Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия (стр. 3 из 4)
5. Местоположение. Поправка может приниматься только для определенных сегментов рынка недвижимости и учитывать следующее: район города; удаленность от центра города (района); транспортную доступность; доступность социальной сферы: (магазины, школы и т.п.); состояние экологической обстановки; ландшафт (равнина или холмы и т.п.); другие особенности, связанные с оцениваемым объектом.
6. Физические характеристики. Обычно поправки вносятся на различие в следующих характеристиках: степень совокупного износа; общей (полезной) площади; назначение и использование; архитектурно-планировочное и конструктивное решения; наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.
Таблица 2Данные объекта оценки и объектов-аналогов
| Характеристика | Объект оценки | А1 | А2 | А3 |
| Местоположение | с.Красный Яр | д.Кужмара | д.Сергуш-кино | д.Нуктужи |
| Год ввода в эксплуатацию | 1969 | 1986 | 1969 | 1972 |
| Общая площадь, кв.м | 481,4 | 200 | 120 | 215 |
| Смотровая яма | - | - | - | + |
| Погреб | - | - | + | + |
| Освещение | + | + | + | + |
| Дата продажи | 01.12.10 | 01.10.10 | 01.06.10 | 01.11.10 |
| Рыночная стоимость, руб. | 1100000 | 700000 | 1300000 |
На основании таблицы 2 проведен расчет корректировок, представленный в таблице 3.
Таблица 3Расчет корректировок
| № | Характеристика | Объект оценки | А1 | А2 | А3 |
| Количественные корректировки | |||||
| 1 | На площадь | ||||
| Разность площадей,кв.м | 281,4 | 361,4 | 266,4 | ||
| Стоимость 1м2, руб | 5500 | 5833 | 6047 | ||
| Сумма корректировки | +1547700 | +2108046 | +1610921 | ||
| Скорректированная цена, руб | 2647700 | 2808046 | 2910921 | ||
| 2 | Корректировка на местоположение | ||||
| Корректировка в % | 0 | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | 0 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена, руб | 2647700 | 2808046 | 2910921 | ||
| 3 | Корректировка на дату продажи | ||||
| Корректировка в % | 1,1 | 4,58 | 0,6 | ||
| Сумма корректировки | +29125 | +128609 | +17466 | ||
| Скорректированная цена, руб | 2676825 | 2936655 | 2928387 | ||
| 4 | Корректировка на физические характеристики | ||||
| Физический износ, % | 30 | 20 | 30 | 30 | |
| Корректировка в % | -10 | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | -267683 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена, руб | 2409142 | 2936655 | 2928387 | ||
| Качественные характеристики | |||||
| 5 | На смотровую яму | 0 | 0 | -1 | |
| 6 | На погреб | 0 | -1 | -1 | |
| 7 | Освещение | 0 | 0 | 0 | |
| Сумма качественных корректировок | 0 | -1 | -2 | ||
| Абсолютные корректировки | 0 | 1 | 2 | ||
На основании проведенной в таблице 3 корректировки стоимости объектов аналогов необходимо провести согласование расчетов.
После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировки стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта, необходимо согласовать полученные результаты.
В практике оценки при согласовании используются следующие методы:
1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммы корректировок. Этот метод базируется на суждении - чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.
2. Метод средневзвешенной стоимости. Стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес в зависимости, например, от валовой суммы корректировок. Метод основывается на предпосылке, что раз подтверждена сопоставимость выбранных объектов, необходимо учитывать результаты всех расчетов. Кроме того, некоторые источники рекомендуют использовать в качестве результата не одно число, а диапазон величин.
Таблица 4Согласование расчетов
| № аналога | Стоимость, руб. | Вес | Скорректированная стоимость, руб. |
| 1 | 2409142 | 0,29 | 698651 |
| 2 | 2936655 | 0,35 | 1027829 |
| 3 | 2928387 | 0,36 | 1054219 |
| Всего | 8274184 | 1 | 2780699 |
В результате согласования была получена итоговая величина стоимости гаража.
Таким образом, рыночная стоимость гаража по сравнительному подходу составляет 2780699 рублей.
Доходный подход
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Основная цель доходного подхода - определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения, эксплуатации объекта недвижимости и дохода от его перепродажи.
Среди методов доходного подхода можно выделить три основных метода:
1.Метод валовой ренты.
2.Метод прямой капитализация.
3.Метод дисконтированных денежных потоков.
Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Метод может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, при наличии точной, объективной информации.
Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки имущества при постоянной, стабильной величине дохода длительный период времени.
Метод дисконтированных денежных потоков используется в случае оценки имущества при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных доходах.
В данной работе при оценке стоимости гаража в доходном подходе применен метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход за один временной период. Формула имеет следующий вид:
С =
где, С – стоимость объекта оценки;
ЧОД – чистый операционный доход;
Ккап – коэффициент капитализации.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
2. Анализ рынка недвижимости с целью получения достоверной информации по реальным сделкам продажи, аренды объектов недвижимости и эксплуатационным расходам.
3. Определение ожидаемого годового (среднегодового) дохода.
4. Расчет коэффициента капитализации.
5. Определение стоимости объекта оценки путем капитализации, ожидаемого годового (среднегодового) дохода в текущую стоимость.
Определение ожидаемого годового дохода
ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании, без учета возможных потерь и расходов. Доход прогнозируется на основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S х Са х 12,
где, S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;
Са – арендная ставка за 1кв. м площади.
Аренда данного гаража составляет 35000 рублей в месяц, соответственно арендная ставка за 1м2 площади в месяц 72,7 рублей.
ПВД = 481,4 х 72,7 х 12 = 419973 (руб.)
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход от рыночного использования объекта оценки за вычетом потерь от недоиспользования площадей и не взысканных арендных платежей:
ДВД = ПВД - Потери
Определение возможных потерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации по оцениваемому объекту (существующие арендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, учет возможной загрузки площадей в будущем и т.д.). Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД и составляют 10 - 30 % от ПВД.
Потери в данном случае составлять 83995 рублей в год (20 % от ПВД).
ДВД = 419973 – 83995 = 335978 (руб.)
Чистый операционный доход (ЧОД) – это часть ДВД, которая останется после выплаты операционных расходов (ОР):
ЧОД = ДВД – ОР
Поскольку в данном случае операционные расходы равны нулю, то ЧОД=ДВД= 335978 руб.
Расчет коэффициента капитализации
Ккап = Ставка возврата на капитал + безрисковая ставка
Безрисковая ставка составляет 9%.
Ставка возврата на капитал =
Ставка возврата на капитал =
= 0,0127 или 1,3 %Ккап = 9%+1,3% = 10,3%
Стоимость объекта оценки:
С =
= 3261922 (руб.)Таким образом, рыночная стоимость гаража по доходному подходу составляет 3261922 рублей.
Согласование результатов оценки
Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Согласование производится методом средневзвешенной стоимости – определением удельных весов каждого из подхода.