ВС0— восстановительная стоимость оцениваемой машины без учета дополнительной оснастки и разницы в товарных знаках объекта оценки и аналога;
Иион— общий накопленный износ оцениваемого оборудования;
Сдоп— рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием которых отличаются оцениваемая машина и аналог;
АСтз— возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемой машины и аналога.
Расчет машин и оборудования аналогичных предприятий МУП «КНИЖНЫЙ МИР».
Машины и оборудования аналогичного предприятия №1
РСо = 150*(1-0,15)+15+5 = 147,5 тыс.руб.
Машины и оборудования аналогичного предприятия №2
РСо = 100*(1-0,2)+20+10 = 110 тыс.руб.
Машины и оборудования аналогичного предприятия №3
РСо = 120*(1-0,10)+10+3 = 121 тыс.руб.
Этот метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.
Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от пло- :лади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки, он рассчитывается по формуле
ПВД = S-Ca,
где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са— арендная ставка за Iм2.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
ПВД = 797*0,9 =717 тыс. руб.
Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода:
ДВД = ПВД - Потери.
ДВД = 717-0 = 717 тыс. руб.
Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные, или эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации доходов.
Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков можно разделить на несколько этапов:
Первый этап. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
Второй этап. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
Третий этап. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
Четвертый этап. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Получается формула:
Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии
Метод сделок
Процесс отбора сопоставимых компаний:
1. Было рассмотрено 3 компании, сходные с оцениваемой.
2. Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии отбора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента), сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при поэтапном внесении корректировок в исходную информацию находится стоимость оцениваемого предприятия.
Таблица 2.12
Расчет стоимости объекта оценки
| № п/п | Показатель | Объект оценки | ООО «ДальКнига» | ООО «Хабаровск-книга» | ФПГ «Книжный мир» |
| 1 | Цена продажи, тыс. р. | — | 536482 | 124867 | 235489 |
| 2 | Денежные средства, тыс. р. | 579 | 610 | 320 | 410 |
| Корректировка, % | 10,4 | 2,5 | 14,3 | ||
| Скорректированная цена | 480687,872 | 121745,3 | 201814,07 | ||
| 3 | Дебиторская задолженность, тыс. р. | 37350 | 48651 | 12410 | 34586 |
| Корректировка, % | 10,4 | 2,5 | 14,3 | ||
| Скорректированная цена тыс. р. | 43591,296 | 12099,75 | 29640,202 | ||
| 4 | Текущие активы, тыс. р. | 148326 | 254860 | 110010 | 187534 |
| Корректировка, % | 3,4 | 6,5 | 5,4 | ||
| Скорректированная цена, тыс. р. | 246194,76 | 102859,35 | 177407,16 | ||
| 5 | Всего обязательств, тыс. р. | 186255 | 304121 | 122740 | 222530 |
| Корректировка, % | 4,7 | 3,4 | 1,2 | ||
| Скорректированная цена, тыс. р. | 289827,31 | 118566,84 | 219859,64 | ||
| 6 | Собственный капитал, тыс. р. | -19444 | 200 | 154 | 94 |
| Корректировка, % | 45 | 1,4 | 15,4 | ||
| Скорректированная цена, тыс. р. | 110,00 | 151,84 | 79,52 | ||
| 7 | Оборотный капитал, тыс. р. | ||||
| Корректировка, % | |||||
| Скорректированная цена, тыс. р. | |||||
| 8 | Нематериальные активы, тыс. р. | ||||
| Корректировка, % | |||||
| Скорректированная цена, тыс. р. | |||||
| 9 | Веса | 32,22 | 44,48 | 23,30 | |
| 10 | Стоимость объекта оценки, тыс. р. | 166811 |
Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу Метод ценовых мультипликаторов 98368 тыс. р. 0,6
Метод сделок 166811 тыс. р. 0,4
Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 98368 * 0,6 + 166811 * 0,4 = 125745 тыс. р.
Метод дисконтированныж денежныж потоков (ДДП)
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков
1. Выбор модели денежного потока (ДП).
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10.Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала
Определение длительности прогнозного периода
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.
Определение ставки дисконта
С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости» являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения ставки дисконта:
Мы выбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:
1. Определение соответствующей ставки дохода.
2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.
Таблица 2.13
Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию
| Вид риска | Значение, % (0-5) |
| Руководящий состав; качество управления | 5 |
| Размер компании | 5 |
| Финансовая структура (источники финансирования компании) | 5 |
| Товарно-территориальная диверсификация | 5 |
| Диверсифицированность клиентуры | 5 |
| Уровень и прогнозируемое» прибылей | 5 |
| Прочие риски | 5 |
| Итого величина ставки дисконта | 35 |
В табл.2.13 приведены максимальные значения риска. В зависимости от размера компании, ее положения на рынке, величина риска может варьироваться от 0-5.