Рыночная стоимость объектов недвижимости (стр. 2 из 2)
4 год: 4,917 ∙ 3900 ∙ 12 = 182912,4 тыс. руб.;
5 год: 5,064 ∙ 3900 ∙ 12 = 188380,8 тыс. руб.
6) Вычисляем чистый операционный доход от здания:
1 год: 251000 - 167400 = 83700 тыс. руб.;
2 год395482,5 - 172422 = 223060,5 тыс. руб.;
3 год: 442828,8 - 177592,8 = 265236 тыс. руб.;
4 год: 522957,6 - 182912,4= 340045,2 тыс. руб.;
5 год: 579576 - 188380,8 = 391195,2 тыс. руб.
7) Определяется дисконтированный денежный поток:
DCF=
,где i - ставка дисконтирования, выраженная в единицах;
n - номер анализируемого года.
1 год:
2 год:
;3 год:
4 год:
5 год:
тыс. руб.8) Определяем текущую стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования:
PVr=
где DCF5 - дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года;
R - коэффициент капитализации.
PVr=
9) Находим текущую рыночную стоимость объекта:
V= - IC+
+PVr,где IC - первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и оборудование здания).
V = - 1200 + 395146,66 + 617120,63 = 1010767,29 тыс. руб.
Все данные для расчета отражены в таблице.
Расчет стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков.
| Наименованиепоказателей | Значение показателей по годам | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Полезная площадь здания, м2 | 3100 | ||||
| Арендная плата за 1 м2 полезной площади здания | 13,5 | 14,175 | 14,88 | 15,62 | 16,40 |
| Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб. | 502200 | 527310 | 553536 | 581064 | 610080 |
| Коэффициент заполняемости | 0,5 | 0,75 | 0,8 | 0,95 | 0,95 |
| Действительный валовой доход, тыс. руб. | 251100 | 395482,5 | 442828,8 | 522957,6 | 579576 |
| Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1 м2 полезной площади в месяц, тыс. руб. | 4,5 | 4,635 | 4,774 | 4,917 | 5,064 |
| Операционные расходы, тыс. руб. | 167400 | 172422 | 177592,8 | 182912,4 | 188380,8 |
| Чистый операционный доход, тыс. руб. | 83700 | 223060,5 | 660348 | 340045,2 | 391195,2 |
| Ставка дисконтирования, % | 20 | 22 | 24 | 25 | 27 |
| Дисконтированный денежный поток, тыс. руб. | 189540 | 375431,34 | 346344,11 | 372161,99 | 291246,64 |
| Первоначальные инвестиции, тыс. руб. | 1800 | ||||
| Текущая стоимость перепродажи (реверсии здания), тыс. руб. | 395146,66 | ||||
| Рыночная стоимость бизнес-центра, тыс. руб. | 1010767,29 | ||||