Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья (стр. 11 из 12)

Воронежскую элиту составляют сталинки, в основном, здания, где жила в свое время партийная "верхушка". Кроме того, элитное жилье в Воронеже представлено и на первичном рынке. В городе строятся как дома квартирного типа, вполне соответствующие элитному уровню, так и коттеджи. Местные представления об элите от петербургских практически не отличаются.

О коттеджах, впрочем, нужно поговорить отдельно. В Воронеже они сегодня растут как грибы – и в центре города, и на окраинах. Есть и централизованная застройка: иногда фирма строит десять-пятнадцать однотипных коттеджей и потом продает их - и самостоятельно, и через агентства. Бывает, человек самостоятельно получает земельный участок и строит дом с помощью наемных работников - в этом случае коттедж больше похож на замок. Впрочем, подобных строений немало выросло по России, достаточно отъехать на пару километров от Петербурга, чтобы убедиться в этом. Иногда, при хорошем архитекторе, коттедж становится украшением города. Нередки случаи, когда псевдозамок с окнами-бойницами веселит прохожих [37].

Но в Воронеже строятся и не элитные коттеджи - с более дешевой отделкой, меньшие по площади. Они считаются жильем повышенной комфортности. Но, в любом случае, большая часть желающих приобрести качественное жилье в Воронеже предпочитает коттеджи. Однако на квартиры в элитных кварталах также находятся покупатели. Несколько домов с видовыми апартаментами (вид из окон на водохранилище, море, как называют его местные жители, добавляет к стоимости жилья существенную сумму) и коттеджей особняком стоят в самом центре города. Здесь очень тихо, нет городского транспорта, хотя рядом проходят центральные улицы города. Жить в подобном районе в Воронеже весьма престижно.

Явных предпочтений своих клиентов в Воронеже риэлтеры назвать не смогли и даже затруднились назвать наиболее ликвидные типы жилья. У состоятельных жителей города пользуются популярностью квартиры 3-4-комнатные. Интересно, что однокомнатные квартиры и комнаты как наиболее дешевое жилье в Воронеже не раскупаются быстрее прочих объектов недвижимости. Причина в том, что в городе достаточно дорогая недвижимость (цены не намного отстают от петербургских и в целом оказываются выше цен многих российских городов), а возможности накопить необходимую сумму весьма ограничены. Тот, кто покупает в Воронеже жилье сегодня, предпочитает "двушки" - это особенно выгодно, если учесть, что по стоимости однокомнатные и двухкомнатные квартиры идут "ноздря в ноздрю", а для многих две маленьких комнаты все же предпочтительнее, чем одна большая.

В Воронеже сегодня строится немало нового жилья. С элитными квартирами и домами нам уже все ясно. Что же касается типового жилья, то оно строится, в основном, на окраинах, центр отдан под застройку элиты и жилья повышенной комфортности. Боязни перед недостроенными домами воронежские профессионалы рынка недвижимости не наблюдают, хотя застройщики здесь часто сдают дома не вовремя. Громких скандалов с новым жильем в Воронеже пока не было, к тому же, первичный рынок почти не отличается от вторичного по уровню цен, а квартиры здесь не в пример лучше. Застройщики Воронежа охотно работают с агентствами недвижимости, хотя в том, какую именно риэлтерскую фирму выберет строительная компания для продажи своей продукции, в основном зависит от личных связей и стабильности сотрудничества. Впрочем, конфликтов между застройщиками и агентствами недвижимости в городе почти нет. Практически не бывает их и между риэлтерами - город живет более-менее мирно. Впрочем, некоторые темы здесь предпочитают не обсуждать, к примеру, в Воронеже отказались говорить о комиссионных агентства и агента.

Подавляющее большинство риэлтеров уверено, что недвижимость в Воронеже будет расти и дальше. Уже сейчас налицо явные симптомы.

1. На смену старым инвесторам приходят новые, из других городов. Не только из Москвы, но и из Липецка, Белгорода, Старого Оскола и т.д. В этих городах рынок нагрет до предела, и на маржу рассчитывать трудно. Для иногородних инвесторов наши цены на жилье просто коммунистические. Они убеждены в перспективности воронежского рынка сильнее, чем мы сами.

2. Цены на стройматериалы продолжают расти бешеными темпами. Например, цемент опять подорожал: за март и апрель – аж на 25%. Воронежские депутаты-строители напоминают об этом на каждом своем выступлении в прессе, неизбежно нагнетая атмосферу. А некоторые (например, Сергей Лукин - на брифинге 27 апреля) прямо предупреждают о неизбежном повышении стоимости жилья на 20 процентов.

3. Крупные московские инвесторы, скупавшие в 2006 г. долевые квартиры в строящихся домах центра Воронежа сотнями, закладывали очень большую цену квадратного метра. По их бизнес-планам 2006 г., к лету 2007-го в Воронеже средний квадрат должен стоить 35000, а не 30000 рублей. А в центре города - 45000 рублей, а не нынешние 35000. Они всеми правдами и неправдами будут провоцировать рост.

4. Неуступчивость продавцов. У некоторых собственников квартиры висят на продаже уже более полугода, но они не сбавляют цену. Процент тех, у кого начинается финансовая ломка и они готовы уступить в цене - мизерный.

Подведем итоги 2007 года. Цена квадратного метра изменилась с 25300 рублей за кв. метр до 31 600 р/кв.м по состоянию на 17 декабря 2007 года. Разница составила 6300 рублей, что в процентном соотношении составляет 25%.

Можно уверено констатировать тот факт, что жилая недвижимость по прежнему остается прибыльным вложением средств. В сравнении с банковскими депозитами, жилье подорожало как минимум в двое больше. И это если не считать арендных ставок, которые прибавят еще 4-7% годовых. Если сравнивать с ПИФами, то несомненно, недвижимость является менее рискованным вложением денег. Но ПИФы могут принести больший доход инвестору. К примеру, "Альфа–Капитал Металлургия" за 9 месяцев вырос на 37.36%, а к концу года можно ожидать порядка 45-50%. Но здесь есть и другая сторона медали, к примеру показатели ОПИФа "Высокие технологии" -12.72%.

Сегодня, ипотечные ставки колеблется от 12 до 14% годовых. Для наглядности, возьмем реальные расчеты.

Возьмем 1-комнатную квартиру, стоимостью 1,2 млн. руб. Первоначальный взнос 360 тыс. рублей. Итого, ипотечный кредит на 840 тыс. рублей. Возьмем срок 5 лет. Итого, если кредит взят 1 января 2007 года, то через 5 лет переплатите 36%. Много это или мало? Ответ прост, с учетом роста цен, уже через 2 года, вполне можно говорить о прибыльности данного мероприятия. Но как и везде, есть подводные камни. В нашем случае, нужно выплачивать ежемесячно 19 тыс. рублей и доходы должны составлять не менее 47 тыс. рублей. Итого, ипотека это достаточно хороший способ приобретения недвижимости, но с учетом уверенной кредитоспособности.

Как факт, темпы роста цен на недвижимость, по прежнему опережают темпы роста доходов населения. Мы вплотную приближаемся к ценам в Европе, хорошо развитой и богатой. Было бы не так смешно, если бы качество самой недвижимости и доходы населения не так сильно отличались.

В 2007 году, самый высокий рост был зафиксирован в первом квартале. Рынок по инерции двигался вперед, взяв темпы конца 2006 года. Но в апреле месяце резкий спад спроса повлиял на рост цен. И только в октябре можно было увидеть оживление рынка и соответственно новый рост цен, но уже в умеренном темпе. С другой стороны, количество строительных площадок не уменьшается. В этом году прогнозировалось +113,5% по отношению к 2006 году. Как следствие, снижение темпов роста, неизбежно влечет за собой снижение привлекательности рынка со стороны инвесторов и соответственно к уменьшению спроса. Сейчас еще рано говорить о масштабном переключении инвесторов на другие сферы, но все же процесс идет. С другой стороны, производственные мощности стройматериала. Уже не раз наши высокие чины из Росстроя заявляли о крайней необходимости увеличивать производство цемента. Но если все-таки, в следующем году государство снизит или полностью отменит пошлину на зарубежный цемент, то вполне возможно, китайский и турецкий цемент хлынет в Россию и решит эту проблему. Строители также указывают на административные барьеры, которые оказывают не последнюю роль в формировании цен. Хотя здесь вряд ли что решится в ближайшее время. Итого, вряд ли в 2008 году годовой рост цен выйдет на больший показатель. С учетом текущих показателей, к февралю инерция выведет рынок на уровень +1-1,5%, дальнейший рост, с учетом сезонности, уменьшится и возобновится лишь к марту-апрелю. Летом, как всегда затишье и осенью новый веток. Скорее всего, за год стоит ожидать около 18%, при условии 8-10% уровнем инфляции.

Сделаем прогноз динамки цен на рынке жилья в Воронеже на 2008 г., исходя из сложившейся тенденции роста (рис. 12).

Рис.12. Динамика роста средней стоимости жилья на воронежском рынке за январь-апрель 2008 г.

Уравнение для определения прогнозных значений выглядит следующим образом (рис. 13).

Рис. 13. Уравнение регрессии для получения прогнозных значений

Прогноз на май-декабрь 2008 г. выглядит следующим образом (рис.14)

Рис. 14. Уравнение регрессии для получения прогнозных значений

Таким образом, рост цен на рынке жилья в мае-декабре 2008 г. продолжится и в декабре средняя стоимость квадратного метра на воронежском рынке составит 45816 руб.

Одна из основных причин роста цен на недвижимость в Воронеже – недостаток стройплощадок. "Решить проблемы с землей можно с помощью увеличения этажности, сноса ветхого жилья или перевода участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную", – предполагают аналитики. Если, например, попытаться приобрести квартиру медиум-класса (в качественной новостройке, в относительно престижном районе, но не в центре города), выяснится, что вариантов не так уж и много. В том же Северном микрорайоне вам предложат неизменный долгострой "Арку", на поиски свободной квартиры в других новых домах может уйти не один месяц. Вам придется либо "ловить" объявления так называемых частных инвесторов, вложивших свободные средства в котлован и с продажей готовой квартиры просто получающих прибыль. Другой вариант – купить квартиру на стадии фундамента и около двух лет мириться с имеющимися жилищными условиями.