Именно это существенно для понимания девелопмента – прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.
В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости как перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. В 90-е гг. ХХ в. во многих городах России, особенно столичных, этот перевод – одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.
Общеизвестно, что процесс перевода объектов из жилищного фонда в нежилой вплоть до настоящего времени сопряжен с весьма длительными и сложными процедурами. Отчасти это связано с тем, что объекты, относимые к коммерческой недвижимости, действительно должны отвечать определенным требованиям с точки зрения противопожарной, санитарной безопасности и пр. В значительной мере сложности перевода связаны и с соображениями социального характера, например опасением, что такого рода перевод может сократить жилищный фонд города.
Важно, однако, понимать, что можно запретить легализацию такого перевода конкретному лицу, но нельзя запретить объективные процессы, присущие рынку. А именно с таким объективным процессом мы и имеем дело в данном случае – по существу перевод объектов из жилищного фонда в нежилой есть процесс перевода этих объектов из одного, неэффективного варианта использования, в другой, являющийся для данного рынка «наилучшим и наиболее эффективным».
Как известно, массовость процессов перевода объектов недвижимости из жилищного фонда в нежилой характерна прежде всего для центра городов. По существу это механизм, посредством которого в конкретных условиях российского рынка происходит воссоздание того, что в экономике города принято называть «центральным деловым районом» (ЦДР) – центральной части города, в которой сосредоточивается деловая активность. В условиях планового хозяйства это явление утратило свое значение, а с переходом к рыночной экономике вновь набирает силу, восстанавливаясь в том числе и через механизмы такого перевода.
Как видно из этого экскурса в проблему перевода объектов из жилищного фонда в нежилой, девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.
Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества – с другой.
Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8–11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%.
Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:
- с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);
- с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);
- с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);
- с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).
Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.
Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.
Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.
Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.
Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно создание механизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, – довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилим государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо.
Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий.
Агентства территориального развития (АТР) призваны обеспечивать взаимоувязанное развитие комплекса расположенных на территории объектов недвижимости различного функционального назначения и форм собственности с целью их наиболее эффективного использования. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.).
Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.
Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.
Косвенный бюджетный эффект – это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т.п.
Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.
Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).