Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения (стр. 3 из 11)

Но не всегда работа по оценке износа недвижимости ограничивается осмотром и анализом признаков износа. Встречаются случаи, когда только осмотра недостаточно. Это сложные случаи в которых у оценщика возникают предположения, что конструкция здания или сооружения (особенно это относится к фундаментам и стенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристики объекта и могущие повлиять на срок экономической жизни данного недвижимого имущества. В этом случае для определения износов нужно проводить специальную техническую экспертизу с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценочная компания, а специализированная организация, располагающая соответствующим опытом, специалистами и оборудованием.

Определение износа является одним из наиболее запутанных и малообсуждаемых вопросов теории оценки. Этому вопросу часто уделяется всего несколько строк в описании якобы примененных методов. Но естественно возникающий вопрос о трудоемкости описываемых методов и возможности самого применения этих методов делает однозначным вывод о фактически произвольности назначения износа.

1.2 Классификация износов объектов недвижимости

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа (см. рис).

Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Износ объектов недвижимости определяется многими факторами: климатическими, географическими, экономическими, временными и прочее. Чтобы иметь представление о том, что именно формирует износ недвижимости, пойдем от обратного. Специалисты, которые ввели данный термин, разграничили его виды. Различают экономический износ недвижимости (его также называют внешним), функциональный и физический. При этом виды износа могут быть устранимыми и не устранимыми. В первом случае имеется в виду то, что, приложив определенные усилия, степень износа можно сократить. Второй вид означает бесперспективность каких бы то ни было усилий.

Итак, остановимся на физическом износе недвижимости.Его рассматривают относительно отдельных элементов здания. Например, долговременный физический износ относится к фундаменту, перекрытию и прочим базовым элементам постройки. Краткосрочный относится к тем частям постройки, которые по объективным причинам долго не живут. Здесь как раз и идет речь о коммуникациях – водопроводе (в том числе его подземной части), канализации и проч. Физический износ может быть устранимым, например, при помощи капитального ремонта. Однако есть и неустранимый физический износ, когда затраты на проведение ремонтных работ экономически нецелесообразны.

Говоря о функциональном износе, оценщики предполагают, что объект недвижимости на сегодняшний день не отвечает современным требованиям, которые предъявляются к такого рода постройкам. Например, маленькая кухня когда-то была приемлема. Конечно, и сегодня можно жить в таких условиях. Однако рынок предлагает другие, более комфортные варианты. Конкуренция, которая существует в сфере строительства, а также разработка и использование новых технологий сама по себе – основные причины функционального износа. Говоря о функциональном износе, могут рассматривать и оборудование. Например, сантехнику в квартире.

Если есть возможность провести, например, перепланировку, или заменить ванну и это будет выгодно, то износ считается устранимым. Иначе неустранимым.

И, наконец, экономический износ объектов недвижимости. Как правило, он неустраним. Здесь включаются посторонние, на первый взгляд факторы, такие как старение окружающей среды или развитость инфраструктуры в данном районе. Имеет значение даже то, есть ли по близости автостоянка. Ну и, разумеется, внешний вид здания также имеет значение. Его не эстетичность также может быть выражена в процентном отношении экономического износа.

Степень износа важна не только при ценообразовании объекта недвижимости. Она также может означать перспективность постройки. Скажем, степень износа – значимый фактор при страховании недвижимости, а также при кредитовании, ведь некоторые банки устанавливают ограничения на степень износа объекта, который кредитуют (в тех случаях, когда данный объект является залогом).

1.3 Методы оценки износа объекта нежилой недвижимости

В литературе выделяют следующие методы расчета износа недвижимости:

- нормативный;

- стоимостный;

- метод срока жизни.

Нормативный метод применяется для определения износа жилого здания.

Для расчета износа нежилой недвижимости применяют два способа:

- метод срока жизни;

- стоимостный.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу

И = (ХВ: ФЖ) • 100%,

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ • (И : 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

1. определение величины исправимого физического износа;

2. определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

3. определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.