Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям: либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо - как улучшенный.
В первом случае рассматриваются те варианты использования земли, которые принципиально отличаются от существующего использования (например, новое строительство, замена существующих зданий на новые с другим назначением и т.д.). Этот случай характерен для вариантов, когда оцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности не представляют.
Во втором случае берутся варианты реконструкции или модернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иного направления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоваться инвестор при покупке данного земельного участка.
Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям:
1) соответствует действующим юридическим нормам;
2) реализация практически возможна;
3) обеспечивается получение дохода;
4) достигается наибольшая цена.
Оценка собственности (например, недвижимости) как система теоретических и практических знаний основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки. В их числе принципы: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада возрастающего и уменьшающего дохода, сбалансированности, зависимости, соответствия, предложения, спроса, конкуренции, изменения, которые синтезируются в принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).
Принцип ЛНЭИ принимает во внимание факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования.
Здание состоит из нескольких помещений, одно из которых площадью 40-60 % от общей площади, здание имеет высокие потолки, несущими конструкциями являются стены, что позволяет использовать объект как здание магазина или супермаркет;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства
Оцениваем возможную доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.
Таблица 4. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2
| Тип здания | Назначение | Площадь | Цена 1 м2 |
| Административное | Офис, банк | 950950 | 1000 |
| Складское | Склад, автогараж | 950 | 580 |
| Производственное | Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка | 950 | 550 |
| Общественного питания | Столовая, ресторан, кафе | 950 | 1600 |
| Торговое | Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека | 950 | 1500 |
Наиболее высокие ставки при данной площади и в центральном районе будут у зданий общественного питания и зданий торгового назначения;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доход недвижимости.
Учитывая конструктивные особенности здания, выбираем его использование в качестве здания общественного питания – кафе. Это обуславливается так же тем, что находится объект на улице города с легкой доступностью с соответствующими подъездными путями.
4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА
Основная расчетная формула:
СЗП = С3 + СНС – ИН,(1)
где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;
СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;
СЗ=5597,8 тыс. руб.
СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
СНС=950*13,33=12663,5 тыс. руб.
ИН - накопленный зданием износ, тыс. р.
ИН=12663,5 *0,24=3039,24 тыс. руб.
Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);
2) определение стоимости замещения;
3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);
4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.
Данные об аналогах, проданных на рынке, приведены в таблице 5.
Таблица 5. Данные о продажах земельных участков
| Характеристики | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 |
| Цена продажи, тыс. руб. | 2500 | 3500 | 4500 | 3500 | 3000 | 2500 |
| Размер, м2 | 1000 | 5000 | 4300 | 2800 | 3500 | 1500 |
| Права собственности | Частная | Сервитут | Государственная | Сервитут | Государственная | Частная |
| Условия финансирования | Типичные | Кредит | Типичные | Типичные | Типичные | Кредит |
| Условия продажи | Срочная продажа | Срочная продажа | Типичные | Особые* | Типичные | Особые** |
| Дата продажи | 3 мес. назад | 9 мес. назад | Наст. время | 6 мес. назад | 3 мес. назад | 6 мес. назад |
| Местоположение | цен. | отд. | с/о | цен. | отд. | с/о |
| Асф-бет. покр. | До 10 % | До 30 % | До 50 % | До 30 % | До 50 % | До 10 % |
| Несущая способность грунтов | низк. | выс. | сред. | сред. | низк. | выс. |
* Сделка между партнерами по бизнесу
** Приобретение соседнего участка для расширения существующего
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка [1]:
· наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования, государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
· кредиты предоставляются под 15 %;
· условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
· за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;
· разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10%, цен. и отд.-30%;
· разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % -5%;
· разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.
Расчет скорректированных цен земельных участков приведены в таблице 6.
Таблица 6. Расчет скорректированных цен земельных участков
| Элементы сравнения | Объект оценки | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 |
| Цена продажи объекта, тыс. руб. | 2500 | 3500 | 4500 | 3500 | 3000 | 2500 | |
| Размер, м2 | 3200 | 1000 | 5000 | 4300 | 2800 | 3500 | 1500 |
| Цена ед. сравнения, тыс. руб./м2 | 2,500 | 0,700 | 1,050 | 1,250 | 0,860 | 1,67 | |
| Оцениваемые права собственности: | Частная | Частная | Сервит | Государ | Сервит | Государ | Частн |
| - процент отличия | 0 | +12 | +10 | +12 | +10 | 0 | |
| - корректировка, тыс. руб. | - | +0,084 | +0,105 | +0,15 | +0,086 | - | |
| - скорректированная цена, тыс. руб. | 2,500 | 0,784 | 1,155 | 1,400 | 0,946 | 1,670 | |
| Условия финансирования: | Типичн. | Типичн. | Кредит | Типичн. | Типичн. | Типичн. | Кредит |
| - процент отличия | 0 | -15 | 0 | 0 | 0 | -15 | |
| - корректировка, тыс. руб. | - | -0,118 | - | - | - | -0,250 | |
| - скорректированная цена, тыс. руб. | 2,550 | 0,666 | 1,155 | 1,400 | 0,946 | 1,420 | |
| Условия продажи: | Типич. | Срочная продажа | Срочная продажа | Типичн. | Особ * | Типичн. | Особ** |
| - процент отличия | +10 | +10 | 0 | + 8 | 0 | -7 | |
| - корректировка, тыс. руб. | +0,255 | +0,067 | - | +0,112 | - | -0,099 | |
| - скорректированная цена, тыс. руб.. | 2,805 | 0,733 | 1,155 | 1,512 | 0,946 | 1,321 | |
| Дата продажи | Наст. время | 3 мес. назад | 9 мес. назад | Наст. время | 6 мес. назад | 3 мес. назад | 6 мес. назад |
| - процент отличия | +2 | +8 | 0 | +4 | +2 | +4 | |
| - корректировка, тыс. руб. | +0,056 | +0,059 | - | +0,060 | +0,019 | +0,053 | |
| - скорректированная цена, тыс. руб. | 2,861 | 0,792 | 1,155 | 1,572 | 0,965 | 1,374 | |
| Местоположение | Цен | Цен. | Отд. | с/о | Цен. | Отд. | с/о |
| - процент отличия | 0 | +30 | +20 | 0 | +30 | +20 | |
| - корректировка, тыс. руб. | - | +0,238 | +0,231 | - | +0,289 | +0,275 | |
| -скорректированная цена, тыс.руб. | 2,861 | 1,03 | 1,386 | 1,572 | 1,254 | 1,649 | |
| Асфальтобетонное покрытие: | До 10 % | До 10 % | До 30 % | До 50 % | До 30 % | До 50 % | До 10% |
| - процент отличия | 0 | -2 | -5 | -2 | -5 | 0 | |
| - корректировка, тыс. руб. | - | -0,020 | -0,069 | -0,031 | -0,063 | - | |
| -скорректированная цена, тыс.руб. | 2,861 | 1,01 | 1,317 | 1,541 | 1,191 | 1,649 | |
| Несущая способность грунтов: | Низк. | Низк. | Выс. | Сред. | Сред. | Низк. | Выс. |
| - процент отличия | 0 | -7 | -3 | -3 | 0 | -7 | |
| - корректировка, тыс. руб. | - | -0,071 | -0,040 | -0,046 | - | -0,115 | |
| - скорректированная цена, тыс. руб. | 2,861 | 0,939 | 1,277 | 1,495 | 1,191 | 1,534 |
Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.