Расчет ликвидационной стоимости осуществляется через следующие этапы: осуществляется разработка календарного графика ликвидации активов предприятия (разрабатывается с целью максимизации выручки от продажи активов предприятия с учетом ликвидности активов), производится расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию ( в состав затрат входят затраты по налогообложению, страхованию, охране активов до их продажи, (дисконтируем по повышенной ставке), выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы, в т.ч. консалтинговые услуги, например юриста, оценщика и т.д., определяются величины обязательств предприятия. Величину текущей скорректированной стоимости активов уменьшаем на величину обязательств предприятия в результате получаем ликвидационную стоимость. Данный поход, так же нельзя назвать полностью адекватным при оценке действующего рентабельного предприятия.
Специалисты склоняются к расчету остаточной стоимости с помощью модели Гордона [9, с. 66], которая предполагает что: в остаточный период величина износа равна величине капитальных вложений, темпы роста в остаточный период стабильны. Расчет осуществляется путем деления денежного потока в остаточный (постпрогнозный) период на разность между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста или путем деления денежного потока последнего прогнозного периода, умноженного на темпы роста, увеличенные на единицу, и разностью между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.
После суммирования значений текущей стоимости будущих денежных потоков и остаточной стоимости получаем величину, представляющую собой величину стоимости предприятия, не включающую в себя стоимости избыточных активов, не принимающих участия в формировании денежного потока. Данные активы подлежат отдельной оценке, результат которой затем прибавляется к величине стоимости предприятия. " Социальные" активы подвергаются тщательному анализу мотивы их продажи, направления использования полученного дохода и последствия этого шага для работников предприятия. Оцениваемая компания может иметь дефицит собственного оборотного капитала и обязательства, связанные с проведением природоохранительных мероприятий, в этом случае так же необходимо произвести корректировку полученного результата.
Стоит заметить, что метод дисконтированного денежного потока дает оценку стоимости собственного капитала на уровне контрольного пакета акций, в случае определения стоимости миноритарного пакета открытого акционерного общества вычитается скидка на неконтрольный характер, для закрытого акционерного общества необходимо сделать скидку на неконтрольный характер и на недостаточную ликвидность.
В целях полноты оценки действующего предприятия допускается не только применение доходного подхода, основанного на дисконтировании денежных потоков, но и использование рыночного (сравнительного) и затратного подходов. Это позволяет избежать определенной доли субъективности и сделать оценку бизнеса более точной.
Таким образом, суть метода дисконтированных денежных потоков состоит в определении прогнозных денежных потоков конкретного предприятия, которые потом дисконтируются по ставке дисконта, для определения текущей стоимости будущих доходов.
В мировой практике этот метод используется чаще других, он точнее определяет рыночную цену предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого метода оценщик выходит на ту сумму, которую инвестор готов заплатить, с учетом будущих ожиданий от бизнеса.
Разные методы оценки имущественного подхода отличаются оценкой всех или только части активов и наличием или отсутствием учета затрат на распродажу активов. Таким образом, в рамках имущественного подхода выделяют следующие основные методы оценки:
- метод накопления активов;
- метод ликвидационной стоимости
Метод накопления активов основан на раздельной оценке всех активов предприятия с последующим их суммированием и вычитанием обязательств предприятия. Рекомендуется одновременное проведение инвентаризации имущества предприятия на дату оценки.
При оценки стоимости по методу накопления активов определяют стоимость земельных участков, оценка стоимости зданий и сооружений, оценка объектов незавершенного строительства, оценка оборудования, машин и механизмов, оценка производственных запасов, оценка финансовых активов, оценка нематериальных активов, определение текущих и долгосрочных обязательств предприятия [32, с.118].
Для оценки стоимости земельных участков в России используют в основном следующие методы: метод соотнесения (переноса); метод (техника) остатка для земли; метод развития земельного участка
Метод соотнесения (переноса) основан на использовании относительно устойчивого соотношения между стоимостью земельного участка и его улучшений, характерного для каждого страта рынка недвижимости. Для определения соотношения используются цены продаж застроенных участков и стоимость улучшений (построек), которая определяется отдельно (например, методами затратного или доходного подхода). Применение метода соотнесения целесообразно при недостаточности сопоставимых продаж свободных земельных участков.
Метод (техника) остатка основан на оценке имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода. Метод (техника) остатка для земли является вариантом метода (техники) остатка. Исходными данными являются чистый операционный доход, приносимый земельным участком с улучшениями, норма прибыли, стоимость улучшений, определенная методами затратного подхода. Сначала определяется часть чистого операционного дохода, приносимого улучшениями, путем умножения стоимости улучшений на ставку капитализации. При этом ставка капитализации для улучшений определяется из нормы прибыли с учетом изменения стоимости улучшений. Остальная часть чистого операционного дохода, приносимая земельным участком, капитализируется в стоимость земельного участка путем деления этого дохода на ставку капитализации для земли. При этом ставка капитализации для земли обычно принимается равной норме прибыли. Применение метода остатка для земли целесообразно при недостаточности сопоставимых продаж свободных земельных участков.
Метод развития (освоения) земельного участка представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнительных продажах, и используется в случаях, когда необходимо оценить стоимость участка, пригодного на разбиение на отдельные участки.
Для оценки зданий и сооружений (объектов недвижимости) используются:
методы оценки стоимости затратного, доходного и рыночного подходов.
При этом затратный подход включает метод восстановительной стоимости и метод стоимости замещения. Метод восстановительной стоимости основан на оценке затрат на воспроизводство точной копии объекта, даже если имеются более экономичные аналоги [33,с.257]. При определении полной восстановительной стоимости в зависимости от наличия информации используют следующие способы:
- сметный способ, по которому расчет стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если он строился вновь по текущим ценам. Данный способ является наиболее трудоемким способом и дает наиболее точную оценку. Как правило, требует привлечение специалистов-сметчиков.
- метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ. Основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок.
- - метод сравнительной единицы. Полная восстановительная стоимость вычисляется путем умножения текущей стоимости, выбранной для расчета недвижимости единицы измерения, на количество единиц оцениваемого объекта. Дает менее точную оценку по сравнению с методом учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ.
- метод объектов-аналогов. Для определения полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта подбирается объект-аналог (объекты-аналоги) с известной полной восстановительной стоимостью. При необходимости осуществляются корректировки по совокупности конструктивных различий между оцениваемым объектом и объектом аналогом.
- индексный способ. Полная восстановительная стоимость определяется путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением правительства РФ №1233 от 25.11.93, а также последующими постановлениями правительства РФ по переоценке основных фондов.