Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества (стр. 3 из 5)

72,5% предложенных вариантов являлись теплыми складами. На долю холодных складов пришлось 27,5% выставленных на продажу объектов складской недвижимости.

Площадь. кв. м	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
Теплые	-3,05	-2,89	-3,37	-3,31
Холодные	-1,76	-3,54	-0,55	-5,76

Наибольшая цена была у теплых складов 18400 рублей за 1 кв. м. складской недвижимости. У холодных складов средняя стоимость 1 кв. м. в I квартале 2010 г. составила 16078 руб.

На рынке складской недвижимости г. Новосибирска в III квартале 2010 г. снижение средней цены наблюдалось как на холодные помещения – на 5,76%, так и на теплые – на 3,31%.

Динамика средних цен на рынке складской недвижимости, руб./кв. м.

июль август сентябрь

В выделенных точках на графике, демонстрирующем рост цен, указаны средние цены продажи 1 кв. м. складской недвижимости в соответствующем месяце. В каждой точке рассматривается своя выборка, основанная на тех вариантах, которые были выставлены на продажу в соответствующем месяце, поэтому ее объем и структура в каждом месяце различны. Как видно из графика, в течение III квартала 2010 г. январь февраль март наблюдалось равномерное снижение средней стоимости складских площадей.

Средняя цена, руб	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
17246,17	1,69	-3,88	-1,74	-3,96

Снижение средней цены продажи в III квартале 2010 г. на рынке складской недвижимости составило 3,96%.

Предложение. Аренда

Структура объема предложения складской недвижимости по районам

Больше всего складских помещений в аренду предлагалось в Ленинском районе -28,1%. 19,3% от общего предложения площадей было расположено в Кировском районе. В Дзержинском районе было сосредоточено 13,5% предлагаемых в аренду складских помещений. В Заельцовском районе предложение составило 10,6%, в Октябрьском районе 10%. Минимальным предложение складских площадей было в Первомайском районе.

Средняя арендная ставка складских помещений по районам города, руб./кв. м.

Средняя стоимость аренды 1 кв. м. на рынке складской недвижимости составила в рассматриваемом периоде 183 руб. Лидером является Железнодорожный район, в помещениях на его территории средняя арендная ставка достигла 250 руб. за 1 кв. м. На втором месте Центральный район – 244 руб. за 1 кв. м. За Центральным районом идут: Октябрьский район – 199 руб., Калининский район -196 руб. и Заельцовский район – 195 руб. Минимальная средняя ставка аренды была зафиксирована в Первомайском районе -136 руб. за 1 кв. м.

Район	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
Джерж	-1,71	-2,85	3,13	-1,52
Железнод	1,50	3,20	-1,25	3,44
Заельц.	3,20	4,64	-3,19	4,55
Калинин.	1,84	4,71	-1,61	4,38
Киров.	3,75	-0,79	0,98	3,94
Ленин.	2,62	1,21	-2,70	1,06
Октябр	-2,21	1,16	-0,45	-1,52
Первом	-2,17	-2,66	3,14	-1,78
Совет	-3,60	5,07	-0,57	0,71
Центр.	-3,96	-0,04	3,21	-0,91

Наибольшее увеличение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости наблюдалось в Заельцовском районе – на 4,55%. На 4,38% увеличилась средняя ставка аренды за III квартал в Калининском районе, на 3,94% – в Кировском районе, на 3,44% – в Железнодорожном районе. В Дзержинском, Октябрьском, Первомайском и Центральном районах снижение средней ставки аренды было не более 2%.

Структура объема предложения складской недвижимости по величине площади, кв. м.

33,3% объектов складской недвижимости, предложенных для аренды, имели площадь от 100 до 500 кв. м. Помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. составили 23,1%, от 1 000 до 2 000 кв. м. – 21%. Меньше всего в аренду предлагалось помещений площадью менее 100 кв. м. – 9,2%.

Средняя арендная ставка складской недвижимости по величине площади, руб. кв. м.

Самая высокая средняя ставка аренды в III квартале 2010 г. была на складские помещения площадью от 100 до 500 кв. м. -197 руб. На 3 руб. меньше средняя арендная ставка на варианты площадью менее 100 кв. м. Самая низкая средняя ставка аренды 1 кв. м. складской недвижимости была на помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. (169 руб.).

Площадь.кв. м	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
До 100	1.71	3.75	-1.80	3.63
100–500	2.30	3.60	-1.43	4.47
500–1000	1.36	-0.09	5.47	6.81
1000–2000	3.66	1.98	-1.59	4.03
Более 2000	3.13	4.13	-6.50	0.41

В III квартале 2010 г. ставки аренды на помещения площадью от 500 до 1000 кв. м. увеличились в среднем на 6,81%, на 4,47% увеличилась средняя арендная ставка на объекты складской недвижимости площадью от 100 до 500 кв. м., на 4,03% – площадью от 1 000 до 2 000 кв. м., на 3,63% – площадью менее 100 кв. м. На складские помещения площадью более 2 000 кв. м. средняя ставка аренды изменилась незначительно.

Структура объема предложения складских помещений по типам складов

Почти 76% складских помещений, предлагаемых в аренду, являлись теплыми складами. Около 24% от общего предложения сдающихся в аренду складских помещений пришлось на долю холодных складов.

Средняя арендная ставка складской недвижимости по режиму хранения, руб./кв. м.

Средняя ставка аренды 1 кв. м. теплых складов составила 204 руб. холодных -129 руб.

Площадь.кв. м	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
Теплые	2.01	3.94	-2.47	3.42
Холодные	1.77	3.15	-2.71	2.13

Средняя ставка аренды теплых складских помещений за III квартал 2010 г. увеличилась наЗ, 42%, холодных на 2,13%.

На протяжении всего III квартала 2010 г. наблюдался стабильный рост средней арендной ставки 1 кв. м. складских помещений.

Средняя арендная ставка, руб	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
182,88	2,45	2,49	-1,48	3,44

За III квартал 2010 г. увеличение средней ставки аренды складской недвижимости составило 3,44%.

Продажа складских площадей Наибольшее число помещений на продажу было выставлено в Ленинском, Дзержинском, Кировском и Калининском районах. В Центральном районе предложение отсутствовало. В предложении преобладали помещения площадью более 2000 кв. м., меньше всего на продажу было выставлено вариантов площадью менее 100 кв. м. 72,5% выставленных в III квартале 2010 г. на продажу помещений являлись теплыми складами. Средняя цена складских помещений в III квартале 2010 г. составила 17 246 руб. за 1 кв. м. Снижение средней стоимости на рынке складской недвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,96%.Максимальное снижение цен наблюдалось у помещений площадью от 100 до 500 кв. м., а при сравнении районов города – в Ленинском и Кировском районах.

Аренда складских площадей Наибольшее число помещений было предложено к сдаче в аренду в Ленинском, Кировском, Дзержинском и Заельцовском районах. Наименьшим предложение было в Первомайском районе. В предложении преобладали помещения площадью от 100 до 500 кв. м., меньше всего предлагалось объектов площадью менее 100 кв.м. Почти 76% предложенных в аренду складских объектов являлись теплыми складами, а около 24% – холодными. Средняя ставка аренды складских помещений в III квартале 2010 г. составила 183 руб. за 1 кв. м. На рынке складской недвижимости средняя ставка аренды 1 кв. м. была наибольшей в Железнодорожном районе – 250 руб., на втором месте – Центральный район (244 руб. за 1 кв. м.), наименьшая арендная ставка в Первомайском районе (136 руб. за 1 кв. м). Увеличение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,44%. Максимальное увеличение наблюдалось в Заельцовском районе, а среди складов разной площади – на помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. [по материалам: Подготовлено аналитическим центром компании \«Доктор Ключ\«www.dkrealty.ru]

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта необходимо руководствоваться следующими ограничениями:

1) максимальная эффективность;

2) финансовая обоснованность;