Долгое время считалось, что в процессе эксплуатации жилых зданий как основных фондов потребительского назначения переноса их стоимости на стоимость услуг, предоставляемых пользователям жилья, в полном объёме не происходит, а источником возмещения их износа служит городской бюджет и средства пользователей и собственников жилья.
На наш взгляд, данный подход верен только, если здания находятся в частной или коллективной собственности. Коммерческому фонду, предназначенному для сдачи в наём, присущи амортизационные процессы, аналогичные другим видам основных фондов, т. е. перенесение стоимости основных фондов на услуги, предоставляемые нанимателям жилья. При этом соответствующая плата жильцов за пользование жилыми помещениями должна возмещать затраты домовладельцев на содержание и воспроизводство жилищного фонда. В государственном и муниципальном жилищном фонде происходят аналогичные процессы, за исключением неполного возмещения жильцами затрат на содержание и воспроизводство жилья. Эти затраты должны компенсировать бюджеты всех уровней, но на практике этого не происходит и поэтому процесс воспроизводства в данном секторе жилищной сферы крайне замедлен.
Кроме того, при исчислении норм амортизации затраты на реконструкцию и модернизацию зданий не вошли в состав затрат на капитальный ремонт, так как, по мнению составителей, не имели отношения к обеспечиваемому капитальным ремонтом простому воспроизводству.
Недофинансирование капитального ремонта носило хронический характер: по оценкам специалистов, потребность в средствах удовлетворялась не более чем на 50%. Таким образом, инвестиционная политика тех лет в ремонтной сфере может характеризоваться как декларирование планово-предупредительного характера ремонтного обслуживания жилой застройки и полное отсутствие эффективной методологии обслуживания в условиях тотального дефицита финансовых ресурсов. Результатом такой политики явилось лавинообразное нарастание "недоремонта" жилой застройки. В наши дни городской жилищный фонд продолжает оставаться в системе централизованного управления и его содержание в значительной мере ориентировано на дотации из бюджетов разных уровней, начиная от федерального и заканчивая местным. Фактически выделяемые бюджетные средства на эти цели ничтожны, поэтому реальных источников средств на проведение воспроизводственных мероприятий в существующей системе нет.
Говоря о современном состоянии финансирования воспроизводства жилищного фонда, необходимо отметить, что постановлением Правительства РФ от 18.06.1996 г. № 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг", которое вышло в развитие ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями от 8 декабря 1995 г.), определен механизм регулирования платежей населения за жилье и коммунальные услуги в период с 1997 г. по 2003 г. в зависимости от уровня затрат предприятий, производящих жилищно-коммунальные услуги, социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. В состав платежей граждан введен платеж за техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда, включая капитальный. Данное положение было продублировано в постановлении Правительства РФ от 02.08.1999 г. № 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения".
Федеральным законом от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством РФ в соответствии федеральным законом (ст. 15), но об источниках возмещения затрат на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда не упоминается. При этом следует отметить, что субъектом регулирования платежей населения являются органы местного самоуправления, которые утверждают нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг, а также ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). Эти функции закреплены за муниципалитетами и в "Концепции ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации". Следовательно, в наличии имеется соответствующая законодательная основа, позволяющая органам местного самоуправления осуществлять эффективную тарифную политику в сфере жилищно-коммунальных услуг, разработку и утверждение территориальных норм амортизационных отчислений для жилых зданий как основных фондов непроизводственного назначения.
В настоящее время согласно положению по бухгалтерскому учету основных средств ПБУ 6/01(п.17) по объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), а следовательно и по оборудованию, которое является технологическим элементом жилищного фонда, и внутриплощадочным инженерным сооружениям (сетям) стоимость не погашается, т. е. амортизация не начисляется и, естественно, отсутствует в себестоимости работ (коммунальных услуг). По указанным объектам определяется износ в конце отчетного года по Единым нормам амортизации основных средств, и суммы его отражаются на забалансовом счете 010 "Износ основных средств". Поскольку износ начисляется на объекты, которые не подлежат амортизации, он является только справочной цифрой, поскольку не влияет на размер себестоимости.
Возникает вопрос: какова цель начисления износа и амортизации и есть ли необходимость знать, каков реальный износ конкретного объекта?
Очевидно, что в целях бухгалтерского учета амортизация служит для списания стоимости объекта на создаваемые с его помощью продукт или услуги и таким образом не может преследовать цели отражать реальный износ объекта (физический и функциональный). Срок амортизации определяется организацией, самостоятельно исходя из определенных условий: ожидаемого срока использования, ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации, системы проведения ремонта и от других нормативно-правовых ограничений использования этого объекта (например, срока аренды).
Однако амортизация является не только средством перенесения стоимости основного средства на продукт, но и источником финансирования простого воспроизводства. С этой точки зрения нахождение адекватного значения износа является необходимым условием.
Как было сказано ранее, жилые здания, которые находятся в собственности государства (или муниципалитета) и таким образом не являются источником дохода (за исключением муниципальных доходных домов), не подлежат амортизации. Только жилые здания, используемые для извлечения дохода (доходные дома), подлежат амортизации как обычные основные средства производственного назначения. Так, по жилищному фонду, который используется организацией для извлечения дохода и учитывается на счете доходных вложений в имущество, согласно приказу Минфина РФ от 20.07.98 г. № 33-н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" установлено, что "амортизация начисляется в общеустановленном порядке". К случаю доходного использования здания можно отнести его передачу в управление по договору доверительного управления с целью сдачи в аренду. Согласно Гражданскому кодексу РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах указанного им лица.
Амортизация по переданному в доверительное управление имуществу начисляется в общеустановленном порядке и отражается в бухгалтерском учете по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета 02 "Амортизация". При этом амортизация переданного в доверительное управление имущества продолжает начисляться способом и в пределах срока полезного использования, которые были приняты учредителем управления.
Другим аспектом износа является его уменьшение после капитального ремонта. Если органы БТИ производят пересчет физического износа после капитального ремонта здания, то в бухгалтерском учете этого не происходит, хотя очевидно, что рыночная стоимость объекта после капитального ремонта будет выше. Таким образом, информация бухгалтерского баланса по ряду объективных причин дает весьма приближенную характеристику состояния объектов основных фондов жилищной сферы. В отличие от бухгалтерского учета Налоговый кодекс РФ вводит понятие "амортизируемое имущество", определяемое как имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем амортизации. Однако согласно п. 2 ст. 256 НК РФ указанные объекты ЖКХ и объекты внешнего благоустройства не подлежат амортизации.
Мы разделяем мнение ряда ученых, что расходы на воспроизводство объектов ЖКХ и расходы на благоустройство территории организации должны включаться в себестоимость для целей налогообложения прибыли. Это правомерно и экономически целесообразно, тем более что ст. 270 НК РФ не устанавливает прямого запрета на их включение в состав затрат. Такой подход позволит организациям и предприятиям ЖКХ уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и, следовательно, увеличить чистую нераспределенную прибыль для целей восстановления основных фондов и создания резервного фонда для их капитального ремонта.