Введение
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность.
Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость». Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.
Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости». Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее.
Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.
Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости.
Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.
Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.
К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:
· постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;
· постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;
· Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Задачами курсовой работы являются: изучение подходов сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости.
1 Определение задания на оценку
Таблица 1 - Задание на оценку
| · Оцениваемый объект· Назначение объекта недвижимости· Место расположения· Цели, задачи оценки· Дата проведения оценки· Дата составления отчета· Оцениваемое маркетинговое время· Сведения об оценщике | · Склад· Коммерческое· Р.Б. г. Уфа · Составление учебного отчета по объекту оценки· 25.02.2011· 04.04.2011· Три месяца · БСК группа ИЗО-31Рахимов Э.М. |
2 Описание объекта оценки
Таблица 2 - Сбор информации
| · Оцениваемый объект· Назначение объекта недвижимости· Место расположения объекта недвижимости· Год постройки· Общая площадь· Высота здания· Группа капитальности· Нормативный Срок службы· Действительный возраст | · Склад· Коммерческое· г. Уфа· 1985 г.· 700 м2· 5 м· 2· 100 лет· 26 лет |
Таблица 3 - Техническое описание объекта оценки
| Конструктивный элемент | Конструктивное решение, материал | Техническое состояние |
| Фундамент | Сборный ж/б | Состояние хорошее |
| Стены | Кирпич | Трещины по линии разграничения стен разных нагрузок |
| Перекрытия | ж/б | Следы протечек на потолке, обмазка места разрушилась |
| Кровля | Рулонная | Не плотность фальцев, пробоины |
| Полы | Бетонные | Отдельные мелкие выбоины |
| Проемы | Металлические | Уплотнительные прокладки изношены |
| Отделочные работы | Масляная окраска | Повреждения окрасочного слоя, царапины |
| Наличие инженерных коммуникаций | Электроснабжение 220/380 Вт | Состояние удовлетворительное |
3 Анализ ситуации сложившейся на рынке недвижимости
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости города Уфы в активном обороте находятся самые разнообразные объекты недвижимости: Офисные здания; Производственно-складские комплексы; Торговые площади; Объекты сервисного обслуживания и другие.
Рынок офисной недвижимости г. Уфа показывает положительную динамику роста объема предложения. Наибольший объем представлен помещениями, предлагаемыми к продаже.
В 2010 г. арендные ставки на объекты офисной недвижимости находятся в стадии стагнации с отклонениями как вверх, так и вниз. Средняя арендная ставка на конец сентября составляет 527 руб.кв.м. в месяц (6 324 руб. кв.м. в год). Изменение составило за период с конца 2 квартала 2010г. – 1,5%. Стоимость продажи - 51 430 руб. кв.м. Изменение за период с конца 2 кв. 2010г. составило « + 0,75%» В структуре спроса на офисные помещения по-прежнему лидирующую позицию занимает аренда – 60%.
Важной тенденцией является активизация инвесторов. Основную их долю занимают финансовые структуры, которые проявляют интерес к помещениям, имеющим удобное месторасположение, близость остановок общественного транспорта, наличие инфраструктуры и др.Подводя итог, можно выделить следующие тенденции на рынке офисной недвижимости: рост объема предложения, преимущественно продажи, стагнация арендных ставок и стоимости продажи, активизация спроса в конце года.
На 11.11.2010 г. Средняя стоимость продажи 1кв.м. на рынке предложений торговых помещений составила 56700р.
Офисных предложений 41800р.
Производственно-складских 8600р.
Средняя арендная ставка за торговое помещение составило 1370р. За 1 кв.м.
Офисное помещение 588р. За 1 кв.м.
Производственно-складское помещение 180р. За 1 кв.м.
Большим спросом в настоящее время пользуются офисные помещения на первых этажах жилых зданий, где цены немного ниже, чем в специализированных офисных центрах. Цены за 1кв.м. торговых помещений колеблются в диапазоне 34 000-107 200 р. В отличие от офисной недвижимости влияние отделки на торговые помещения незначительно. С открытием больших торговых центров в Уфе, вырос спрос на аренду помещений в них. Это и удобно, и прибыльно арендатору. Цены же на производственно-складские помещения колеблются от 1 600-24 000 р. за 1 кв.м. С развитием различных видов коммерческой деятельности, возникает необходимость аренды помещений. Арендная ставка производственно-складских помещений определяется расположением и состояниям помещения. Нужно отметить, что большим спросом пользуется именно аренда коммерческой недвижимости, а не продажа. Не каждая организация способна оплатить покупку такого объекта.
4. Определение рыночной стоимости склада
4.1 Определение рыночной стоимости затратным подходом