Расчёт стоимости объекта недвижимости (стр. 4 из 8)
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора по недвижимости, как источники дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор.
Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.
Основным недостаткам метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.
Структура доходного подхода
На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.
Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом показателе относительно первоначальной стоимости, т.е. так называемая величина реверсии.
На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость по средством методов прямой капитализации или дисконтирования денежного потока.
Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. Если динамика изменения дохода значительна, или эти изменения носят не регулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.
Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам аналогам.
По методу прямой капитализации, величина стоимости определяется с использованием только двух переменных:
1. Спрогнозированная величина чистого годового дохода;
2. соответствующая ставка капитализации.
Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка, отношение значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.
Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах или рассчитывается, как ставка дохода на капитал.
Ставка капитализации
Используется в методе прямой капитализации:
(1)Где:
V — стоимость;
NOI — величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;
R - Ставка капитализации.
Ставка капитализации включает в себя ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающего возмещение первоначального вложенных средств.
Ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которыми подвергаются средства, вкладываемые в данный актив.
Ставка дисконтирования (норма прибыли или норма отдачи)
Используется в методе дисконтированного денежного потока:
V=У NOI1/(1+i)1+FV/(1+i)n (2)
Где:
i — ставка дисконтирования;
FV — цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);
N — период владения;
1 — номер платежного периода.
В данном случае стоимость определяется, как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанной по соответствующей ставке.
Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи инвестиций. Эта величина так же характеризует эффективность капитальных вложений.
Она учитывает весь совокупный доход, приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реальный экономический эффект.
Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов.
Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. подобная ставка рассматривается как альтернативная стоимость капитала.
Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционируют объект оценки, наиболее значительными из них являются:
1. Информация о доходах и ценах на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам.
2. Источники и условия финансирования сделок.
3.Возможность корректного прогноза стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Существуют следующие методы определения общей ставки капитализации:
- Метод анализа рыночных аналогов;
- Методика покрытия долга DCR;
- Метод связанных инвестиций по финансовым компонентам;
- Метод связанных инвестиций по физическим компонентам;
- Метод Ринга;
- Метод Инвуда;
- Метод Хосколъда.
Применение техники остатка
Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого прочими объектами, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства.
Таким образом, доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все прочие ресурсы экономически стабилизированы.
Техника остатка для оценки земли позволяет определить стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости:
- физических;
- финансовых;
- правовых.
Использование техники остатка для оценки всех сопоставляющих, помимо земли, носят формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости.
Исходными величинами являются:
1. общий чистый годовой доход;
2. ставки доходности;
3. стоимость одной из составляющих.
Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью путем умножения соответствующей ставки капитализации на величину стоимости.
Затем определяется доход, который приходится на вторую составляющую, путем вычитания дохода по первой составляющей из общего дохода. Доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.
Наиболее распространенно применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при ее оценке в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.
Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на нем постройки достаточно новые, т.е. когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ не значителен.
Техника остатка для оценки здания используется, когда применение затратного метода проблематично.
При этом для оценки земли имеется достаточно данных о продажах сопоставимых свободных участках.
Затратный подход к оценке недвижимого имущества
Затратный подход определяет стоимость недвижимости, как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего по назначению. Рассчитанные затраты корректируются на фактический срок эксплуатации в состоянии и полезности оцениваемого объекта.
Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретенного объекта с потенциально - необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на его итоговую стоимость. В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты необходимые для строительства существующего здания и создание инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Полученная сумма стоимости здания и земельного участка представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.
Оптимальной сферой применения затратного подхода является:
1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих не значительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежная информация для расчета износа;
3. определение рыночной стоимости старых проектов и объектов специального назначения;
4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости не поддающихся оценки методом доходного подхода.
Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы неподлежащие страхованию при оценке в целях страхования. Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности, строительство пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым расчетом доходов или возможной ценой продажи модернизированного здания. Затратный подход используется для определения оптимального числа строений и устранения неоправданной избыточности. Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений лежащих в основе планов землепользования. Затратный подход целесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка, как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.