Наиболее характерным для России способом правового регулирования всегда являлся нормативный акт, что обусловливалось масштабами, централизацией и многонациональностью государства, желанием обеспечить единообразие правоприменения. Под нормой права понимается общее (не персонифицированное) правило поведения, обязательное для исполнения гражданами и должностными лицами, установленное уполномоченным на это органом. Норма права — не констатация факта, не рекомендация, не пожелание, не призыв, а повеление, имеющее категорический характер, предписание, за которым стоит авторитет.
Статья 15 – высшая юр. сила. Ч. 2 ст. 8 – формы собственности. 9 – земля может находиться в различной собственности. 35 – защита частной собственности. 36 – гр-не вправе иметь в частной собственности землю.
12. Сделки по поводу земли как основание возникновения прав.
Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет выявить следующие виды сделок с землей:
а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);
б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.
в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;
г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;
д) залог земельных участков и земельных долей;
е) наследование земельных участков и земельных долей;
ж) мена земельных участков и земельных долей;
з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;
и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;
к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;
л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.
Общие правила совершения сделок с землей. Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:
1) оборотоспособностъ — т. е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;
2) земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и' прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка.
Земельный участок крестьянского хозяйства, является неделимым имуществом, поскольку Закон о крестьянском
хозяйстве установил, что земельный участок является "единым целым". Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;
4) следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежат использующему этот участок на законном основании.
Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве
Купля-продажа
Общие положения о купле-продаже земельных участков регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи § 1 гл. 30 "Общие положения о купле-продаже" ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения.
По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить -за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора.
На земельные отношения распространяются и статьи § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.
Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки.
Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.
Основные требования к заключению договора купли-продажи, закрепленные земельным и гражданским законодательством
Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).
13. ЗК как источник.
ЗК от 25.10.01. Ориентирован на рыночную экономику, становление и развитие рынка земли. Содержит исчерпываюищй перечень вопросов, подлежащих урегулированию в прав. акте такого уровня. На фед. уровне определил права иностранцев и юр. лиц на землю (ч. 3 ст. 15). Создал определенные юр. гарантии получения в собственность землю (для строительства) гр-н и юр. лиц путем установления исчерп. перечня оснований, по к-м зем. участки в частную собственнсоть не передаются. Вводный закон предусмотрел порядок определения стоимости зем. участков, находящихся в гос. или мун. собственности при переходе их в соб-ть гр-н и юр. лиц. Оборот земель регулируется на уровне ФЗ. Недостатки: ряд внутренних и внешних противоречий, очень большое количество отсылочных норм, по существу не решающих вопроса, пренебрежение правилами юр. техники. Ст. 1 – принципы, 5 – участники, 6 – объекты, 7 –состав земель, 15 – соб-ть на землю, 20-24 иные права на землю.
Иные законы:
О крест. и ферм хозяйсте от 11.06.03; О садоводч. огород. и дачных неком. объед-х гр-н 15.04.98; О гос. рег-и прав на недвиж .имущество и сделок с ним 21.07.97; гл. 11 Об ипотеке; О гос. зем. кадастре 02.01.00; О разгр-и гос. соб-ти на землю 17.07.01; О землеустр-ве 18.06.01; О приват-и гос. и мун. имущества 21.12.01; Об обороте земель с\х назн-я 24.07.02.
14. Плата за землю
Статья 65. Платность использования земли 1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. 5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статья 25 ФЗ О плате за землю. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно - долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 09.08.94 № 22-ФЗ)