В. попит і пропозиція : ПП буде формуватися під впливом попиту та пропозиції на ринку.
Г. конкуренція : ціни на об’єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб’єктами ринку . що прагнуть отримати мах прибуток . Це вирівнює дохідність інвестицій на різних сегментах.
Д. Змінювання 6 при оцінці вартості ПП та його складових процес урахування можливих змін в їх функціонуванні в наслідок трансформації екон , соц умов , а також впливу регіональних і локальних факторів
Принципи найкращого і найбільш ефективного використання – це синтезуючий принцип оцінки вартості ПП. Він інтегрує загальний вплив всіх раніше названих принципів і означає , що із можливих варіантів використання ПП вибирається той при якому найповніше реалізуються функціональні можливості складових ПП і забезпечується максимальний дохід.
1. Доходний підхід – це визначення поточної вартості майбутніх доходів , що виникають в результаті використання вартості і можливого подальшого продажу.
Чим більший дохід що приносить об’єкт оцінки , тим більша величина його ринкової вартості .
Витратний підхід – базується на принципах заміщення найкращого і найефек-ого використання , збалансування . Чим менше витрати , тим більше….
Порівняльний підхід – ефективний у випадку існування активного ринку об’єкта власності , що можуть бути співставленні використовується така інформація :
- фіз-ні харак-ки
- час продажу
- місце знаходження
- умови продажу
- фінансування
Для того , щоб звести до мін –му розбіжності в об’єктах що співставляються необ-но викор-ти поправки
2.Метод капіталізації
Вартість ринкова під-ва = відношення доход чистий за рік / коефіцієнт капіталізації
Цей підхід підходить до ситуації в яких очікується , що під-во прагне на протязі тривалого часу буде отримувати однакові величини прибутку.
Метод дисконтування грошових потоків баз-ся на прогнозуванні грошових потоків від викор-ня ПП , який потім дисконтується за ставкою дисконту , що відповідає ставці доходу що потрібно інвесторам
Метод витратного доходу – Метод чистих активів ( різниця між сумою вартостей всіх активів під-ва і його зобов’язаннями.
Метод ліквідаційної вартості – це різниця між сумами вартості всіх активів під-ва і затратами на його ліквідацію.
Метод порівняльного підходу – метод розрах-ку капіталу базується на ринк-х цінах акцій аналогічних компаній
Метод угод ( метод продаж ) – оснований на аналізі цін придбання контрольних пакетів в аналогічних компаніях .
Метод галузевих коефіцієнтів – дає можливість розрахувати орієнтовану вартість бізнесу по формулах виведених на основі галузевої статистики.
Цінність міських земель обумовлена самою їх сутністю як просторового базису соц – екон містобуд-го розвитку.
Цінність міських ділянок полягає в їх здатності приносити додатк дохід , що виникає в межах міста, передовсім завдяки зручності місцерозташування відносно р-ків ресурсів та інфраструктурного облаштування
За можливістю отримання цього доходу власне і виокремлюється плата за міські ділянки.
Вартість землі має відповідати грош сумі , яка будучи покладеною до банку дасть у вигляді відсотків прибуток такого розміру як і рентний дохід , який щорічно одержується з дано земельної ділянки
Ціна землі – це капіталізований рентний дохід.
Цінність міських ділянок складається з показників диференційованої та абсолютно ренти .
Диференційована рента – відображає конкретну цінність земельної ділянки
Види
1.1 Рента за рахунок доступності ділянок ( зм час постачання і трансп витрати )
1.2 Рента за рахунок освоєності територій ( ринккові інфраструктури зниж собівартість завдяки зниж витрат на створення загально міської системи трансп та соц інфр-ри.
1.3 Рента за рахунок ефективності збіл капіталовкладень ( коли площі мають спец властивості )
Абсолютна – характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки
Монопольна – утвор на всіх ділянках незалежно від х місця розташування , оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення . а пропозиція вільних ділянок внаслідок обмеженої місцевості . площі не відповідають попиту на них
Особливості використання як порівняльного підходу при оцінці.
Порівняльний підхід вик-ся за умов розвиненого і активного ринку землі , коли достовірна інформація щодо продажу обєктів оцінки є достатньою та доступною .
Він виходить з принципу заміщення , т.б. раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше ніж йому коштуватиме подібна ділянка з подібними властивостями .
Вартість об’єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об’єктів аналогічних , тому що оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стан , умовах і даті продажу , місцерозташування , фіз –х характеристик земельних ділянок, використанні прилеглих ділянок та існуючих вимог до забудови та використання ділянок .
Використання коефіцієнтів поправки , коли корисні властивості ділянки значно перевищують об’єкт оцінки або ці властивості занижені , тоді використовується метод прямого розрахунку.
Порівняльний метод – є найпоширенішим і головним методом оцінки вартості земельної ділянки , коли дані про продаж доступні .
В основу метода оцінки вартості земельної ділянки покладаються ціни угод що відбулися протягом останніх місяців . При цьому важливо . щоб на них не впливали нетипові умови пов’язані , наприклад . з присутністю надзвич інтересу з боку продавця і покупця або коли між останніми є зв’язки родинного чи іншого характеру .
Ціни угод можуть також відрізнятися від типових , якщо вони включають непередбачені договорами витрати ( сплата невиконаних обов’язків попереднього власника – подати . різного роду компенсації )
Ціни угод та інші дані , що сформувалися за нетипових чи індивідуальних умов можуть використовуватися лише з обов’язковим врахування цих особливостей .
До ознак , що впливають на вартість земельної ділянки (етапи)
- правове відношення до земельної ділянки
- умови продажу( вільний продаж , вимушений продаж , продаж при позбавлені власника майнових прав)
- дата продажу ( різниця в часі між різноманітними операціями з продажу , що відображає зміну ринкових умов , т.б рівень інф . актив. Ринку , взаємодія між попитом і пропозицією . , сезонність )
- місце розташування , якість грунту
- фіз характеристики ( розмір )
- використанні прилеглої території
- існуючі вимоги до забудови і використання земельної ділянки .
Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів виз-ся середня ( типова ) вартість одиниці порівняння .
Алгоритм порівняльного методу оцінки , що базується на зіставлені продажів передбач .
- виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринках чи його сегментах
- перевірку інформації про характер угоди
- вибір одиниці порівняння
- внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою , що оцінюється т та що з нею порівнюється .
- визначення ціни продажу кожної зем ділянки що порівнюєтья за умови , якщо вона малатакі самі параметри , що ділянка яка оцінюється
- встановлення вартості зем ділянки що оцінюється
Дохідний підхід
- застосовується за умови найкращого та найбільш ефективного використання з урахуванням існуючих зобов’язань та обмежень щодо використання зем. ділянки .
В основі Д.п лежить принцип доданої дохідності що не пов’язана з земельними поліпшеннями.
У рамках цього підходу вартість зем ділянки виз-ся як капіталізований чистий дохід від зем ділянки .
Існує кілька способів визначення ставки капіталізації. Самий простий метод – це додавання основних ставок, що входять до структури ставки капіталізації:
1. в першу чергу, це без ризикова процентна ставка.
2. процент на ризик, який пов’язаний з інвестиційними вкладеннями в країну.
3. процент на інвестиційний менеджмент.
4. процент на низьку ліквідність.
Особливості використання витратного підходу до оцінки землі.
Підхід, що базується на вирахуванні витрат на освоєння та забудову. Він витікає з принципу внеску землі в загальну вартість цілісного об’єкта. Використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні, або освоєння яких передбачається відповідно до найкращого та найбільш ефективного їх використання. У рамках даного підходу, вартість землі визначається як залишок між ціною продажу, що очікується та капіталізованим чистим доходом від їх використання та всіма витратами на земельні поліпшення.
3. Оцінка нерухомості
Чинники, що впливають на вартість нерухомості поділяють на 3 рівня:
1 рівень: чинники, які носять загальний характер, не пов’язані з конкурентним об’єктом нерухомості і не залежать від нього, але опосередковано впливають на процеси, що відбуваються з нерухомістю на ринку:
1) соціальні – вільний час, рівень освіти і культури населення, структура населення, родинність, щільність населення, демографічні показники.
2) економічні – податки в галузі нерухомості, фінансування будівництва і реконструкції, попит і пропозиція на ринку нерухомості, розвиток соціальної інфраструктури, рівень життя населення, стан і перспективи населення, ринок нерухомості.
3) фізичні.
4) політичні.
2 рівень: локальні чинники, що безпосередньо пов’язані з об’єктом оцінки і аналогічними об’єктами нерухомості:
1) місцезнаходження
2) фізичні характеристики
3) умови продажу
4) часові умови
5) умови фінансування.