Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества (стр. 4 из 5)
3) физическая осуществимость;
4) соответствие законодательству.
Метод используемый при ННЭИ – логический анализ
●Максимальная эффективность. На сегодняшний день лидирующие позиции на рынке недвижимости города Новосибирск занимают три крупных сегмента – административные здания, торговые и производственно – складские помещения.
Местоположение, площадь, внутреннее оборудование (стеллажи), транспортная развязка, близлежащее окружение оцениваемого объекта, по мнению Оценщика, подходят для использования оцениваемого объекта в качестве складского помещения
●Финансовая обоснованность. Использование оцениваемого объекта в качестве складского помещения принесет большую доходность, нежели использование данного объекта иным образом. Доход может быть получен от продажи или сдачи в аренду оцениваемого помещения. Тем более в настоящее время на рынке складских помещений города Новосибирск отмечается повышенный спрос.
●Физическая осуществимость. Расположение, площадь, техническое состояние объекта, характеристики, имеющееся в наличие дополнительное оборудование (стеллажи) предполагают использование оцениваемого объекта в качестве склада.
●Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст. 49 Закона РСФСР от 19.12.91 №2060–1 (ред. от 02.06.93) «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения. Близлежащие постройки вокруг оцениваемого объекта представлены лишь в качестве складских помещений и гаражей, жилых, торговых и административных зданий нет
Вывод по анализу ННЭИ. Из анализа необходимых ограничений для проведения ННЭИ, учитывая все рассмотренные характеристики оцениваемого объекта, можно сделать вывод о том, что наиболее оптимальное и рациональное использование оцениваемого объекта достигается при эксплуатации этого объекта в качестве складского помещения.
2.5 Применение подходов к оценке
1. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация
Таблица 1 – Данные о продажах нежилых помещений
| Аналоги | Местоположение | Площадь, м. кв. | Материал стен | Состояние помещения |
| А1А2А3 | с/ооо | Пнп + 50Пнп - 10Пнп | ккп | хорсрхор |
Таблица 2 – Расчет скорректированных цен нежилых помещений
| Параметры | ОбъектОценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи, тыс. р. | - | 4700 | 4200 | 4050 |
| Площадь, м. кв. | 500 | 550 | 490 | 500 |
| Цена продажи 1 м.кв. тыс. р. | - | 8,55 | 8,57 | 8,1 |
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| Местоположение | с/о | с/о | о | о |
| Корректировка | - | 0 | 1.15 | 1.15 |
| Скорректированная цена, тыс. р/м.кв. | - | 8.55 | 9.85 | 9.32 |
| Материал стен | к | к | к | п |
| Корректировка | - | 0 | 0 | 1,05 |
| Скорректированная цена, тыс. р/м.кв. | - | 8.55 | 9.85 | 9.79 |
| Состояние помещения | ср | хор | ср | хор |
| Корректировка | - | 0,9 | 0 | 0,9 |
| Скорректированная цена, тыс. р/м.кв. | - | 7.7 | 9.85 | 8.39 |
| Весовой коэффициент | - | 0,25 | 0,5 | 0,25 |
| Взвешенное значение, тыс. р/м.кв. | - | 1,925 | 4.925 | 2.0975 |
| Стоимость 1 м. кв., тыс. р. | 8.95 | |||
| Стоимость объекта оценки, тыс. р. | 4475 | |||
2. Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа
Таблица 3 – Расчет стоимости складского помещения из анализа ННЭИ затратным подходом
| Показатели | Значение |
| 1. Площадь земельного участка | 750 |
| 2. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб./м.кв. | 1000 |
| 3. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб. | 750000 |
| 4. Площадь здания, м.кв. | 500 |
| 5. Стоимость возведения 1 м.кв., р. | 9660 |
| 6. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб. | 4830000 |
| 7. Физический износ объекта оценки, % | 25 |
| 8. Функциональный износ объекта оценки, % | 10 |
| 9. Внешний износ объекта оценки, % | 0 |
| 10. Итого накопленный износ, % | 35,5% |
| 11. Итого накопленный строением износ, руб. | 1714650 |
| 12. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р. | 3865,35 |
Расчет выполняется по формулам:
1. Сзп = Сз + Снс - Ин = 750000+4830000 -1714650=3865350
где Сзп– стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,
Сз – стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,
Снс – стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,
Ин– накопленный строением износ, тыс. р.
2. Снс = ПИ + КИ + ПИ= 7000 +(0,15*7000)+ (0,2*(7000+1050))=9660
ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);
КИ – косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);
ПП – прибыль предпринимателя
3. Сз = Пз * Цз,=750 *1000=750000
где Пз – площадь земельного участка, м. кв.,
Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.
Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:
=500/1*1,5=750,
где: П общ. зд. – общая площадь здания, кв. м;
N эт. – количество этажей;
1,5 – коэффициент плотности застройки.
4. Накопленный строением износ определяется по формуле:
Ин = 1 – (1 – Ифиз) (1 – Ифункц) (1 – Ивнеш)= 1 – (1–0,25)*(1–0,1)*(1–0)=0,325=32,5%
где Ифиз - физический износ в долях;
Ифункц - функциональный износ в долях;
Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, доли.
3. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Расчет выполняется по формулам:
1. Определяем потенциальный валовый доход = ПВД = Пнп * А * n = 500 м.кв.*200 р./м.кв.*12 месяцев = 1200000 рублей за год;
2. Определяем действительный валовый доход = ДВД = ПВД – У1 – У2=1200000- 0 -0,03*1200000 = 1164000 рублей за год;
3. Расходы арендодателя за год:
Расходы арендодателя по управлению = 0,1*1164000 =116400 рублей;
Расходы арендодателя на резервы = 0,02*1164000= 23280 рублей;
Расходы арендодателя (прочие операционные расходы) = 0,2*1164000=232800 рублей
ЧОД = ДВД – Р=1164000 – (116400+23280+232800)=791520 рублей;
4. Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,
Сдп = ЧОД / СК,
Таблица 5 – Определение стоимости нежилого помещения (складского) доходным походом
| № п/п | Показатели | Ед. изм. | Количество |
| 1 | Ставка аренды за месяц | р./м.кв. | 200 |
| 2 | Площадь оцениваемого помещения | м.кв. | 500 |
| 3 | ПВД за год | тыс. р. | 1164 |
| 4 | Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы | тыс. р. | 36 |
| 5 | ДВД за год | тыс. р. | 1164 |
| 6 | Расходы арендодателя за 1 год, всего:в том числе:– по управлению,– резервы,– прочие операционные расходы | тыс. р.тыс. р.тыс. р.тыс. р. | 116,423,28232,8 |
| 7 | ЧОД | тыс. р. | 791,52 |
| 8 | Ставка капитализации | % | 20 |
| 9 | Стоимость объекта оценки | тыс. р. | 3957,6 |
2.6 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
Объект оценки был оценен при помощи трех подходов:
– сравнительным подходом
– затратным подходом
– доходным подходом.
Исходя из анализа рынка складских помещений города Новосибирска и анализа ННЭИ, весовой коэффициент для данных подходов имеет следующее значение:
1) Доходный подход – 0,5., так как Новосибирск считается ключевым логистическим центром всего Сибирского региона. Аренда и продажа складов в Новосибирске – одна из наиболее востребованных услуг. Новосибирск – город больших торговых возможностей, поэтому удобный склад здесь необходим практически любой оптовой фирме, которая планирует осваивать сибирский регион. Поэтому аренда или продажа данного помещения может принести доход.
2) Исходя из преимуществ затратного подхода: – этот подход не является единственно возможным; – объект оценки не новый и не уникален, то затратному подходу присваивается наименьший весовой коэффициент 0,2
3) Весовой коэффициент для сравнительного подхода имеет значение равное 0,3. Рынок складских помещений города Новосибирск достаточно развит и поэтому информация, которую взяли из маркетинговых исследований и предложений риэлтерских агентств достаточна достоверна.
Таблица 5 – Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
| Подходы к оценке недвижимости | Стоимость нежилого помещения, тыс. р. | Весовой коэффициент |
| СравнительныйЗатратныйДоходный | 44753865,353957,6 | 0,30,20,5 |
| Итого стоимость объекта, тыс. руб. | 4094,37 | 1,00 |
| Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно, тыс. руб. | 4095 | |
Вывод: Рыночная стоимость складского помещения площадью 500 м.кв. округленно составит 4 миллиона 95 тысяч рублей.