Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл.10
Таблица 10. Отчет о доходах и расходах
| Показатели | Сумма,тыс. р. | Порядок рачета |
| пвд | 12768,0 | |
| Убытки | 893,8 | 7% от ПВД |
| эвд | 11874,2 | |
| ОР: | 4511,09 | |
| - налог на землю | 153,6 | 12 р. м2 площади земли в квартал |
| - налог на имущество | 192,5 | 2% в год от Снс с учетом износа |
| - коммунальные расходы | 456,0 | 40р./м2/мес. |
| - расходы на управление | 1781,13 | 15% от ЭВД |
| - страхование | 12,66 | 0,1% от Снс в год |
| - обеспечение безопасности | 1915,2 | 15% от ПВД |
| Резервы | 253,27 | 2% в год от Снс |
| ЧОД | 7363,11 |
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды и общей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для зданий, находящимся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30%.
Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода на капитал используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата.
Значение безрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором.
Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.
Премии за риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.
Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.
Остающийся срок полезной жизни принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Для данного объекта он составляет 25 лет, здание находится в привлекательном месте для кафе, так как по близости нет зданий общепита аналогичного масштаба. Принимаем 100/25=4%
Безрисковая ставка составляет 10% на 2009г. в Центральном Банке РФ.
Процент риска низкой ликвидности средний, так как объект оценки находится в хорошем состоянии, может эксплуатироваться ещё продолжительное время; находится в центральном районе, где нет аналогичного кафе, а так же расположен на улице города, по которой движется большой поток автомобилей, транспортная доступность-главная. Принимаем 3%.
Ставка риска вложения в недвижимость составляет 5%
Так как объект является зданием общепита, где роль инвестиционного менеджмента не играет решающую роль, потому что арендаторы помещений самостоятельно решают вопросы управления, рисковую ставку назначаем 4%. Расчет ведем по форме таблицы 11.
Таблица 11. Расчет коэффициента капитализации
| Составляющие Ккап | Значение, % |
| Безрисковая ставка | 10 |
| Риск низкой ликвидности | 3 |
| Риск вложения в недвижимость | 5 |
| Риск инвестиционного менеджмента | 4 |
| Норма возврата капитала | 4 |
| Итого Ккап | 27 |
Результат стоимости объекта с использованием доходного подхода, используя формулу 3:
Сдох = ЧОД / Ккал. =7363,11/ 0,27=27270,78 тыс. руб.
7. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ
ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
Для определения весового коэффициента необходимо знать положительные и отрицательные стороны каждого из методов.
Достоинство затратного метода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости. Недостаток: существует принципиальное отличие между затратами и рыночной стоимостью, можно потратить большое количество средств на создание объекта, но в последствие не получить прибыли из-за нерационального его расположения, управления или других факторов.
Достоинство доходного метода: он отражает представление инвестора о недвижимости, то есть качество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор. Недостатки следующие: не для всех объектов можно применить; подход основан на прогнозах.
У сравнительного метода положительной стороной является то, что он отражает отношение рынка к объекту оценки.
Отрицательной – данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Таблица 12 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
| Подходы к оценке недвижимости | Стоимость, тыс.руб. | Весовой коэффициент |
| 1.Затратный | 15222,10 | 0,05 |
| 2.Сравнительный | 15564,00 | 0,85 |
| 3.Доходный | 27270,78 | 0,10 |
| Рыночная стоимость | 16717,58 | 1 |
Определяем рыночную стоимость, используя весовые коэффициенты:
15222,10*0,05+15564,00*0,85+27270,78*0,10=16717,58 тыс. руб.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Методические указания к курсовому проекту “Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью”.
2. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2002. - 56 с.
3. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости /Е.С. Озеров.-СПб.: Изд-во «МКС», 2003.-422 с.
4. Оценка недвижимости: Учеб. /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.
5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. / А.Н. Асаул. - СПб.: Гуманистика, 2003. - 406 с.
6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592 с.
7. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие /СП. Коростелев. — М.: Рус. деловая лит., 1998.-222 с.
8. Мосин В.Г. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие / В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, НГАВТ,1998.-70с.
9. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 1998. -384 с,.
10. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. -М., 1988. -70 с.
11. СТП НИСИ 07.01.90. Проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. - Новосибирск: НИСИ, 1990. - 12 с.
12. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.
13. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.
14. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Л.Н. Тэпман; Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.
15. Фридмйн Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. - М.: Дело, 1997.-480 с.
16. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. /Г.С. Харрисон. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.-231 с.
17. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. - М.: Рус. деловая лит., 1996. - 272 с.
18. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.
19. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320 с.
20. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.И. Ресина; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. - М.: Дело, 1999. - 328 с.