Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.
5. Спрос и предложение
5.1 Особенности спроса
Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственное объекты рассматривают площади от 500 до 15000 кв.м. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв.м., но при этом количество предложений таких объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.
На многих заводах сегодня пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникаци производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещей плачевно.
Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида:
1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный.
2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.
3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.
5.2 Черты предложения
Современные промышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительной и пищевой отраслей. В настоящий момент по проекту «Пром-Сити» современная промышленная зона создается в Молжаниново, большие надежды возлагаются на технопарки.
Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производственники занимают помещения неработающих заводов банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынка может изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но их реализация связана с трудностями в поиске инвестора.
Что касается собственников недействующих бывших советских предприятий, то не имея четкого плана мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они в основном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно больше простаивающих площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространены на рынке промышленной недвижимости, т. к. любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на помещения.
Продажа действующих производств как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этих предприятий. В силу этих обстоятельств основной формой сделки является договор купли-продажи, потом уже приобретается само юридическое лицо, бывший владелец недвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по коммунальному обслуживанию. Для западных компаний, как правило, более привлекательной формой сделки является форма приобретения акций или долей юридического лица - владельца недвижимого имущества, т. к. в этом случае не возникаем проблема уплаты налогов на недвижимость. Покупка акций или долей более выгодна в том случае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного вида деятельности, который интересен для покупателя.
6. Тенденции и прогнозы
Дать отчетливый долгосрочный прогноз затруднительно, т. к. рынок проходит самую начальную стадию формирования. Если возможно такое сравнение, то рынок промышленной недвижимости в настоящее время находится в таком же состоянии, что и рынок офисной недвижимости в начале 90-х годов.
Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити», в ходе которой будут выведены пром.зоны за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать. Однако, существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, которые располагаются там в данный момент.
В настоящее время мы видим повышения интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшихся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В. Инвестиционная активность в этом секторе рынка коммерческой недвижимости увеличивается, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.
Несмотря на это большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду. В последнее время наблюдается рост интереса к Московскому столичному региону со стороны автопроизводителей.
Следует отметить продолжение территориальной переориентации строительства промзон за пределами МКАД, повышение популярности технопарков и логистических центров, а также увеличение числа проектов строительства офисных зданий на месте промышленных предприятий.
О рынке складской недвижимости уже сейчас можно говорить, что в течении ближайших двух трех лет он будет еще более цивилизован и прозрачен, то по индустриальному рынку первые выводы можно делать через 3 – 5 лет. На серьезные изменения рынку потребуется минимум 10 лет. Основополагающие факторы, которые ещё больше повлияют на рост инвестиционной привлекательности производственных помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост и развитие сектора розничной торговли, а также проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний нуждающихся в современных комплексах, соответствующих высоким международным стандартам.
7. Перевод сельскохозяйственных земель в промышленность
Глава 2.Особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
Статья 7.Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий;
3) с установлением или изменением черты поселений;
4) со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее также - линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.