Разработка системы мониторинга оценки бизнеса промышленного предприятия (стр. 7 из 17)

При расчетах имущества предприятия доходным подходом используют следующие: метод прямой капитализации, метод дисконтирования и метод ипотечно-инвестиционного анализа – применяются для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход.

Метод прямой капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

Метод дисконтирования используется, если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер [38,с.143].

Метод ипотечно-инвестиционного анализа дает оценку имущества, основанную на учете стоимости собственного и заемного капиталов. Стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного долга и стоимости собственного капитала. Стоимость собственного капитала равна сумме текущих стоимостей ежегодных денежных поступлений за выбранный прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды [38, с.212]. Если условия предоставления ипотечного кредита соответствуют текущим рыночным условиям, то стоимость недвижимости полученная методом ипотечно-инвестиционного анализа является рыночной стоимостью. В противном случае стоимость недвижимости является инвестиционной стоимостью для конкретного инвестора [38,с.197].

В случае, если используется рыночный подход для оценки стоимости недвижимости, расчет можно провести по следующим методам: метод сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты.

Метод сравнительного анализа продаж основан на оценке имущества путем анализа продаж объектов-аналогов с внесением соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Для сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами выбирается единица сравнения. Обычно в качестве единицы сравнения выбирается единица площади. Также необходимо выбрать элементы сравнения, с использованием которых производится корректировка цен объектов-аналогов в определенной последовательности.

Метод валовой ренты дает оценку имущества, основанную на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода. Существует прямая взаимосвязь между ценой продажи объекта недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта связь измеряется валовым рентным множителем (мультипликатором). Валовым рентным множителем называется среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

При оценке стоимости предприятия особое место занимает оценка деловой репутации (гудвилла) предприятия. Деловая репутация (гудвилл) предприятия понимается, как совокупность элементов бизнеса, которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия и обеспечивают прибыль сверх той, что приносится материальными активами и той частью нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности.

Применение метода ликвидационной стоимости, обусловлено его названием. Т.е. когда предприятий прекращает свои операции, распродает материальные, а если есть и нематериальные активы и погашает все свои обязательства. Обычно этот метод дает нижний уровень стоимости оцениваемого бизнеса.

Рекомендуется применение метода ликвидационной стоимости для предприятий, не имеющих перспектив и/или оказавшихся под угрозой банкротства. Сопоставление ликвидационной стоимости предприятия (пакета акций) с рыночной конъюнктурой позволяет собственнику принять решение о предпочтительности продажи предприятия (пакета акций) или фактической ликвидации предприятия.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов. В зависимости от подхода к продаже активов ликвидируемого предприятия различают следующие виды ликвидационной стоимости:

- упорядоченная ликвидационная стоимость – вид ликвидационной стоимости, возникающий при упорядоченной продаже активов предприятия в течение разумного периода времени, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет;

- принудительная ликвидационная стоимость – вид ликвидационной стоимости, возникающий при форсированной (ускоренной) продаже активов предприятия, приводящий к низким ценам продажи активов. Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

- ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия - вид ликвидационной стоимости, возникающий, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический и/или социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца предприятия определенных затрат на ликвидацию активов.

Основными этапами оценки упорядоченной ликвидационной стоимости являются:

- разработка календарного графика ликвидации активов предприятия;

- оценка стоимости активов предприятия;

- корректировка стоимости активов предприятия;

- определение величины обязательств предприятия;

- определение косвенных затрат, связанных с ликвидацией предприятия;

- определение дополнительных операционных доходов и расходов

- расчет ликвидационной стоимости предприятия и пакета акций.

При разработке календарного графика ликвидации активов предприятия исходят из цели максимизировать, насколько это возможно, выручку от продажи активов, чтобы погасить имеющуюся за предприятием задолженность. Подвергается анализу долгосрочная и текущая задолженности предприятия с целью возможной их корректировки. Определяется косвенные расходы, связанных с ликвидацией предприятия: расходы на содержание активов; выходные пособия и компенсации работникам ликвидируемого предприятия; административные затраты в период ликвидации [33,с.388].

Завершающим этапом оценки является согласование результатов полученных различными методами. Все использованные методы взвешиваются относительно друг друга, делается обоснование полученных результатов. Заключение оценщика должно быть логически обоснованным, количественно правильным, и выдерживать проверку на экономический смысл.

Таким образом, общая схема оценки стоимости предприятия и пакета акций может быть выглядеть в виде следующей схемы, которая представлена ниже: