Безусловно, субъекты РФ в меру своих возможностей ведут активный поиск действенных механизмов решения жилищной проблемы обеспечения жильем социально незащищенных групп населения. Более чем в 20 субъектах апробированы самые различные модели. Это и бюджетное субсидирование банковской процентной ставки, потребительские кооперативы, субсидирование строительства, (приобретения) жилья и выпуск муниципальных жилищных облигаций, и ряд других мер. Ряд регионов – например, очень привлекателен опыт Белгородской области, Омской области – добились в этом направлении весьма, заметных результатов. Их положительный опыт можно было бы использовать и в общефедеральном масштабе[35, с. 83].
Рынок жилья Республики Татарстан, в силу объективных причин, предопределенных разнообразием социально-экономических и производственных условий, характеризуется собственной спецификой становления и развития. Вместе с тем, в его функционировании правомерным представляется выделение ряда общих тенденций.
Повышение доступности жилья для населения, приобретаемого на рынке жилья Республики Татарстан, достигается при реализации органами управления на федеральном и региональном уровнях согласованной долгосрочной жилищной политики, приоритетным положением которой является предоставление безвозмездных субсидий на оплату части стоимости жилья (в т.ч. в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита). Данные субсидии успешно дополнили существующие схемы повышения доступности жилья для населения, заполнив нишу предложения схем для населения с достаточными доходами, но при отсутствующих накоплениях
Важными факторами, определяющими характер развития рынка жилья республики, являются действенность государственного регулирования, степень активности местных властей и конкретная социально-экономическая ситуация в регионе.
Активная рыночная политика местных властей, относительно высокий уровень доходов населения и формирование «критической массы» представителей среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства, инвестиционная активность, рост темпов строительства, возрастание предложения в ответ на растущий спрос на жилые объекты, создают благоприятные условия для развития жилищного рынка и выполнения им мультипликативной функции.
Специфические особенности развитая рынка жилья республики свидетельствуют о наличии тенденций, способствующих формированию эффективно действующего рынка доступного жилья: наблюдается устойчивая динамика темпов ввода в эксплуатацию жилья, что свидетельствует о стабильности строительного комплекса и увеличивающихся инвестиционных потоках; активной реализации региональной жилищной политики, когда благодаря применению эффективных инструментов, обеспечивается повышение доступности жилья для населения с незначительными доходами. Однако существующие темпы роста строительства жилья не способны кардинально изменить ситуацию на рынке.
В частности, анализ показал, что формирование жилищного фонда социального использования осуществляется, главным образом, за счёт жилых помещений, передаваемых застройщиками в счёт отчислений от вновь вводимых в эксплуатацию домов. Бюджетная поддержка мероприятий, нацеленных на создание условий для улучшения гражданами своих жилищных условий на возмездной основе, носит ограниченный характер, но при этом стимулирует привлечение существенных по объёму внебюджетных средств на эти цели.
Сравнительный анализ региональных жилищных программ показал, что активная фаза решения части существующих проблем началась в Республике Татарстан в середине 1990-х гг. Реализация законодательных инициатив федерального правительства получила воплощение только в 2002 году.
Одновременно, в ходе реализации государственной жилищной политики выявились проблемы, препятствующие эффективному функционированию рынка жилья, которые выразились в следующем:
недостаточные объёмы жилищного строительства;
несоответствие уровня доходов большей части населения стоимости жилья;
недостаточная защита прав собственности на жильё и прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья;
дороговизна ипотечного кредитования;
недостаточная обеспеченность инженерной инфраструктуры.
В целях создания эффективного рынка жилья и преодоления отмеченных недостатков на федеральном уровне был принят пакет законов, призванный сформировать правовые условия для формирования рынка доступного жилья, и начата реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Основными задачами исполнительных органов государственной власти были установлены: выполнение мероприятий по переселению граждан из аварийного и жилищного фонда; оказание помощи молодым семьям в обеспечении жильем; развитие ипотечных отношений в жилищной сфере; увеличение объёмов жилищного строительства. Реализация задач осуществляется программно-целевым методом путем реализации программ поддержки населения при строительстве либо приобретении жилья[36, с.18].
Как известно, в Татарстане с 1996-го по 2004 год выполнялась программа ликвидации ветхого жилья. На тот период аналогов такому проекту в России не было. За девять лет в республике было построено почти 2,7 млн. кв. метров жилья, на что израсходовано 20 млрд. рублей. Из трущоб в новые квартиры переселились 48576 семей.
Но квартирный вопрос и сегодня остается весьма актуальным. В Татарстане стартовала другая жилищная программа, которую, как и предыдущую, также называют президентской, – это социальная ипотека. В нынешних условиях, когда бесплатного жилья уже не существует, она для многих граждан стала единственным шансом приобрести "крышу над головой". Напомним, что жилье по данному проекту предоставляется под семь процентов годовых, срок кредитования составляет до 28 лет, а стоимость квадратного метра не превышает 15 тыс. рублей. Причем участнику проекта при рождении в семье ребенка компенсируется 200 тыс. рублей (ежегодно эта сумма будет индексироваться).
Реализацией социальной ипотеки (как и прежней антитрущобной программы) занимается Государственный жилищный фонд при Президенте РТ. Источниками ее финансирования являются целевые поступления от республиканских предприятий, первоначальные взносы и текущие платежи от граждан по выкупу квартир, другие доходы от использования имущества ГЖФ[37]. А порядок расходования средств рассматривается попечительским советом, возглавляемым Президентом Минтимером Шаймиевым. Этим органом определяются и ежегодные инвестиционные программы городов и районов республики, то есть, какие средства они должны собрать на выполнение социально значимого дела. В прошлом году по программе было введено 330 тыс. квадратных метров (6061 квартира), на которые ушло 4,3 млрд. рублей. В текущем году планируется направить сюда 4,7 млрд. рублей и предоставить татарстанцам 6020 квартир.
С начала года в программе социальной ипотеки приняли участие около полутора тысяч предприятий и организаций республики. По данным Министерства финансов РТ, за семь месяцев текущего года они перечислили около 2,3 млрд. рублей. Большая часть платежей на сумму более 2,1 млрд. рублей поступила от 118 крупных предприятий. Лидирующую позицию среди них занимает "Татнефть", внесшая в развитие программы 930 млн. рублей. Второе место в этом списке за "Татэнерго" (147 млн.). Также следует отметить "Нижнекамскнефтехим" (137 млн.), КамАЗ (103 млн.), "Казаньоргсинтез" (78 млн.), "ТАИФ НК" (62 млн.), "Таттрансгаз" (51 млн. рублей).
В целом по республике средними и малыми организациями перечислен 161 млн. рублей - в принципе, немалый вклад в формирование казны для "социальной политики".
Однако притом, что программа, о которой мы говорим, является социально значимой, и стала одной из основных частей национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", к тому же ее выполнение позволяет повысить качество жизни татарстанцев, тем не менее, имеются предприятия, игнорирующие принятые на себя обязательства. Лишь частично вошли в социальную программу такие, казалось бы, солидные организации, как "Челны-Холод", не оправдавший надежды на уплату 8,4 млн. рублей, и Бугульминский электронасосный завод – на 4,7 миллиона.
Предприятия, участвующие в финансировании программы социального ипотечного кредитования, вовсе не занимаются благотворительностью – взамен они получают для своих сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 45 процентов возводимого по этому проекту жилья. Наверняка в каждой из этих организаций имеются работники, для которых квартирный вопрос стоит очень остро [38].
Только в последние недели подписано договоров на 1,4 млрд. руб. с предприятиями и организациями республики, выступившими инвесторами по реализации программы социальной ипотеки в Татарстане. В целом по республике в 2005 году в соответствии с данной программой строителям предстоит возвести не менее 500 тыс. кв. м жилья, а уже через два года выйти на 1 млн кв. м. Именно столько будет ежегодно строиться жилья для семей, нуждающихся в государственной поддержке.
Директор некоммерческого Государственного жилищного фонда при президенте Республики Татарстан Талгат Абдуллин утверждает, что социальная ипотека обойдется гражданам на 30 процентов дешевле обычной. У каждого претендента на благоустроенную квартиру по социальной ипотеке будет учитываться не только размер зарплаты, но и состав его семьи, наличие вторичного жилья, земельного участка.
Деньги на возведение социального жилья будут получены от крупных промышленных предприятий и нефтяных компаний республики, с которыми недавно были подписаны договоры на совместную реализацию проекта. Предприятия-инвесторы получают право в первую очередь обеспечить социальным жильем своих работников. Остальную часть средств на реализацию программы предоставляет Государственный жилищный фонд, который, по словам Талгата Абдуллина, уже через семь лет превратится в благополучную в финансовом плане организацию. Будут использоваться и средства самих застройщиков [39].