В связи с указанными проблемами в республике регистрация объектов кондоминиума проходит очень медленно. При отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, но при наличии инвентарных данных на первичный объект как временная мера предусмотрена возможность частичной регистрации объекта кондоминиума без правоустанавливающих документов на земельный участок (п. 2.3 Временного положения). При этом участникам предоставляется шестимесячный срок для оформления прав на земельный участок, по истечении которого без полной регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом регистрации в правовом кадастре не подлежат.
При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документы вносится информация о доле участников кондоминиума в общем имуществе. Перечень документов, необходимых для регистрации объекта кондоминиума установлен п 2 3 Временного положения.
В частности, для регистрации объекта кондоминиума заявитель представляет в регистрирующий орган следующие документы
-письменное заявление в установленной форме с просьбой о регистрации объекта кондоминиума,
-план и поэтажный план первичного объекта с указанием площади каждого вторичного объекта, заверенные уполномоченными органами,
-правоустанавливающий документ на земельный участок с приложением удостоверенного уполномоченным органом плана земельного участка с указанием расположения первичных объектов,
-соглашение, заключенное всеми участниками кондоминиума, об определении размера их долей в общей собственности или ином общем вещном праве, а при отсутствии такого соглашения расчет указанных долей, произведенный в порядке, предусмотренном п 3 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях либо заявление с просьбой произвести такой расчет самим регистрирующим органом на основании указанной статьи Закона "0 жилищных отношениях".
При регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документы вносится, кроме идентифицирующих признаков объектов недвижимости, входящих в состав объекта, еще и доля участников кондоминиума в общем имуществе. Как уже отмечалось, такая доля может быть определена соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения доля определяется по формуле. В ряде случаев расчет доли по формуле не совсем соответствует интересам участников. Однако составление соглашения является достаточно проблематичным. В частности, поскольку соглашение касается размера доли в общем имуществе, в нем должны принять участие все собственники. Если участником кондоминиума является несовершеннолетнее лицо, то на совершение таких сделок в соответствии с Законом РК "0 браке и семье" необходимо согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, при регистрации сделки регистрирующий орган должен удостовериться в подлинности воли и подлинности подписей всех участников сделки (п. 62 Временного положения о регистрации). Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, либо все участники сделки должны лично явиться в регистрирующий орган для подтверждения подлинности воли и подписей. Допускается также засвидетельствование в нотариальном порядке подлинности подписей тех участников, которые не могут лично явиться в регистрирующий орган. Регистрирующему органу необходимо установить полный перечень участников кондоминиума, чтобы убедиться в том, что все они приняли участие в составлении такого соглашения. В противном случае сделка в последующем может быть оспорена участниками кондоминиума, не участвовавшими в его заключении, поскольку таким соглашением определяется их доля в общем имуществе, а значит определяются их права и обязанности. Состав таких участников может быть определен на основании данных правового кадастра. Однако в кадастре нет сведений о всех участниках кондоминиума. В частности, если права на недвижимое имущество возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, права считаются возникшими без государственной регистрации. В настоящее время в правовом кадастре в отношении ранее возникших прав имеются сведения о гражданах, являющихся правообладателями квартир и жилых домов, поскольку ГК Каз. ССР от 28 декабря 1963 г. и Жилищный кодекс от 1 июля 1992 г. установили нормы, обязывающие регистрировать в местных исполнительно распорядительных органах некоторые сделки с жилыми домами и квартирами (ст. 226, 249, 251, 331 ГК Каз. ССР, ст. 17 ЖК). Правовой кадастр ведется регистрирующими органами Министерства юстиции РК, которые являются правопреемниками управлений по оценке и регистрации недвижимости, которые, в свою очередь, преобразовались из бывших бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако органы по ведению правового кадастра не располагают в настоящее время достоверной информацией о юридических лицах, являющихся правообладателями вторичных объектов, входящих в состав объекта кондоминиума. Кроме того, не все физические лица зарегистрировали в необходимых случаях свои ранее возникшие права. При таких условиях при регистрации соглашения между участниками кондоминиума для установления всех его участников потребуется представление в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на вторичные объекты. Все это значительно затрудняет заключение участниками кондоминиума соглашения о долях в общем имуществе. В связи с изложенным, считаем необходимым упростить порядок принятия такого соглашения. Например, в зарубежной практике в деятельности регистрирующих органов практикуется институт клятвенной декларации, при которой заявитель гарантирует подлинность представленных документов и сведений, и ответственность за их недостоверность регистрирующий орган не несет. В нашем законодательстве, на наш взгляд, следовало бы возложить обязанность и ответственность за установление состава участников кондоминиума, собирание их подписей в соглашении и ответственность за их достоверность на уполномоченного представителя участников кондоминиума, который подает заявление на государственную регистрацию. Чаще всего таким представителем выступают органы управления объектов кондоминиума, среди них - кооперативы собственников квартир или помещений. Поскольку законодательство о кондоминиумах не устанавливает специальных правил, регулирующих порядок заключения таких соглашений, при их регистрации регистрирующие органы требуют соблюдения норм законодательства об общей собственности. Соблюдение всех таких требований чрезвычайно обременительно. В связи с этим такие соглашения заключаются редко. Возможными они становятся только в домах, где количество вторичных объектов незначительно. Чаще всего расчет долей участников кондоминиума в общем имуществе будет производиться по формуле.
В законодательстве многих стран формируется специальное законодательство о кондоминиумах. В Казахстане такие нормы содержатся, кроме одной статьи в ГК (ст. 209), в Законе "0 жилищных отношениях". Однако, как уже отмечалось, кондоминиумы возникают не только в многоквартирных жилых домах, но в других зданиях, в которых вторичные объекты находятся в раздельной собственности, а места общего пользования - в общей. В связи с этим указанных норм не достаточно для урегулирования всех возникающих в кондоминиуме отношений, поэтому считаем, что их законодательное регулирование должно быть расширено. На наш взгляд, в Казахстане необходимо принятие специального закона о кондоминиумах.
Глава III. Управление объектом кондоминиума.
Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержит подобного категорического утверждения, напротив, допускает существование и других форм управления по выбору собственников ( ст. 42 ЗЖО).