Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону "О залоге" должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР "О земельной реформе", Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (Указы Президента РФ "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий", "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" и др.) важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.
В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами [27, с. 55]:
1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается "политической конъюнктурой" в тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается "тормозится" развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как "в определенной мере" позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
Поведение рынка первичного жилья отличается от реакции рынка вторичного жилья. Вторичный рынок формируется потребностями собственников жилья. На рынке первичного жилья основным продавцом является юридическое лицо, а его единственная цель – извлечение прибыли. Следовательно, и реакция на изменения внешней среды у первичного и вторичного рынка различны. Первичный рынок жилья более подвижен, то есть реакция с точки зрения ценовых характеристик более динамична. Первичный рынок – это совокупность спроса и предложений. Спрос в основном формируют физические лица, а предложение – юридические, то есть застройщики.
Здесь действует золотое правило "Время – деньги". Если юридическое лицо начинает осуществлять проект, оно обязано его закончить. Следовательно, застройщики не могут держать цену на одном уровне бесконечно долго, как это может делать физическое лицо – собственник квартиры. А так как цена – это взаимодействие спроса и предложения, то для застройщика фактор спроса является жизненно важным. Есть спрос – они поднимают цены, нет спроса – цены стабильны или даже падают. Кстати, на первичном рынке достаточно регулярно можно замечать процесс падение рублевых цен. Это характерный признак того периода, когда на рынке появляется избыточное предложение. Сегодня как раз такой период: предложение на первичном рынке превышает предложение, значит, повышаться цены не будут.
Второй важный фактор, влияющий на рынок первичного жилья, - инфляция, влияющая на стоимость строительно-монтажных работ. И этот фактор непрерывно растет вне зависимости от спроса и предложения. Поэтому с одной стороны застройщики готовы приостановить или даже снизить цены, но постоянно растущая инфляция не дает им этой возможности. В конечном итоге в начале и середине 2005 года цены на первичном рынке жилья стояли, а сейчас они несколько дрогнули и пошли вверх. Одним словом, сейчас мы наблюдаем последствия инфляционных моментов. Причем, удорожание строительства жилья по соотношению с повышением стоимости квартир не адекватно. Это динамичный процесс. Через некоторое время стоимость жилья опять может начать стремительно расти, но для этого должен быть повышенный спрос [34, с. 48].
Имеющийся спрос "размазан" по множеству объектов. Сейчас строится много домов, но ни в одном случае нет стопроцентной уверенности, что объект будет достроен. Второй фактор – общая экономическая ситуация в Нижегородском регионе отличается от экономической ситуации в России в худшую сторону. Это касается и объема производства, и роста доходов населения. Следовательно, спрос на первичном рынке не такой высокий. Это приведет к тому, что часть осуществляющихся сейчас проектов будут испытывать проблемы с покупателями. На первый план (при выборе объекта физическим лицом) выйдет удобство ипотечного кредитования. Если застройщик при других равных условиях будет предлагать под свои гарантии ипотечную программу, это будет для покупателей дополнительным преимуществом. Среди застройщиков начнется конкуренция по конструкциям. Применение новых технологий позволят снизить себестоимость квадратного метра. Но это не касается осуществляющихся проектов, это дело будущего.
Имеющийся спрос "размазан" по множеству объектов. Сейчас строится много домов, но ни в одном случае нет стопроцентной уверенности, что объект будет достроен. Второй фактор – общая экономическая ситуация в Нижегородском регионе отличается от экономической ситуации в России в худшую сторону. Это касается и объема производства, и роста доходов населения. Следовательно, спрос на первичном рынке не такой высокий. Это приведет к тому, что часть осуществляющихся сейчас проектов будут испытывать проблемы с покупателями. На первый план (при выборе объекта физическим лицом) выйдет удобство ипотечного кредитования. Если застройщик при других равных условиях будет предлагать под свои гарантии ипотечную программу, это будет для покупателей дополнительным преимуществом. Среди застройщиков начнется конкуренция по конструкциям. Применение новых технологий позволят снизить себестоимость квадратного метра. Но это не касается осуществляющихся проектов, это дело будущего.
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя [35, с.96].
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:
- индивидуальность ценообразования;
- высокий уровень трансакционных издержек;
- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;
- многообразие рисков;
- низкая ликвидность товара на рынке;
- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
При анализе эффективности сделок на рынке жилья необходимо руководствоваться определенными принципами.
Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).
Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.
На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.