При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений, всей инженерной системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса, настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения, контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий. Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.
Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.
Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально используемые собственником нежилые помещения ( офисы, магазины, парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений - КСП. Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших различий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия создания и деятельности как КСК , так и КСП являются однотипными.
Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых, использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом как таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме, следует реально учитывать более целесообразной форму КСК.
Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на котором присутствует не менее половины собственников в помещений. Если на собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43 ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое может состояться независимо от числе его участников.
Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее половины собственников помещений.
Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация в установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторного учредительного собрания при любом количестве участников) является наиболее разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и других собраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 2 мая 1995 года «О хозяйственных товариществах»).
Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным. Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо от того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур.
Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума определенным образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно, такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство является добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует в управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но должен подчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся к содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность и безопасность эксплуатации дома.
Однако с формированием КСК власть собственником помещений в определении формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов КСК такая форма может быть изменена ( пункт 6 Закона). КСК, например, может передать по договору дом в управление определенному физическому или юридическому лицу ( подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).
Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-либо дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).
Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной регистрации, но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно от регистрации кондоминиумов.
Заключение
На основании вышеизложенного напрашиваются следующие выводы и предложения:
1.На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению приватизированным или купленным жильем .(В частности, граждане имеют право отчуждать, передавать наследникам и т.д.)
2.Серьезным новшеством внесенным Законом «О жилищных отношениях» является введение «Кондоминиума» как особой формы собственности на недвижимость. Следует четко ограничить кондоминиум как объект правовых отношений от субъектов этих отношений.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля этого участника в общей имуществе неразделимо связаны.
Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и раздельной собственности.
3.В отношении органа управления объектами кондоминиума, нельзя утверждать, что такие формы управления как кооператив собственников квартир или кооператив собственников помещений являются идеальными. Избрание той или иной формы управления относится, к компетенции собственников квартир, поэтому должна применяться та форма управления которую они считают целесообразной. Например это может быть избрание управляющего объектом кондоминиума из числа жильцов одного многоквартирного дома, который заключает контракты с другими службами на обслуживание этого дома.
Практика показывает, что объединение в один КСК «Елимай» г.Алматы 98 домов, составляющих 3359 квартир объединяющих свыше 10000 жильцов - собственников квартир, не дает возможности членам этого КСК участвовать реально в управлении объектами кондоминиума.
Высшим органом управления КСК является общее собрание его членов. Как можно провести собрание в данном КСК «Елимай» и принять какие-то решения?
Реально КСК выполняет те же функции что и бывшая ЖЭКи ( жилищно-эксплуатационные комитеты) только зарплату получают за счет взносов вносимых жильцами на содержания жилья.
4.Правовые положения члена КСК коренным образом отличается от правового положения члена жилищного кооператива ( и ЖК). Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в исключительных случаях, предусмотренных специальным законом в случае прекращения права собственности.
В целом по мере развития рыночных отношений в Республике Казахстан решение и реализации этих предложений на наш взгляд будут способствовать увеличению широкого слоя собственников жилья и улучшению жилищных условий граждан Республики Казахстан.
Список использованной литературы,
законодательных и нормативных актов.
Конституция Республики Казахстан, принятая 30 августа 1995 года г.Алматы, 1995.
Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях». Алматы, 1997.
Указ Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 года «О новой жилищной политике».
Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года № 1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики».
Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 апреля 1996 года № 437 «О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья».
Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах».
Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18 июля 1997 года «О практике применения судами законодательства по приватизации гражданами жилых помещений».
Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 11 октября 1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК».
Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда» от 5 сентября 1991 года.
Жилищный кодекс РСФСР от 24 июля 1983 года.
Закон Кыргызской Республики от 28 октября 1997 года «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)».
Басин Ю.Г. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР. Алма-Ата, 1987.
Басин Ю.Г. Новое жилищное законодательство Казахстана. См. Гражданское законодательство Республики Казахстан - толкование и комментирование. Алматы, 1998. В кн. 5.
Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореферат канд. дисс. Свердловск. 1984.
Жилищное законодательство: Комментарий ( отв. Редакторы В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин М. 1991)
Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. См.: Гражданское право России при переходе к рынку. М. 1996.
Коршунов Н.М. Дом в личной собственности. М. 1991.
Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Л. 1967.
Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Минск, 1988.
Толстой Ю.К. Жилищное право. См. Гражданское право. Т. II . М. 1997.
1 Ведомости СССР, 1981, № 26, ст.834