Исследование процесса функционирования рынка недвижимости (стр. 4 из 5)

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток до уплаты налогов;

• денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где РV текущая стоимость;

С t – денежный поток периода t ;

i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ;

R – стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

2.2 Сравнительный подход

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

2.3 Затратный подход

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым . Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить.

Глава 3. Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Сочи.

3.1 Анализ спроса и предложения

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. на первичном рынке многоэтажного жилого строительства (МЖС) г. Сочи насчитывалось 108 объектов, общее количество квартир в которых составило 13 174 ед.На протяжении 2009 г. вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи не претерпевал существенных изменений — общая жилая площадь новостроек региона в конце декабря 2009 г. составила 1 190 450 кв. м, что на 3,5% ниже той, которая была зафиксирована в январе 2009 г.

Отметим, что тренд к сокращению объема рынка в рассматриваемый период, в первую очередь, был обусловлен малым количеством новых проектов. Более того ни один из них не относился к числу масштабных проектов — они или входили в рамки реализуемых ранее проектов (являлись одной из их очередей), или являлись "клубными домами" (девелопер - местная небольшая строительная компания, класс — эконом-класс, этажи — не более 5 ед., квартиры — не более 50 ед.).Девелоперы, планировавшие реализацию крупных проектов в 2009 г., во-первых, ввиду дефицита денежных средств, а, во-вторых, низкой покупательской активности, отложили экспансию на неопределенный период времени. К их числу относятся Konsta Real Estate Properties (KREP) и ООО "Строительная Компания "Импульс", декларировавшие начало строительства в июле 2009 г. ЖК "Курортный" и "Чайка" соответственно, но так до сих пор и не вышедшие на строительную площадку.

Низкая девелоперская активность в г. Сочи подтверждается не только малым количеством новых проектов, но и существенными объемами "законсервированных" новостроек (их общая жилая площадь в конце декабря 2009 г. составила 398 220 кв. м), а также объектов с перенесенными на более поздние сроками ввода (381 043 кв. м). Таким образом, общая жилая площадь новостроек г. Сочи, темпы строительства которых в кризисный период не были снижены, в конце декабря 2009 г. составила 411 187 кв. м. (см. Приложение 3)

Лишь 34,5% первичного рынка МЖС г. Сочи следует первоначальному графику осуществления строительных работ и, как следствие, будет сдано в срок.

Среди проектов, строительные работы по которым сейчас приостановлены, выделим такие крупные объекты бизнес-класса, как "Остров Мечты", "Грас-Сити", "Актер Гэлакси", "Crystal Towers" и "Сияние Сочи", эконом-класса — "Долина", "Голливуд" и "Дель Мар.

На первичном рынке МЖС г. Сочи элитный и бизнес– классы представлены небольшим числом проектов, что подтверждается их долями в общем объеме предложения — 4,8% и 32,1% соответственно. Эконом-класс, являющийся "основой" рынка, на сегодняшний день формирует 63,1% от общей жилой площади новостроек. Данный класс представлен не только крупными проектами, но и "клубными домами" (как правило, количество квартир в них — не более 50 ед., количество этажей — не более 5 ед.), что является отличительной особенностью первичного рынка МЖС г. Сочи в целом. В конце декабря 2009 г. клубные дома были представлены в количестве 28 ед. (25,9% от общего числа новостроек), общая жилая площадь которых составила 56 672 кв. м. (4,8% от общего объема рынка). "Клубные дома" являются особенностью эконом-класса г. Сочи.