Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК) подлежит государственной регистрации. Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п.2 ст.609). Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3 ст. 433 ГК). Вместе с тем Федеральный закон о "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" включает в себя ст. 25, которая именуется "Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества" и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Скорее всего, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит только договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды.[41]
Необходима оговорка. Следует обратить внимание на то, что в Законе речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества, а не о регистрации договора. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является не правом, а двухсторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность установления обязательной государственной регистрации не только сделок с недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и государственной регистрацииправ на недвижимое имущество. До введения в действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежали: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Право аренды в этот перечень не входило. Однако Законом о государственной регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998 года введена обязательная государственная регистрация права аренды. При этом необходимость регистрации права аренды не поставлена в зависимость от того, на какой срок заключен договор аренды. Следовательно, регистрации подлежит любое право аренды недвижимого имущества, в том числе и возникшее из договоров, заключенных на срок менее одного года.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Как уже отмечалось, субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Таким образом, арендодатель тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом, и в первую очередь это собственник.
Несколько другим представляется вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими полномочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, например субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Но сдавать в аренду недвижимое имущество они могут лишь с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК.)
Субъекты оперативного управления, казенное предприятие, может выступить в качестве арендодателя государственного имущества лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение не вправе сдавать в аренду ни при каких условиях закрепленное за ним имущество, а также любое другое имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных по смете. Тем не менее, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему предпринимательской деятельности (ст. 289 ГК).
Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются разногласия и споры между указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе передачи его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года, № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Характерный пример.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным предприятием "Магазин "92 Невеста"", а также о возмещении убытков.
Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной комиссии данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены. С ответчика взыскана, в доход федерального бюджета, определенная сумма, как полученная в качестве неосновательного обогащения.
Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 21 сентября 1992 года № 171 "О разграничении государственной собственности на муниципальную, по городским административно - территориальным образованиям Кемеровской области"
Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 года № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 года № 343.
Данный перечень, в котором находился и объект, относящийся к предмету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уведомлен письмом от 12 марта 1993 года, № 4-353/9.
Ответчик 23 марта 1993 года, повторно направил Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области указанный перечень, в который был включен и спорный объект.
Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленных приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1, они исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его в недельный срок со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации.
Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности было основано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления кассационной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске[42].
Следует учитывать. Все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории:
Собственно имущество, которым государственное или муниципальной образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.
В отношении такого имущества, за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те полномочия, которые прямо указаны в законе. В этой связи, сомнительным выглядит положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий и их структурных подразделений, содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду", оно противоречит ГК и не подлежит применению.
Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.