Следующим этапом развития законодательства Республики Казахстан о кондоминиуме после Указа "0 земле" является принятие Закона от 16 апреля 1997 г. "0 жилищных отношениях" и внесение дополнений в ст. 209 ГК РК Законом РК от 2 марта 1998 г."0 внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета Республики Казахстан "0 введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)". Из определений, данных в указанных законах, следует, что кондиминиумом является особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. В отличие от Указа "0 земле", в соответствии с которым применение кондоминиума возможно только как одной из форм собственности в многоквартирных жилых домах (п. 2 ст. 26), в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях" в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум. Таким образом, согласно действующему законодательству кондоминиум создается не волеизъявлением собственников, а в силу самого факта нахождения в многоквартирных жилых домах и в иных зданиях отдельных помещений в раздельной собственности, а мест общего пользования - в общей.
Понятие кондоминиума применяется чаще всего по отношению к многоквартирным домам. Однако необходимо учитывать, что аналогичные отношения возникают не только в жилых домах, но и в других зданиях, части которых находятся в индивидуальной собственности (ином вещном праве), а другие части (места общего пользования) - в общей. В связи с этим по законодательству Казахстана кондоминиум образовывается не только в многоквартирных жилых домах, но и в других зданиях, являющихся объектами кондоминиума. Например, в настоящее время многие коммерческие юридические лица выкупают для размещения своих служб отдельные помещения, находящиеся в зданиях, другие помещения которых принадлежат иным лицам, а места общего пользования принадлежат всем собственникам. Необходимость применения в указанных случаях режима кондоминиума обусловлена спецификой отношений, возникающих между участниками. Кондоминиум характеризуется следующими чертами:
1)в кондоминиуме сочетается индивидуальная собственность на отдельные жилые и /или нежилые помещения ( далее «вторичный объект») и общая собственность на места общего пользования;
2)кондоминиум создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных помещений в многоквартирных жилых домах или иных зданиях (далее «первичный объект) в раздельной собственности )ином общем вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собственностью всех собственников помещений;
3)объект кондоминиума признается имущественным комплексом, в состав которого входят как помещения, находящиеся в раздельной собственности (ином общем вещном праве), так и общее имущество, принадлежащее всем участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности (ином общем вещном праве), в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования;
4) участники кондоминиума несут обязательства по содержанию имущества, а также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом (по предоставлению сервитутов, поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и т.д.);
5) участниками кондоминиума необходимо признать не только собственников помещений, но и владельцев иных вещных прав, несущих обязательства по содержанию общего имущества и являющихся субъектами налоговых правоотношений;
6) если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, объем имущественных обязанностей участника кондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязательства, по ремонту, содержанию общего имущества и т.д.), определяется долей участников в общем имуществе;
7) доля участника кондоминиума в общем имуществе, если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от площади вторичного объекта, находящегося в раздельной собственности;
8) доля участника кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящееся в раздельной собственности, и не может быть самостоятельным предметом отчуждения.
Указанные положения вытекают из действующего законодательства, регулирующего соответствующие отношения. Они свидетельствуют о специфическом режиме, существующем в кондоминиуме и отличающем его от режима общей собственности, при котором доля участника носит, как правило, реальный характер, то есть может быть выделена в натуре и, кроме того, может быть самостоятельным предметом сделки.
& 2.Объект кондоминиума и его состав.
В кондоминиуме различаются такие понятия, как объект кондоминиума и его состав, участники кондоминиума, права и обязанности участников кондоминиума и их доля в общем имуществе и другие. На данном этапе развития рассматриваемого института уяснение содержания перечисленных понятий представляет определенные сложности, поэтому необходимо рассмотреть их более подробно.
В законодательстве нет специального определения понятия "объект кондоминиума". Однако из самого понятия кондоминиум следует, что объект кондоминиума представляет собой имущественный комплекс, в состав которого входят земельный участок и расположенные на нем многоквартирный жилой дом или иное здание, в которых помещения находятся в раздельной собственности, а имущество, находящееся за пределами таких помещений, принадлежит участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности, а в случаях, установленных законодательством, ином общем вещном праве. В частности, участникам кондоминиума, которым помещения принадлежат на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, общее имущество принадлежит не на праве собственности, а соответственно на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, а земельный участок на праве постоянного землепользования.
Таким образом, необходимым условием признания первичного объекта объектом кондоминиума является установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином общем вещном праве), а мест общего пользования - в общей долевой собственности (ином общем вещном праве) всех участников кондоминиума.
0пределение состава имущества, входящего в состав объекта кондоминиума, является чрезвычайно важным, поскольку ко всему такому имуществу применяется режим, установленный для кондоминиума. В частности, право на общее имущество неотделимо от прав на имущество, находящееся в раздельной собственности и т.д. На практике состав такого имущества не всегда легко установить. Нет никаких сомнений, например, в том, что в состав объекта кондоминиума входит многоквартирный жилой дом или иное здание, в котором обнаруживают себя вышеизложенные признаки объекта кондоминиума. Однако из существующего определения кондоминиума не вытекает, что режим кондоминиума может быть распространен не только на земельный участок при доме, но и на другие земельные участки, удовлетворяющие те или иные нужды участников кондоминиума. Например, в собственность участникам кондоминиума предоставляется земельный участок при доме. Дворовые же земельные участки, которые в ряде случаев предназначены для обслуживания нескольких домов, предоставляются участникам нескольких объектов кондоминиума, как правило, не в собственность, а в землепользование. В таких случаях у участника кондоминиума есть доля в праве собственности на земельный участок при доме и доля в праве землепользования на дворовый земельный участок. Дворовый земельный участок может быть закреплен также в собственность участников одного или нескольких кондоминиумов. Для решения этих проблем было принято постановление Правительства РК от 22 декабря 1997 г. № 1813, которым был утвержден Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума (далее постановление Правительства РК № 1813). Указанным постановлением определено, что при предоставлении земельных участков участникам существующих объектов кондоминиума необходимо решить юридическую судьбу дворовых земельных участков (п. 5). Правовой режим таких земельных участков также следует подчинить режиму кондоминиума, поскольку при переходе прав на квартиры или иные помещения к приобретателю должна переходить не только доля в правах на земельный участок при доме, но и в правах на дворовый или иной земельный участок, предназначенный для нужд общих участников кондоминиума. Однако из определения кондоминиума вытекает, что в состав объекта кондоминиума входит придомовый земельный участок.
По законодательству Республики Казахстан допускается создание кондоминиума не только в многоквартирных домах, но и в других случаях. Например, п. 2 ст. 78 Указа "0 земле" установлено, что собственники земельных участков, предоставленных для садоводства и дачного строительства, вправе создать и такую форму собственности, при которой сочетается индивидуальная собственность на земельные участки с общей собственностью на имущество (в том числе землю), приобретенное или созданное для общих нужд, доли в котором не выделены в натуре и неотделимы от раздельной собственности каждого участника на свой участок (кондоминиум). Согласно этой норме, как и в случаях, оговоренных в п. 2 ст. 26 Указа "0 земле", предусматривается только возможность образования кондоминиума. Однако при приватизации земельных участков, предназначенных для дачного строительства и садоводства, имущество, в том числе дороги, оросительные сети и т.д., остается в общем пользовании, а значит в общем вещном праве собственников указанных земельных участков. Права на такое имущество должны быть неотделимыми от прав на дачи или иные объекты недвижимости, находящиеся в раздельной собственности. Это потребует применения к возникающим отношениям режима кондоминиума. В рассматриваемых случаях возможно закрепление земельного участка в общую собственность всех участников кондоминиума при раздельной собственности на дачи или садовые домики. При такой ситуации не возникает раздельной собственности на земельный участок. Приведенная модель для государственных органов, выполняющих землеустроительный проект, является предпочтительней, поскольку при раздельной собственности на земельные участки, предоставленные для дачного строительства или садоводства, земельные участки, находящиеся в общей собственности, должны быть сформированы в самостоятельные земельные участки с присвоением им кадастровых номеров, установлением границ, оформлением правоустанавливающих документов и т.д. Технически и юридически это выполнить сложнее. Сами собственники предпочитают раздельную собственность на земельные участки, предназначенные для садоводства и дачного строительства. В связи с изложенным, применение режима кондоминиума при предоставлении земельных участков для садоводства и дачного строительства является необходимым.