Давление на окружающую среду городского транспорта имеет много аналогий с промышленностью. Концентрации потоков автомобилей на магистралях городского и районного значения можно противопоставить рассредоточение потоков по многим улицам и переулкам. Возникают те же проблемы выбросов: локально-линейных в первом случае и дисперсных во втором. Hа загазованность воздушного бассейна накладывается существенное влияние еще одного фактора — шума. Его распределение по всей площади города недопустимо, а создание шумозащитных полос вдоль многих улиц невыполнимо, поскольку требует значительных территорий. [22, с.142]
Оба направления пространственной организации производства и транспортных потоков несут в себе положительные и отрицательные свойства. Поэтому при разработке экологических инфраструктур необходим сравнительный анализ возможных подходов к планировочно-градостроительным решениям, основанный на оценке проблем противостояния природного комплекса и промышленно-транспортного деления города.
Правовое зонирование территории города - это базовый юридический инструмент для регулирования отношений субъектов развития территории в многоукладной экономике.
Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания. Оно предусматривает принятие городом местного законодательства о зонировании территории с указанием для каждого участка правил использования и строительного изменения недвижимости. Эти правила включают:
- виды разрешенного использования объектов недвижимости;
- предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
- предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках:
- минимальные отступы построек от границ земельных участков;
- максимальные показатели высоты/этажности построек, процента застройки участков, коэффициента использования земельных участков;
- показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования.
Примером правового зонирования в Приморском крае являются утвержденные решением Уссурийской Думы «Правила землепользования и застройки земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район» от 30.11.2004 г. № 104 (прил.1). Указанные Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.
На основании Правил, городская власть выделяет сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно важных для устойчивого функционирования города как целостной системы. Одновременно город вырабатывает и сохраняет за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц. Правила формируют систему партнерства между городскими властями и частными лицами-владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами. В то же время Правила защищают долговременные интересы городской общины в целом от самоуправства частных владельцев - несанкционированного использования земли и недвижимости.
Система партнерства предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость, и гарантировали бы соблюдение их интересов. Эти условия должны включать: гарантированные долгосрочные права на землю, открытую информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.
За счет зонирования муниципалитет получает возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы. [6, с.76]
Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов, ситуация возвращается "с головы на ноги": сначала будет приобретаться земельный участок с "пакетом" четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а затем уже владелец участка будет готовить полномасштабный проект и выполнять строительные работы (табл. 1.1)
Таблица 1.1
Схема вступления в долгосрочные права владения земельными участками при различных системах градорегулирования
| Действующая отечественная система | Система, основанная на правовом зонировании, действующая в условиях рынка недвижимости |
| Этапы: | |
| 1. Заявки на предоставление земельного участка под проектирование; разработка, согласование, утверждение акта предварительного выбора земельного участка под целевое использование; разрешение на проектирование; аренда земельного участка на период проектирования. | |
| 2. Разработка архитектурно-планировочного задания на проектирование объекта. | |
| 3. Разработка, согласование, утверждение проектно-сметной документации; заявка на предоставление земельного участка под строительство; решение о предоставлении земельного участка под строительство. | |
| 4. Вынос границ участка в натуру; договор аренды земельного участка на период строительства; разрешение на производство строительных работ | |
| Этапы: | |
| Далее идут этапы, подобные тем, что помещены в правой колонке. Но первый этап (справа) является завершающим для отечественной схемы, а не начальным. | 1. Приобретение (посредством аукциона/тендера или без таковых) земельных участков на правах долгосрочного владения - собственности, долгосрочной аренды. |
| 2. Получение зонального согласования строительных намерений. | |
| 3. Предоставление проекта на согласование; предоставление разрешения на строительство. | |
| 4. Строительство. | |
| 5. Приемка объекта; регистрация объекта |
Источник: [17]
Правовое зонирование является средством реализации планов развития города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким документом является генеральный план. В свою очередь, документы правового зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов. Состав документов градорегулирования муниципального уровня может варьироваться в зависимости от политики органов местного самоуправления и специфики конкретного города.
Зонирование подготавливает правовые основания для градостроительной деятельности и тем самым помогает решать проблемы двух основных групп субъектов этой деятельности:
- городов как социально-экономических и административных образований,
- частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.
Зонирование помогает последовательно решать экологические и эстетические проблемы качества среды проживания. Для этого оно располагает соответствующими правовыми нормами.
Зонирование, устанавливая виды и параметры разрешенного использования недвижимости, фиксирует, по меньшей мере "нижнюю планку" качества среды, применительно к различным территориальным зонам. То, что не закреплено в соответствующем нормативном правовом акте как разрешенное, уже не может произойти и, соответственно, ухудшения качества среды проживания происходить уже не будет.
В документах зонирования содержится такая правовая норма как "несоответствующее использование". Согласно этой норме те объекты недвижимости, которые существовали до введения документов зонирования, чьи характеристики и параметры использования расходятся с регламентами зонирования, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с документами зонирования не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с документами зонирования.
В части решения проблем городского развития зонирование выполняет двойную задачу. Оно представляет собой юридический механизм реализации политики градостроительного развития, одновременно, обеспечивается взаимодействие этого юридического механизма с экономическими механизмами и приведение последних в действие. Взаимодействие этих двух механизмов позволяет более эффективно решать проблемы, ранее трудноразрешимые, например, проблемы перепрофилирования и перебазирования вредных производств.
Следует подчеркнуть, что само наличие правового зонирования приводит в движение экономический механизм реализации запланированной градостроительной политики. Пока нет правового зонирования, экономический механизм не заработает. [17, с.241]
Городские земли - это ограниченный, невосполнимый ресурс исключительно высокой ценности. В Российской Федерации территории занятые городами, занимают площадь около 7 млн.га, что составляет порядка 0,4% всей территории страны.