& 3.Госдарственная регистрация объектов кондоминиума
Статьей 32Закона Республики Казахстан "0 жилищных отношениях" установлена норма, согласно которой кондоминиум должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время в Казахстане предусмотрена необходимость регистрации в правовом кадастре прав на недвижимое имущество. Кроме регистрации прав ведется учет или регистрация самого недвижимого имущества. Например, в соответствии с Порядком ведения Государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710, учет земель для целей регистрации осуществляется органами, ведущими Государственный земельный кадастр. В настоящее время указанная функция осуществляется Комитетом по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан и его территориальными органами. Учет зданий и сооружений должен вестись в градостроительном кадастре, создание которого предусмотрено ст. 21 Закона РК от 22 октября 1993 г. "Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан". Правила ведения градостроительного кадастра определяются Порядком создания и ведения Государственного градостроительного кадастра, утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. М 931. Однако в настоящее время в Казахстане градостроительный кадастр не ведется.
Таким образом, законодательство Казахстана различает учет (регистрацию) недвижимого имущества и регистрацию прав на него. В связи с изложенным, возникает вопрос о том, какая регистрация предполагалась в Законе "0 жилищных отношениях". Ответ на указанный вопрос можно найти во Временном положении о регистрации объекта кондоминиума, утвержденном приказом директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 20 апреля 1998 г. (далее Временное положение). Пунктом 1.3 Временного положения установлено, что регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные объекты в соответствии с формой регистрационного листа, и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общей собственности (в ином вещном праве, в том числе в общем землепользовании).
Таким образом, регистрация объекта кондоминиума заключается не только в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующих составные части имущественного комплекса, являющегося объектом кондоминиума, но и, кроме того, сведений о размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе. Необходимость при регистрации объекта кондоминиума определить такие доли обусловлена тем, что правовой кадастр является единственным источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 15 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г.; далее - Временное положение о регистрации). Размер доли участника кондоминиума в общем имуществе определяет долю его расходов на содержание общего имущества, если иное не установлено соглашением сторон (п. 3 ст. 35 Закона "0 жилищных отношениях"), а также размер налоговых обязательств. Поскольку правовой кадастр является единственным источником сведений о зарегистрированных правах, информация об указанных долях может быть получена только из него.
В кондоминиуме в общем имуществе устанавливаются доли как собственников жилых, так и собственников нежилых помещений. Причем, если иное не установлено соглашением участников, размер такой доли зависит от размера помещения, находящегося в раздельной собственности. Вместе с тем, следует иметь в виду, что во многих случаях нежилые помещения находятся во встроенно-пристроенных помещениях или имеют отдельные входы. Возложение в таких случаях на собственников нежилых помещений расходов по содержанию общего имущества, находящегося в пользовании собственников жилых помещений, и наоборот, возложение на собственников жилых помещений расходов на содержание общего имущества, находящегося в пользовании только собственников нежилых помещений, является несправедливым. В связи с этим статьей 37 Закона "0 жилищных отношениях" предусмотрено, что собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями (п. 1), и расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники этих помещений. Таким образом, исключение из правила, установленного п. 3 ст. 35 Закона "0 жилищных отношениях", может быть установлено не только соглашением собственников, но и предусмотрено в самом Законе (ст. 37, 50).
Размер долей участников кондоминиума в общем имуществе определяется в соответствии с порядком исчисления, установленным пунктом 3 статьи 31 Закона "0 жилищных отношениях". Установлено, что размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений и площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Указанная доля является идеальной и не подлежит выделению в натуре. В формуле расчета долей участников кондоминиума, предусмотренном ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях", законодателем допущена ошибка. Дело в том, что при расчете сумма долей всех участников кондоминиума в общем имуществе должна равняться 100 процентам. Это означает, что будут компенсированы 100 процентов расходов, уплачены 100 процентов налогов и т.д. Между тем, при расчете по приведенной формуле совокупность долей всех участников не составляет 100 процентов. Эту формулу необходимо изменить. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, должен определяться отношением полезной площади жилого помещения или площади нежилого помещения, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, к сумме полезной площади всех жилых и площади всех нежилых помещений, находящихся в данном многоквартирном жилом доме или ином здании, являющемся объектом кондоминиума.
Регистрация объекта кондоминиума необходима не только для указанных целей. В соответствии с п. 2 ст. 32 Закона "0 жилищных отношениях" до такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы. Доля участников кондоминиума в общем имуществе следует за судьбой помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности. В связи с этим указанное ограничение при отсутствии регистрации объекта кондоминиума распространяется на сделки с квартирами. Общее имущество может стать самостоятельным предметом сделок только в том случае, когда из такого имущества образовывается самостоятельное помещение. Например, если подвальные помещения оборудованы во вторичные объекты, то они по согласованию всех участников кондоминиума могут быть отчуждены. В таких случаях указанные помещения исключаются из общего имущества и переходят в раздельную собственность приобретателя. Норма, признающая недействительными сделки с общим имуществом в связи с отсутствием государственной регистрации объекта кондоминиума, имеет отношение к обоим случаям.
В связи с изложенным, государственная регистрация объекта кондоминиума в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобретает очень важное значение. Между тем в настоящее время на практике такую регистрацию осуществить достаточно проблематично. Дело в том, что необходимым условием регистрации объекта кондоминиума является формирование объектов недвижимости, входящих в состав данного объекта. Формирование здания как объекта прав происходит при приемке в эксплуатацию завершенного строительством объекта и его инвентаризации, в ходе которых определяются все необходимые идентификационные параметры первичного объекта (этажность, площадь и другие технические характеристики). Однако в республике с формированием указанных объектов возникает множество проблем, связанных со следующими обстоятельствами. Многоквартирные жилые дома до приватизации находились на балансе местных представительных органов (коммунальный жилищный фонд), министерств, госкомитетов, ведомств, государственных предприятий, учреждений и организаций (ведомственный жилищный фонд) или государственных юридических лиц, построивших или приобретших за счет своих средств жилье (жилищный фонд предприятий). В ряде случаев балансодержателями производилась выборочная инвентаризация указанных объектов. После проведения приватизации обнаружилось, что многие дома не проинвентаризированы. Между тем без этого регистрацию объекта кондоминиума произвести нельзя. При регистрации необходимо установить все технические параметры первичного объекта, в том числе общую площадь дома, площадь мест общего пользования и всех вторичных объектов. Все названные параметры указываются в плане и в поэтажных планах первичного объекта, которые необходимо представить для регистрации объекта кондоминиума. Участники кондоминиума могут сами заказать инвентарные планы. Однако в связи с трудностью финансирования таких работ инвентаризация существующих объектов кондоминиума практически не проводится. Из-за отсутствия таких планов регистрацию объекта кондоминиума произвести невозможно. Еще больше проблем возникает с формированием земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума. Земельный участок является составной частью объекта кондоминиума и до регистрации объекта кондоминиума он должен быть сформирован. Между тем в республике земельные участки при многоквартирных жилых домах сформированы в редких случаях. Не определены их границы, площадь, нет акта предоставления их государством участникам кондоминиума и т.д. Согласно постановлению Правительства РК № 1813 установлен трехмесячный срок для организации работ и принятия мер по определению границ земельных участков и оформлению прав на земельные участки, предоставляемые собственникам помещений (участникам) кондоминиума. Но поскольку необходимым условием закрепления земельных участков является проведение землеустроительных работ, стоимость которых достаточно обременительна для собственников вторичных объектов, оформление прав на земельные участки затруднено.