, к уровню компетентности и профессиональных навыков, к морально-этическим качествам руководителя.
В соответствии со сложностью объекта управления, обусловленной содержанием деятельности управляющего, целесообразно ввести трехуровневую профессиональную иерархию и соответствующие уровни профессиональной квалификации.
На первом (нижнем) уровне иерархии находится управляющий объектом (линейный менеджер, on-site manager). Объектом управления для него является исполнительская деятельность по обслуживанию (эксплуатации и ремонту), использованию (потреблению) и частичному обращению (аренда) обособленного (выделенного единичным образом) объекта недвижимости - единичного здания или небольшого имущественного комплекса любого функционального назначения общей площадью не более -10 тыс. кв. м.
В сферу компетенции управляющего объектом входит главным образом разработка программ управления объектом и их оперативное воплощение.
Второй уровень иерархии представляет управляющий трастовым комплексом (менеджер комплекса, property manager), для которого объектом управления является комплекс деятельности по управлению совокупностью единичных объектов недвижимости (менеджмент комплекса общей площадью до -100 тыс. кв. м, включающего до 10 объектов недвижимости, управляемых линейными менеджерами). В компетенцию этого управляющего (менеджера) входит осуществление тактического проектирования этапов жизненного цикла объектов из состава вверенного ему комплекса объектов недвижимости, включая выбор наиболее эффективного использования, обращение (аренда и подготовка продажи), использование - с техническим и эксплуатационным обслуживанием, модернизация, утилизация. Управляющий комплексом разрабатывает методики и технологии управления единичными объектами подведомственного ему комплекса недвижимости, обеспечивая методическую базу для деятельности управляющих объектами.
Высший (третий) уровень иерархии занимает руководитель компании (или профильного подразделения корпорации) по управлению недвижимостью (высший менеджер, top manager). Для этого руководителя объектом управления является деятельность по управлению трастовыми комплексами: менеджмент трастового портфеля объектов недвижимости общей площадью до 1 млн. кв. м, включающего до 10 трастовых комплексов объектов недвижимости, управляемых менеджерами комплексов. В его компетенцию включается стратегическое планирование всего жизненного цикла объектов недвижимости, объединенных в трастовые комплексы и в трастовый портфель, а также подходов, методов и принципов управления ими, - в том числе методов управления проектами развития объектов, комплексов и портфеля в целом.
Заметим, что между тремя уровнями управления (уровнями принимаемых решений и ответственности) устанавливается вполне определенное распределение обязанностей по решению важнейших задач менеджмента как системы. При этом в решении всех задач управления объектами портфеля принимают участие менеджеры всех трех уровней управления - с вариациями объема работ и уровня ответственности. Так, например, функция планирования распределяется следующим образом: