- менеджер объекта составляет тактические (оперативные) планы для объекта,
- менеджер комплекса разрабатывает методики и составляет сводный оперативный план для комплекса;
- высший менеджер разрабатывает стратегический план для компании в целом, а также корректирует и утверждает сводные оперативные планы комплексов.
В заключение рассмотрим один из возможных вариантов построения структуры управления трастовым портфелем, основанный на принципах дивизионно-матричного структурирования.
Здесь имеется в виду, что общими для компании в целом и реализуемыми на высшем уровне управления являются функции:
- бухгалтерский учет и отчетность;
- маркетинг и брокерская деятельность (привлечение арендаторов и - по заявке собственника - подготовка объектов к продаже);
- управление персоналом (изучение рынка труда, подбор кандидатов, анализ работы менеджеров с персоналом);
- юридическое сопровождение менеджмента.
Эти функции поручаются соответствующим структурным подразделениям, подчиняющимся непосредственно высшему менеджеру. Указанные подразделения не имеют непосредственных властных полномочий по отношению к менеджерам комплексов и объектов, но взаимодействуют с ними в «рабочем порядке» на основании распорядительных документов высшего менеджера.
В рамках данной структуры управления бухгалтерия и юридический отдел формируют группы специалистов, закрепляемые за трастовыми комплексами и имеющими двойное подчинение: нормативно-методическое - по вертикали - руководителю профильного подразделения, организационное - по горизонтали - менеджеру (комплекса или объекта). Отделы маркетинга и управления персоналом выполняют заявки менеджеров комплексов. Функции снабжения, технического обслуживания, обеспечения безопасности выполняются чаще всего с привлечением специализированных компаний, что позволяет оптимизировать отношение качества к затратам. Привлечение подрядных организаций осуществляется под руководством высшего менеджера - при контроле качества подрядных работ со стороны менеджеров соответствующего уровня. В этом случае собственное структурное подразделение данного профиля если и создается, то имеет весьма ограниченный штат и узкий перечень решаемых задач.
Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.
Экономическую среду определяют и характеризуют:
- степень интеграции российской экономики в мировую систему;
- конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;
- динамика покупательной способности потребителей;
- уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;
- доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;
- состояние альтернативных и смежных рынков;
- уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;
- уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;
- уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;
- уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (situs).
Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
| Фирма | Государство | Домохозяйство |
| Самостоятельно принимает решения Использует факторы производства для изготовления и продажи товаров Стремится к максимизации своей прибыли | Осуществляет политическую и юридическую власть, обеспечивая контроль над хозяйствующими субъектами и рынками для достижения общественных целей ↓↓↓↓↓ Законы, регламенты, контроль, регистрация ↓↓↓↓↓ | Самостоятельно принимает решения Является собственником и продавцом какого-либо фактора производства Стремится к максимальному удовлетворению своих потребностей |
| Налоги, товары, услуги → | ← Факторы производства ← налоги | |
| Оплата товаров и льготы ← | → Социальные трансферты | |
| Ресурсы ← | Рынок факторов производства | ← Факторы производства |
| Затраты → | → Заработная плата → прибыль | |
| Сбережения, → проценты по кредитам → | Финансовый рынок | ←Сбережения, ←проценты по кредитам |
| Кредиты, дивиденды ← | → Кредиты, дивиденды | |
| Товары и услуги → | Рынок товаров и услуг | ← Расходы на потребление |
| Выручка ← | → Товары и услуги | |
| Функции рынка | ↑↑↑↑↑↑ Функции и инфраструктура рынка недвижимости | Услуги для субъектов рынка |
| - связь покупателей и продавцов; - передача прав; - обеспечение мониторинга; - сегментация типов сделок; - перераспределение ресурсов; - обеспечение конкуренции; - формирование спроса и предложения; - ценообразование | - информация и консалтинг; - юридическое сопровождение; брокерские услуги; - финансовые услуги; - рекламные услуги; - оценка объектов; - управление объектами и проектами; - страхование |
| Преимущества рынка | Недостатки рынка |
| Эффективность распределения ресурсов между субъектами и видами пользования | Не стимулирует сохранение невосполняемых ресурсов |
| Возможность функционирования при недостатке информации о соотношении, цена/издержки | Не имеет механизма защиты окружающей среды |
| Приспосабливаемость к изменениям условий функционирования | Игнорируются потенциально негативные последствия |
| Стимулирование повышения качества товаров и услуг | Нет стимулов производства товаров и услуг коллективного пользования |
| Свобода выбора для предпринимателя и для потребителя | Не гарантируются права на труд и доход |
| Оптимальное использование результатов научно-технических разработок | Нет стабильности развития при отсутствии стимула фундаментальных исследований |
Приведенные недостатки рынка устраняются (компенсируются) в интересах всего общества по инициативе и при участии государства. Это обстоятельство определяет особую роль государства среди участников рыночных отношений.
Важнейшим элементом экономической среды функционирования объекта является рынок недвижимости - взаимосвязанная система рыночных механизмов и отношений между хозяйствующими субъектами, обеспечивающих создание, передачу (обращение), эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости решает задачи, перечисленные ранее. Из них главными являются: передача прав от одного лица другому; установление равновесных иен на региональных рынках; организация связи между продавцом и покупателем на основе экономической мотивации; перераспределение пространства объектов между конкурентными вариантами использования и конкурирующими субъектами рынка.
Из существующих классификаций сегментов рынка недвижимости выделим, прежде всего, классификацию по типу товара.
На земельном рынке товаром выступают право собственности или право аренды государственных, муниципальных и частных участков земли под застройку, для садово-огородных и дачных участков (с постройками) и для сельскохозяйственных угодий (мелких - до 0,2 га, средних - до 0,5 га, крупных - до 15 га).
Рынок жилой недвижимости (жилищный рынок) обеспечивает обращение прав собственности или аренды
- государственных, муниципальных, частных и коллективных жилых домов (в том числе с приусадебными участками), коттеджей, многоэтажных домов;
- квартир и специальных домов - общежитий, гостиниц, приютов, интернатов;
- служебных жилых помещений и жилых помещений в нежилых домах (исключаются помещения для временного проживания и нежилые помещения в жилых домах).