Под влиянием кризиса возведение многих строительных объектов было приостановлено. В связи с этим на рынке недвижимости наметилась тенденция снижения численности продаваемых квартир в новостройках. Большинство покупателей, прежде чем принять решение приобрести квартиру в недостроенном доме тщательно проверяли надежность компании-застройщика. Если до кризиса было выгодно покупать жилье на начальном этапе строительства здания, то сейчас тенденция поменялась. Новостройки покупают уже практически готовые: в долгострои вкладываться невыгодно, покупатели перестали доверять застройщикам, застройщики - покупателям. Наглядно об этом свидетельствует опрос, представленный в Приложении.
Разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис ударил по ипотеке. Заемщики, которые взяли ипотечный кредит до кризиса, оказались в непростой ситуации. Сократились доходы, вырос курс. Многие брали кредиты в иностранной валюте. Из-за разницы курса ежемесячные выплаты сравнялись и даже превысили доход. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: увеличили ставки и размеры первоначального взноса, ужесточили требования к заемщику, кредитуют только объекты вторичного рынка недвижимости. Получить ипотечный кредит стало очень сложной задачей. Для этого необходимо иметь достаточные накопления на первоначальный взнос, обладать уверенностью в стабильности своих доходов. В противном случае остается только ждать.
То, что после кризиса рынок коммерческой недвижимости существенно изменится, стало ясно еще на первых этапах кризиса. Неизвестно было, каким он станет. После неразберихи конца 2008 – начала 2009 гг. сформировался отличный от докризисного рынок коммерческой недвижимости. Рынок кризисного периода, срок существования которого измеряется длительностью самого кризиса. Основные характеристики этого рынка – превышение предложения над спросом, высокая требовательность покупателей, гибкость продавцов и арендодателей, сравнительно низкие цены. Довольно много объектов выставляют с целью определения стоимости, по которой их сегодня можно продать. Практически перестали сдавать в аренду и продавать площади в строящихся зданиях. Предварительные договоры аренды и покупки ушли в прошлое: при нынешнем выборе в этом просто нет необходимости. Кроме того, риски, связанные с недостроем, и неясные ценовые перспективы перевешивают даже большие дисконты. И в этом также проявляется взвешенный подход потребителей к приобретению активов.
Глава 3. Сегменты рынка недвижимости в кризис
2010 год будет переломным после кризиса на рынке коммерческой и жилой недвижимости. Отрицательный тренд в экономике сменится на положительный, и при поддержке государства страна начнет постепенно выходить из кризиса. Крупнейшие строительные холдинги страны, среди которых ЛСР, AFI Development, ПИК объявили о «разморозке» приостановленных кризисом проектов. Эксперты расценили это как однозначный признак наступающей «оттепели» на строительном рынке.
3.1 Влияние экономического кризиса на загородную недвижимость
С началом кризиса цены на землю в коттеджных поселках рядом с крупными городами России стали смешными. Так, например, в Москве земля продавалась за 40000-150000 рублей за сотку, но покупатели не выстраивались в очередь. На рынке загородной недвижимости в период кризиса выжить может лишь тот, кто будет недорого продавать готовые к заселению дома. Уже осенью 2008 года инвесторы стали терять интерес к загородной недвижимости. Слово «инвесторы» не оговорка. До кризиса только треть покупателей приобретала коттеджи для себя и на свои деньги. Еще треть составляли клиенты, приобретавшие дома на условиях ипотеки, остальные – это те самые инвесторы, люди и фирмы, покупавшие участки, чтобы перепродать их через год-два намного дороже. Две из трех групп покупателей с рынка ушли. За оставшимися клиентами – теми, кто рассматривает покупку дома для себя за живые деньги, началась настоящая охота.
Крупнейшие российские компании принимают решение сосредоточиться на уже строящихся объектах, проекты которых были заложены еще до кризиса, и самый сложный и затратный этап в их реализации уже пройден, и приостановить те, что находятся на начальных стадиях.
Если цена загородного дома будет сопоставима со стоимостью квартиры, у частного загородного дома будет ряд преимуществ. Покупатель предпочтет экологию поселка городской. Так же, например, высотный дом не будет сдан в эксплуатацию, пока не построен последний этаж. Поселок можно сдавать в эксплуатацию очередями, когда последующая часть домов находится на стадии строительства. Когда все необходимые коммуникации проложены, строительство последующих очередей не мешает проживанию.
В целом, рынок загородной недвижимости с наступлением кризиса как пострадал, так и закрепил позиции. Объекты, находящиеся на завершающей стадии, предназначенные для среднего класса, обрели хозяев. Некоторые отошли во владения банков. Дома премиум-класса остались ждать своего часа. Постройки на начальных этапах превратились в долгострои.
В некоторых случаях первопричиной плохого положения дел в компаниях оказался не кризис. Он лишь выявил, что компания не способна устоять в период нестабильного финансового положения в стране. Так, по словам экспертов, в окрестностях Екатеринбурга сегодня насчитывается уже около 70 коттеджных поселков. Из них примерно 70% имеют концепции неудовлетворительного качества. Управляющие компании воспринимают понятие концепции очень упрощенно, часто как красивую картинку и без серьезного маркетингового исследования. Результат – череда банкротств и значительные убытки.
По прогнозам специалистов, в 2010 году на рынке загородной недвижимости будут пользоваться спросом готовые дома эконом и бизнес-класса в профессиональных коттеджных поселках. А количество сделок по продаже элитных домов стоимостью от 30 млн рублей, по словам участников рынка, наоборот, сократится практически до нуля.
Наиболее востребованными сейчас будут готовые дома в профессиональных коттеджных поселках с внятной концепцией, которых на рынке не так много. Основными критериями при выборе дома станут хорошее место с лесом или водоемом, расположенное недалеко от города или в черте города, небольшой метраж, проверенная технология строительства, подвод всех коммуникаций, готовность дома и вменяемая ценовая политика, рассказал президент РС Центр недвижимости МАН Николай Савин. По его словам, сейчас покупатели не хотят на себя брать дополнительные риски по строительству и предпочитают платить за уже готовые объекты.
В качестве примера г-н Савин приводит коттеджный поселок Золотой карп, расположенный в Горном щите (рассчитан на 28 домов, площадью по 220 и 290 кв.м.). Потенциальные покупатели на дома в нем есть уже сейчас, но заключать договоры и отдавать деньги они не спешат. Застройщики рассчитывают, что ситуация изменится весной следующего года, когда будут возведены коробки первых коттеджей и покупатели смогут наглядно оценить проект.
3.2 Влияние экономического кризиса на коммерческую недвижимость
В последние несколько лет сегменты торговых и офисных центров, гостиниц и логистических комплексов развивались достаточно бурно. Это молодой рынок, и удар, нанесенный по нему кризисом, носил наиболее болезненный характер. Кризис привел к банкротству ряда компаний и выявил целый ряд проблем. Для ряда объектов экономическая проработка концепций оказалась некачественной, не соответствующей реалиям рынка. Например, в Свердловской области грешили этим некоторые международные и федеральные консультанты, которые упрощенно переносили позитивный опыт Москвы на региональный рынок, без должной его, качественной оценки. Как следствие – сроки окупаемости многих объектов оказались очень оптимистичными, а планы возврата взятых кредитов нарушенными. Также проекты не обладали необходимой кризисоустойчивостью, ведь возможные риски по проекту тоже должны оцениваться, а в концепцию объекта – закладываться требуемые изменения. Кризис может быть не последним, а объект коммерческой недвижимости должен иметь хорошую конкурентоспособность и устойчивость на рынке в течение десятков лет.
В некоторых бизнес-центрах Екатеринбурга ставки оказались на столько низкими (по сравнению с аналогичными по качеству объектами), что другие игроки начали говорить об откровенном демпинге конкурентов. Так в сегменте офисов класса А за последний год полная ставка (включающая базовую арендную ставку, операционные расходы и НДС) опустилась в среднем на 50 % (базовая ставка при этом снизилась на 33 %). Такая ситуация сложилась из-за того, что вышедшие на рынок в 2009 году объекты не смогли заполниться арендаторами на «рыночных» условиях, и были поставлены в необходимость привлекать их низкой ценой. Вслед за этими объектами опускать уровень ставки оказались вынуждены и управляющие компании других бизнес-центров класса А.
По мнению девелоперов, рынок коммерческой недвижимости помогут вернуть к докризисным объемам заказы сетевой розницы. Лидерам продуктовой розницы, готовым развиваться, не хватает торговых площадей. Дефицит можно ликвидировать только за счет строительства – хороших предложений в Екатеринбурге нет. Кризис усугубил ситуацию с дефицитом коммерческой недвижимости, сдерживающим развитие торговых сетей. Торговые сети выделяют средства, чтобы выкупить землю и начать строительство собственных магазинов, но и надеются, что девелоперы предложат готовые варианты. Небольшие помещения – от магазина до супермаркета – ритейлеры чаще приобретают на вторичном рынке. Например, когда в январе 2010 г. сеть «Супермаркет «Кировский» закрыла (к большому сожалению студентов ИУиП) торговую точку на пр. Ленина 13а, половину освободившейся площади арендовала оптовая компания «РОСТ», развивающая собственную розницу.